引言

銷售方面，綠城中國銷售下滑幅度小於TOP10平均，因此行業排名明顯上升，進入TOP4之列。

投資方面，綠城中國拿地力度有所回落，不過與銷售規模相比仍處於合理水平，同時綠城中國的投資呈現如下兩個特點：首先是流動性第一，其次是提高權益比。

盈利方面，綠城中國營業收入、毛利潤和淨利潤上升，不過毛利潤率和淨利潤率有所下降，同時歸母淨利潤的明顯下降反映了結轉項目低權益的問題。

財務方面，綠城中國融資渠道通暢，同時主動管理融資結構，財務盤面維持穩健。

銷售規模進入TOP4，投資強調流動性第一

2022年，綠城中國銷售下滑幅度小於TOP10平均，因此行業排名明顯上升，進入TOP4之列。具體而言，2022年綠城中國合同銷售金額爲3003億元，同比下降14%，而TOP10平均下滑19%。不過從結構來看，主要是代建項目的規模穩中有升拉低了總體規模的降幅，因爲綠城自投項目的同比降幅在20%。

區域結構來看，一二线城市支撐作用更加凸顯，2022年銷售貢獻上升5個百分點至85%，長三角銷售貢獻略有下降，不過仍有63%，具體城市來看，綠城在杭州的優勢依舊非常明顯，在9個單盤超過40億的項目中，位於杭州的項目就有6個。

投資方面，綠城中國拿地力度有所回落，不過與銷售規模相比仍處於合理水平，金額投銷比在30%以上，同時在承壓的環境下，綠城中國的投資呈現如下兩個特點：

首先是流動性第一，這表現在一方面瞄准一二线城市的核心板塊，2022年綠城在杭州、北京、上海三城的新增貨值佔比高達82%，一二线城市貨值佔比達92%，另一方面聚焦純住宅項目，確保高效周轉，2022年，商辦物業新增貨值佔比僅0.5%，全年新增貨值當年實現轉化銷售501億元，當年轉化率達到48%，提升27個百分點，其中杭州海棠三子拿地後僅209天就實現了121億元銷售，並且經營性現金流同步回正。

其次是提高權益比，年內新增項目平均權益比提升至69%，較前兩年提升了10個百分點以上。

我們看到，在市場下行的環境下，很多企業更加強調項目的流速，這樣一方面能夠保證現金流的安全，另一方面能夠通過高效的周轉源源不斷支撐銷售規模。因此這些企業會更加聚焦去化速度快的區域和項目，同時更加強調开發全流程的速度，綠城中國提出“一年兩熟”，2022年，拿地-开工、拿地-开盤及拿地-經營性現金流回正分別壓縮37%、25%和34%至2.7個月，5.5個月和7.9個月。

圖：綠城中國开發效率進一步提升

資料來源：企業業績會手冊

營業收入同比增長27%，盈利水平有所下滑

2022年，綠城中國營業收入上升，不過盈利水平有所下降。

2022年，綠城中國實現營業收入1271.5億元，同比增長26.8%，毛利潤和淨利潤分別爲220.2億元和88.9億元，同比分別上升21.2%和15.7%，毛利潤率和淨利潤率分別爲17.3%和7.0%，同比下降0.8和0.7個百分點，歸母淨利潤爲27.6億元，同比下降38.3%，非控股股東應佔利潤則上升超過90%至61.4億元。

我們認爲，綠城中國淨利潤水平下滑的原因其實與大多數房企相似，即一方面毛利潤率持續承壓，另一方面匯兌損失、存貨減值的計提也會侵蝕淨利潤，2022年，綠城中國計提匯兌損失13.7億元，而2021年爲淨收益3.8億元，非金融資產減值損失15.0億元，較2021年多計提10.9億元。

同時，歸母淨利潤的明顯下降則更多反映了結轉項目的低權益的問題，對於這一點，綠城中國也在2022年的投資中嘗試進行回應，新增土儲權益比提升至69%，不過在這些土儲陸續進入結轉之前，歸母淨利潤可能還會持續受到這一因素的影響。

財務盤面維持穩健，力圖全部清零永續債

2022年，綠城中國融資渠道暢通，融資結構進一步優化，財務盤面維持穩健。

2022年，綠城中國境內共發行200.18億元債務融資工具，平均期限2.18年；境外全年融資9.5億美元，包括首筆綠色債券、內保外貸等多種形式。

同時，綠城中國也主動優化融資結構。期限結構方面，主動降低短債佔比，例如提前償還6.3億美金銀團及雙邊貸款，截至2022年底其短債佔比降低了6個百分點至19%；類型結構方面，力圖清零永續債，2022年歸還全部5億美元永續債，同時計劃在2023年將剩余的15億元境內永續債清零。

圖：綠城中國融資結構

資料來源：企業業績會手冊

穿過重重荊棘的2022年，綠城中國仍然保持着穩健的財務盤面。截至2022年底，綠城中國淨負債率、剔除預收款的資產負債率分別爲62.6%和71.2%，狹義口徑的現金短債比爲1.8倍（剔除預收款的資產負債率、現金短債比與企業計算方式略有差別，結果有細微差異，計算方式見下表格附注）。

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