財報發布季已至，而能夠“提前交卷”的，絕對都是優質房企。

像是越秀地產、招商局置地等，身爲央企國企，財報肯定是差不了。

不過，仔細看來，招商局置地的2022年業績，只能算是中規中矩，甚至其中多項指標，並不好看。

比如說毛利率，2022年招商局置地的毛利率僅爲13.4%，較四五年前下降了20個百分點。

再說少數股東損益，2022年招商局置地這一指標是14億元，足足比歸母淨利潤多了10億元。也就是說，招商局置地辛辛苦苦幹了一年，結果絕大部分利潤，都被少數股東拿去了。

以上兩點，招商局置地要怪，就得怪其控股股東——招商蛇口。

毛利率持續下降的原因

資料顯示，招商局置地前身爲從事電子貿易業務的東力實業控股有限公司。

2012年4月，招商地產以1.99億港元的代價收購東力實業，並於一年後注資近50億元資產，希望借殼東力實業打造其融資平台。

而在2013年11月，東力實業正式更名爲招商局置地，並從招商地產處獲得11個項目公司資源，以此完成資產重組並重新上市。

到了2015年底，招商蛇口吸收合並招商地產實現重組上市。也就是說，此時的招商蛇口，成了招商局置地的控股股東。

這時，一個尷尬的情況就出現了，既兩家上市公司都是搞房地產的，很容易產生同業競爭。

爲了避免這一現象，招商蛇口和招商局置地籤訂不競爭契約，並於2019年重新訂立該契約，完成地域劃分。

而根據這一契約，招商局置地只能在佛山、廣州、南京、句容、重慶、西安等地布局。

在這些區域，招商蛇口不會與招商局置地進行競爭。但相應的，招商局置地也不能進入招商蛇口布局的46個城市。

明眼人都看得出來，這實際上是對招商局置地產生了不小的限制。

被限制在這幾個城市之後，招商局置地只能不惜一切代價拿地，進行深耕。在這種情況下，招商局置地必定與其他房企展开激烈的競爭，拿地成本被不斷推高。

以2021年上半年爲例，招商局置先是以14.44億元的總價、在德信、卓越、綠城、金地、保利等房企中脫穎而出，競得西安市西鹹新區秦漢新城 一宗地塊，樓面價9993元/平方米，溢價率高達156%。

在此之後的4月29日，招商局置地先以32.5億元的總價、129.98%的溢價率、10460元/平方米的成交樓面價，拿下重慶西永一宗地塊；再以3.25億元、40.5%溢價率、12671元/平方米的樓面價，拿下彩雲湖一宗地塊。

如此高的拿地成本，勢必會嚴重壓縮招商局置地的利潤空間，造成毛利率的不斷下滑。

數據顯示，2018年至2022年，招商局置地的毛利率分別爲33.36%、32.54%、24.9%、18.49%、13.4%。也就是說，短短四五年時間，招商局置地的毛利率已經下降20個百分點。

在此期間，招商局置地屢次以“毛利率較低項目佔比高”這一說辭，來作爲整體毛利率下滑的理由。

這不是廢話嗎？拿地溢價率如此之高，這些項目的毛利率怎么可能會高？不賠錢就不錯了。

而隨着其2021年之後的項目陸續結轉，可以肯定的是，招商局置地的毛利率將繼續承壓。

由此看來，那一紙與招商蛇口籤訂的不競爭契約，多少得負些責任。

少數股東損益佔比大的背後

除了毛利率下降之外，招商局置地還得忍受來自公司股東的另一種不滿：怎么辛辛苦苦幹了一年，絕大部分利潤卻給了少數股東。

根據財報顯示，2022年招商局置地的少數股東損益爲14億元，而歸母淨利潤僅爲3.30億元。兩者整整差了，10億元。

之所以出現這一情況，主要歸因於招商局置地的所有者權益構成。

財報顯示，2022年招商局置地的少數股東權益爲228.6億元，是其母公司股東權益——98.63億元，2.3倍。

如此看來，招商局置地的利潤分配，也是合理的。

事實上，近幾年以來，招商局置地的少數股東損益，幾乎都佔到了公司淨利潤的大頭。

之所以出現這一情況，還是要從招商蛇口說起。

上文提到，招商地產曾向招商局置地注入11個項目公司，以此來幫助招商局置地完成資產重組並重新上市。

不過，注入招商局置地的多個項目公司，體量雖大但股權未達控股比例。

比如在其中的4個項目公司中，其少數股東權益爲61.3億元，而母公司股東權益則爲52.2億元。

這就使得招商局置地在成立之初的2013年，便已累計了62.4億元的少數股東權益，算是爲此後少數股東權益的飆升，奠定下了基礎。

在此之後，招商局置地便开啓了低權益合作开發的模式。

而這么做的原因，一是招商局置地想借助合作开發來快速擴大規模，再者還是與那一份不競爭契約有關。

根據契約，招商局置地被限制在佛山、廣州、南京、句容、重慶、西安等地，而在這些城市之中，廣州、重慶、南京等地，土地價格在國內都是居前的。

試想一下，招商局置地要想在這些城市深耕，就得不斷拿地。而動則十幾億元、甚至幾十億元的拿地價格，對於账面資金在2017年還僅爲51億元、2022年也不過122億元的招商局置地而言，並不友好。

在這種背景之下，合作开發成了招商局置地必然的選擇。

而在2017年，招商局置地的少數股東權益已經高達143.6億元，近兩倍於74.1億元的母公司股東權益。到了2022年，招商局置地的少數股東權益爲228.6億元，母公司股東權益微增至98.63億元，兩者之比是2.3倍。

同樣是在2017年，招商局置地的少數股東損益爲13.0億元，佔當期淨利潤的44.3%。而在2022年，其少數股東權益爲14億元，佔當期淨利潤約81%。

招商局置地賺的錢，全被少數股東佔了大頭。而身爲其控股股東的招商蛇口，難逃責任。

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