當2023年1月，青島綠城房產建設管理有限公司100%的股權被河北省唐山市中級人民法院公布爲期1095天的股權凍結時，誰也不曾想到控股股東——綠城管理控股會在2022年業績“放衛星”，2022年實現營業收入26.56億元，同比增長18.4%，實現歸母淨利潤7.45億元，同比增長31.7%，再次兌現業績指引；合約總建面突破一億平米，新拓代建費增長21.1%，22年,綠城管理經營活動現金流淨額達到7.2億元,同比增幅接近30%，並且以100%的派息率進行派息。

可是，同期綠城管理的訴訟糾紛卻像火箭一樣迅速飆升，從去年1月至今，已公开的訴訟案件累計達到了8起。而從2016年成立到今天，綠城管理所有的訴訟案件加在一起，也不過只有27起。訴訟糾紛大規模增長背後，是委托方對公司項目管理的質量目標、成本目標和銷售目標的不滿意。諸多案件中，因爲管理無法兌現服務承諾的比重在飆升。

不僅僅如此，公司將第三方提供的借款，匯入資金池，進而轉貸給自身的客戶，其模式是否合法、合規也存在爭議。根據公司發布的2022年業績，綠城管理控股從第三方獲取的資金，轉而用於第三方貸款的存貸套利收益超過6438.4。而綠城管理方面對上述存貸差，是否涉及將金融機構資金轉貸，又是否爲金融機構知情等問題，截止截稿未作回應。

01

計提壞账擴大了一倍

如果僅看綠城管理2022年的業績，會覺得這家企業的業績相當理想。在整個房地產市場銷售業績下滑，經營利潤下降的情況下，作爲代建行業龍頭的綠城管理居然能實現，淨利潤、經營性現金流淨流入的兩位數增長，讓無數同行感慨：代建是門好生意。

然而，魔鬼藏在細節中。公司公开數據顯示，預期信貸虧損模式下的減值虧損（扣除撥回），從2021年末的1108.3萬元，到2022年末的2251.6萬元。

壞账大規模增加的背後，是公司應收账款账期的延長。業績報顯示，截至2022年末，超過180天的應收账款余額佔比已經達到34.64%，而2021年末這個比重只有19.61%。

應收账款账期的延長，一方面是因爲受困於房地產行業整體現金流的收緊，另一方面也與公司委托方對公司合同履約不再那么滿意有關。

比如幸福家園揚州置業有限公司（以下簡稱“幸福家園”）與綠城管理控股的合同訴訟中，幸福家園方面不愿意履約的原因就是因爲後者沒有達到銷售目標、質量目標和成本目標，因此解除了與綠城管理的合同。

而去年6月河北德融房地產开發有限公司(以下簡稱“河北德融”）在對綠城管理的公开舉報時，也曾質疑過綠城管理的代建能力。

上述因爲服務不滿意，導致的應收账款账期延長，計提壞账比例提高，正在削弱綠城管理後期的盈利能力。

02

借貸轉貸的合法性存疑

《中華人民共和國刑法》第一百七十五條規定，以轉貸牟利爲目的，向銀行等金融機構套取貸款後向社會不特定人發放貸款並收取高額利息的，情形嚴重時還將構成犯罪，被依法追究刑事責任。

綠城管理2022年的業績報，則公开了將第三方貸款轉貸，獲取利差套利的嫌疑。

根據業績報，向委托方貸款，已經是綠城管理的重要收入。根據業績報，這一部分收入佔到了公司2022年度的接近10%。

根據河北德融的公开信，綠城管理通過子公司及關聯企業向委托方公开借款，並以此獲取利息收入。只是這一部分資金的來源，成爲疑問，究竟是綠城管理的自有資金，還是向包括信托機構在內的金融機構借貸獲取，存在疑問。

如果是後者，那么金融機構是否了解到資金的真實意圖，又是否同意轉貸就成爲關鍵。如果不同意，則涉及觸犯《中華人民共和國刑法》第一百七十五條。

2022年的業績報披露，綠城管理雖然沒有公开的銀行借貸，也只有少量的融資租賃負債，但是在账面上卻形成了超過600多萬的融資成本。

其中，除了100萬的融資租賃利息外，其余所涉及的第三方借款和托管貸款，均產生了較高的成本。

綠城管理需要解釋的是上述第三方貸款，究竟是來自於金融機構，還是其他實體單位。這些貸款是否存在被轉貸的現象？又是否得到了金融機構的同意。在沒有金融資質及牌照的情況下，綠城管理是不是有資格將這部分貸款借貸給委托方？

只是對此，截止發稿，尚未收到回應。

除了公司的借貸合法性問題外，綠城管理的財務真實性，也容易被投資者質疑。根據業績報，綠城管理2022年的收入中，來自地方政府的收入增速很快，達到36.6%。佔公司收入的比例，也從25.5%，升至29.4%。在來自政府服務的收入中，就涉及到了城投公司的服務收入。

但據同樣爲城投服務的企業，比如A股的環保第一股——僑銀股份都出現了三季報利潤和經營性現金流淨流入大幅度下滑的趨勢。

而那些爲地產开發商服務的行業龍頭，比如遠大中國、箭牌家居，都出現了經營性現金流淨流出、扣非利潤下降的趨勢。

在這樣的背景下，綠城管理卻取得異常的優異業績，不能不讓人懷疑背後的含金量。實際上，綠城管理在公布業績後，盡管當日跳漲，漲幅也未達到10%，遠遠落後於淨利的增速，此後股價連續下調。至22日午間，收盤股價僅比業績公布前一交易日的最低價高9%左右，足以看出資本市場對綠城管理的擔心和質疑。

END

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