龍湖集團控股有限公司（股票代碼：960.HK，以下簡稱“龍湖”）於本周五（2023年3月17日）在香港公布其經審核的龍湖集團及其附屬公司，截至2022年12月31日止的年度綜合業績。

據公告顯示，2022年，龍湖集團實現營業收入2505.7億元，歸屬於股東的核心淨利潤225.4億元。

據氫媒體查閱，龍湖集團在本次公告中，將集團業務收入按業務類型不同，分爲“开發業務”、“運營業務”及“服務業務及其他”等三個部分進行分部統計。

在媒體分享會上，龍湖集團現任掌門人陳序平也把三大業務分部稱爲——將爲龍湖帶來業績增長的“三大曲线”。

在龍湖第一曲线的开發業務收入上，龍湖地產業務在2022年總貨值約3500億元，實現合同銷售額2015.9億元，權益銷售金額1273億元。

2022年，龍湖在公开市場拿地的平均溢價率爲4%，其中60%以上的土地爲零溢價獲取。龍湖在2022年所獲取的地塊90%以上位於一二线城市，長三角區域佔比達52%。

截至2022年末，龍湖的土地儲備合計5795萬平方米，權益面積爲3975萬平方米，平均單平方米成本約5200元，佔2022年平均銷售單價的33%。

值得投資者關注的是龍湖集團的第二曲线及第三曲线。

2022年龍湖的運營業務收入及服務業及其他業務收入雙雙過百億，其中，運營業務主要由商業投資、長租公寓等業務組成，全年實現收入118.79億元；由物業管理、智慧營造等業務組成的服務收入達181.49億元；而運營業務的經調整盈利後的毛利率更是高達57.44%，遠高於傳統开發業務的15.30%，也比服務業及其他的毛利率高。

由此可見，龍湖集團的運營業務和服務業務，在未來具有想象空間。

或許是因爲龍湖管理層看到了中國房地產开發行業的發展天花板，自2022年起，陳序平接棒龍湖集團的管理後，對龍湖的業務模式進行了重構，他表示：“我們在航道上已經進行了重構，變成一個开發航道、兩個運營航道、兩個服務航道，這樣‘1+2+2’的格局，而且是在‘一個龍湖’的統一體系下，這樣爲龍湖穿越周期之後的後續發展，提供更大的空間。”

根據陳序平的表述，在龍湖發展战略上，未來5年，龍湖集團將大力發展非地產开發業務，將非地產开發業務利潤佔比提升50%以上。

如果龍湖實現該目標，意味着未來五年，龍湖的運營業務及服務業業務的收入將大幅度上升。

傳統的房地產开發仍作爲龍湖的基本盤，兩個運營的航道包括天街系、星悅薈系等商場和冠寓等長租公寓，兩個服務航道包括輕資產的物業管理“龍湖智創生活”和智慧營造品牌“龍湖龍智造”及養老服務品牌“椿山萬樹”。從而使龍湖集團形成开發、運營、服務的三大利潤增長曲线。

作爲支撐龍湖第二曲线的龍湖商業已攜帶“天街”及“星悅薈”等商業品牌進入全國32座城市。在龍湖商業方面，2022年全年新增運營12座自持的天街及3座輸出管理的輕資產項目。截至2022年底，龍湖共運營76座商場，全年商場整體回報率爲6.3%。

在財務方面，根據本次龍湖披露的信息顯示，龍湖集團的淨負債率爲58.1%，綜合借貸總額爲2080.1億元，平均借貸成本爲年利率4.1%，平均貸款年限6.67年，期末在手現金爲726.2億元，現金短債比爲3.52。

而普通消費者普遍關注的龍湖集團的薪資信息方面，根據公告披露，龍湖集團2022年的總員工成本爲66.79億元，2022年龍湖員工總數爲44065人，平均每位員工年成本爲151,593元，剔除社保、公積金、個人所得稅、綜合福利等各項因素後，2022年龍湖的員工平均薪酬大致在每年7至8萬元左右。

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昨日（2023年3月18日）因周末休市，氫媒體Baron Hara一號組合的當日未發生權益變動。

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出品人：Awoo｜編輯：Rachel｜視覺設計：韓悅
助理分析師：大道寺 佑介

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