3月30日午間，碧桂園發布了2022年全年業績報。 

年報數據顯示，公司全年共實現權益合同銷售3574.7億元，權益合同銷售面積約4450萬平方米。全年總去化率達65%，權益回款金額約人民幣3324.8億元，權益銷售回款率93%，連續7年達到90%以上。 

在回款率保持高位的情況下，碧桂園圍繞可動用現金核心管理目標，實施全面預算管理、進行精細化管控，公司2022年在較爲艱難的市場環境下，仍然取得了不錯的利潤指標，毛利、股東應佔核心淨利潤分別達到328.8億元、26.1億元。

同時，在資本市場信心恢復之際，公司仍然保持了穩健的現金流策略，持續優化財務結構，債務規模穩步下降。截至2022年12月31日，公司可動用現金余額爲1475.5億，彈藥儲備充足；總借貸成本爲2713.1億元，同比下降14.7%；淨借貸比例爲40.0%，相比去年底同樣優化5.4個百分點，並創下10年來新低。 

客觀來講，如財報所說，2022年地產行業經歷了前所未有的凜冽寒冬，房地產行業銷售同比下滑26.7%，开發投資同比下滑10%，各大房企普遍迎來生存大考。但隨着監管利好政策不斷釋放，以及宏觀經濟的恢復，行業承壓局面正逐漸改善。 

剛剛接任董事會主席的楊惠妍，也首次現身碧桂園業績會，表示商業競爭的核心是產品力和成本力。 

“一個企業產品優於同行，但是價格更加有優勢，同時公司又是有利潤的，這個公司就可以健康、長期的發展，也會吸引到優秀的人愿意在這裏長期跟公司共同成長和發展，這是碧桂園兩三年內必須打造出來的核心競爭力。” 

01、穩業績，保交樓，守信用，碧桂園2022穩中向好

2022年是中國房地產行業明顯承壓同時又深度調整的一年。 

這一年裏，既有房企因爲高量的到期債務、逼仄的融資空間和疲軟的市場環境出險暴雷，也有同業頂住壓力完成了對自身業務模式的調整實現涅槃新生。對於後面這部分企業而言，在經歷了一番相對嚴苛的極限測試過後，他們向外界清晰展現了自己穿越周期的能力。 

當然，即便這些公司確實挺了過來，行情壓力自然還是會傳遞到房企的盈利能力等指標上。 

據不完全統計，業績報前已經至少有75家A股和港股上市房企發布了2022年度業績預告，其中34家央國企和混合所有制企業裏，17家預告2022年歸股淨利潤虧損，佔比達到50%，裏面不乏知名品牌；而41家民營房企中也有28家預告去年歸股淨利潤虧損，佔比達到68%。 

碧桂園在2022年仍然保持了銷售收入和交付規模的行業第一，並且歸屬股東核心淨利潤爲正，同時也不可避免地會受到行業大氣候的影響。但對於財報這類着眼過去的經營數據，如摩根大通所指出的那樣，這實際上可能更適合看成是壞消息出清。

從本次財報披露的數據和過去一年的項目成績看，碧桂園在相對艱難的市場環境裏，其實取得了超預期和超平均的成績。《新立場》在對碧桂園這份財報和經營狀況進行了相對細致的審視後認爲，相較於瞄着跟前幾年相比並不亮眼的數據，我們更應該看到其在風浪下表現出的強勁韌性。

韌性表現一：穩業績。

2022年全年，碧桂園實現權益合同銷售金額約3574.7億元，累計實現權益合同銷售面積4451萬平方米。同時，據第三方機構統計，碧桂園以全口徑銷售額4643億元穩居行業首位。而同口徑數據顯示，百強房企去年銷售操盤金額和全口徑銷售額同比均下挫超過40%，這表明碧桂園的銷售業績取得了優於行業整體的表現。 

從財報看，雖然表面上碧桂園2022年股東應佔虧損爲60.5億元，但在剔除了公允價值變動、匯兌淨損益等影響後歸屬股東的核心淨利潤其實是正的，錄得26.1億元。而在歸屬股東的核心淨利潤爲正之外，碧桂園在面臨市場波動時，更重視資金鏈安全，保持連續七年回款率超90%、連續多年淨負債率低於60%等指標。公司在2022年8月還主動做了關於現金流的極致壓力測試，確保經營穩健。這些都充分證明管理層“現金流是前提，利潤是核心”的战略方針，穩扎穩打取得實效。 

韌性表現二：保交樓。

如果要對過去兩年的房地產市場做個定義，“保交樓”大概是最恰當的關鍵詞，這是包括房企、購房者和監管層在內的最大合力。在這種背景下，“交付力”甚至已經取代營收利潤等，成爲考量房企實力的新晉硬指標。 

2022年，碧桂園集團累計交付1115個項目，覆蓋30個省255個城市755個區，交付套數近70萬套，同樣穩居全國第一。其中前三季度交付約佔全國同期交付量20%，相當於全國交付的每5套房中有1套房出自碧桂園。全年工程巡檢2754次、項目總周巡盤64306次，房屋質量滿意度逆勢提升15.38%。 

韌性表現三：守信用。 

房地產是個典型的資本密集型行業，因此在之前這輪市場低迷融資困難時期，部分房企會因債務違約暴雷。而在資本市場，某家企業一旦違約，就會因信用崩塌產生慘重的連鎖反應。這反過來傳遞到企業的融資端，會迅速推高資金成本，導致其資產負債表更加難以修復的惡性循環。所以，信用是在行業承壓時應對挑战尤爲關鍵的基礎要素。 

整個2022年，碧桂園年內到期債券全部如期償付完畢，甚至主動提前回購票據，沒有出現任何違約或延遲支付本息的情況，保持着良好的信用記錄。所以2022年碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企，就被監管機構選定進入示範性發債序列。

而據不完全統計，2022 年碧桂園在政府監管部門支持下共發行公司債合計15億元，中票合計25億元，可轉債39億港元，ABS5.2億元。公司還獲得工商銀行等10家銀行總計逾3000 億元的綜合授信支持。同時去年底，碧桂園還獲得首筆內保外貸融資規模2.8億美元、期限3年的銀團貸款。 

這爲碧桂園在融資環境改善後，充分利用窗口契機，把握發展機遇提供了基礎。最新的一個消息是，3月28日上交所公司債券項目信息平台顯示，碧桂園地產集團有限公司186億元小公募項目狀態更新爲“已反饋”。 

02、政策利好、市場復蘇，碧桂園2023由定到進

盡管過去兩年行業走得很不容易，但對房地產企業而言，最壞的日子已然過去。 

利好首先來源於政策端。國務院副總理劉鶴在2023年初便強調房地產在中國是重要的支柱產業。監管端希望行業在健康軌道內可持續發展，這就表示要在市場過熱的時候出台一些管控措施，在行業不合理下行時進行一定的扶持。就當下來說，監管已經完成了“逆周期”調節的角色切換。 

2022年4月，中央政治局會議首次提出要“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管”，這被認爲奠定了寬松基調。隨後人民銀行在貨幣政策端階段性下調利率，驅動居民釋放購房需求。 

到了11月，央行和銀保監會發布“金融16條”，同時配套的信貸、股權、債券融資“三支箭”分別釋放，表明監管對房企融資態度發生根本性轉變，紓困方向從此前“救項目”轉變至“救項目與救企業並存”，房企的融資環境得到進一步優化。 

除此之外，地方層面的利好政策也從試探性松綁到應出盡出。全年共有近300省市，出台了500余次房地產松綁政策，其中涵蓋放松限購限貸及限售限價、調控信貸政策、公積金支持、購房補貼等各個方面。 

這些一攬子支持政策的後續利好效應不斷展开，疊加疫情放开後國內宏觀經濟改善，令業界普遍認爲2023房地產市場將迎來明顯復蘇。實際上，即便從目前相對有限的前兩月行業數據來說，情況也確實如此：

根據國家統計局的數據，2月份70城新房和二手房價格指數自2021年8月以來首次同時環比上漲，且上漲城市數首次超過下跌數，一线城市二手房掛牌價更創同期歷史新高。

從銷售情況看，今年前兩個月房產銷售面積和銷售金額同比僅微跌3.6%和0.1%，相較於前值分別大幅改善了20.7個百分點和26.6個百分點。

從庫存水平看，在新开工疲軟與銷售降幅有所收窄之下，新房中期庫存水平和去化周期都有所下降。其中，2023年2月底的房屋去化周期爲59.7個月，相比前值65.1個月明顯縮短。

從土地市場看，在大中城市土地成交回暖帶動下，2月份全國住宅建設用地成交面積同比增速從去年的-49.2%大幅收窄至-3.8%，同時溢價率也有所提升。

以東興證券爲代表投資機構認爲，隨着供需兩端全國性政策的加速釋放，政策正在形成合力，走向新一輪寬松周期。隨着改善優質房企資產負債表計劃的實施，優質民營房企的信用風險已經大幅降低。推薦开發主業穩健，有望率先獲得金融機構重點支持，有效降低自身信用風險的優質房企，建議持續跟蹤碧桂園等3家房企。 

作爲行業內頭部位置的優質示範房企，碧桂園當然首先享受到了復蘇紅利。2022年2月，碧桂園共實現權益合同銷售金額248.5億元，權益合同銷售面積331萬平方米，環比分別增長12.9%和8.2%，增長勢能已顯。

更好的行業和企業前景，也使碧桂園在服務客戶方面有更加進取的一些動作，例如從“保交樓”到“交好樓”的轉變。當然，這其實是碧桂園在2022年就已經在推的战略，但2023年一定推的力度更大範圍更廣。像去年碧桂園在200多個項目實現的“交房即交證”，今年應該會有更多客戶有機會享受這類優質服務。 

碧桂園總裁莫斌也在集團2023年年會上表示，樓市更爲積極的政策信號正在持續釋放，市場一定會復蘇，但復蘇的過程一定會分化。《新立場》認同這個判斷，並相信在房地產行業復蘇的K型走勢中，以碧桂園爲代表的優質房企將會對市場修復發揮積極作用。 

03、寫在最後

2022年以來，監管部門頻繁落地房地產支持政策，各地也在積極因城施策，在需求端支持群衆改善性住房需求，和在供給端支持防範化解房企風險的主脈絡將在未來一段時間延續。 

碧桂園董事會主席楊惠妍在業績會上表示，房地產行業仍是支柱性行業，公司接下來主要战略將堅持行穩致遠路线，圍繞市場和客戶做好战略優化。 

碧桂園管理層表示，目前公司已重新啓動拿地，整體投資將會圍繞人口流動、產業布局、經濟基礎、庫存情況等城市核心變量進行優中選優，進一步聚焦一二线核心城市及三四线城市核心區位，實現增量資產的效益兌現。 

總裁莫斌透露，計劃在3-5年的時間內通過新增土儲布局的調整，將一二线對三四线的貨值比例提升至50比50，用優質的土地資源支撐公司未來業績的穩健發展。 

2022年的碧桂園守住了產品交付、債務償付、經營安全的底线，充分展現出優質房企的韌性與實力，在行業景氣程度顯著提升的2023年，市場和投資者都有理由期待更多。

*題圖及文中配圖來源於網絡。$碧桂園(HK|02007)$

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