雅居樂發布2022年業績:降低負債輕裝前行 優質土儲助力穩健發展
1年前

今年以來,各地積極出台促進剛需購房者入市的政策,推動房地產行業企穩向好。新建商品住宅銷售面積1月、2月同比增長,已從去年的月度負20%~30%水平回歸到基本持平。

行業復蘇,有韌性的房企率先等到春天。始終堅持不違約的企業,在復蘇行情中將搶跑市場,獲得資本市場、購房者與機構的認可。

雅居樂(03383.HK,以下簡稱“雅居樂”或“公司”),正是其中之一。從雅居樂最新發布的財報中,外界了解到這家房企的韌性,銷售反彈、土儲豐富、負債走低等,均是其在房地產下半場行穩致遠的關鍵抓手。

2023年3月30日,雅居樂發布2022年度業績公告。公告顯示,截至2022年12月31日,雅居樂營業額爲人民幣540.34億元。其中,物業發展確認銷售收入及多元業務收入分別爲人民幣374.26億元及166.08億元,收入佔比分別爲69.3%及30.7%。

與此同時,雅居樂的各項財務指標維持穩健。截至2022年12月31日,雅居樂實際借貸利率爲6.03%;淨負債比率爲57.3%;錄得現金及銀行存款總額爲人民幣160.91億元。

雅居樂在財報中指出,公司將堅守“以地產爲主,多元業務協同發展”的營運模式,通過全體員工的努力,整體業務將能穩步發展,進一步拓展雅居樂於全國的品牌知名度,並在競爭激烈的市場中穩佔席位。

交付成效顯著

過去一年,房地產行業進入深度調整期,行業規模有所下滑,百強房企銷售額整體下降。

受行業因素影響,雅居樂銷售額亦有所下滑。年報顯示,2022年,雅居樂實現總預售金額人民幣652.3億元,對應累計預售建築面積爲517.9萬平方米,預售均價爲每平方米人民幣12595元。

進入2023年,政策利好持續落地,爲房企業績增長帶來持續不斷的動力。

雅居樂於2023年逐步恢復並逐漸受到市場認可。今年前2個月,雅居樂銷售額跌幅明顯縮窄,在銷售上展現出強於同行的韌性和彈性。同時,公司預售均價同比有明顯提升。

可供對比的是,部分房企單月跌幅水平亦較大,2月同比跌幅並未收窄,反而有擴大趨勢。這充分說明,當下的市場是分化行情,品牌實力較強的房企將率先獲得反彈先機。

事實上,在行業調整期,比起房價起伏,市場更看重的因素是確定性。衡量一家企業的社會責任與綜合實力的重要標准,是交付能力。

2022年,雅居樂保交付成效顯著,爲穩健經營打下基礎,集團在廣州、佛山、北京、上海等城市有序推進按時交樓,全年成功交付約6萬套,約520萬平方米。未來,雅居樂將通過聚焦主業,收縮規模等經營策略,嚴控品質,走高質量發展路线。

土儲量大質優

土地是房企的生產資料,土地儲備是後續發展動能的重要保障,豐厚的土儲是企業抵御周期波動的砝碼之一。另一方面,土儲豐厚的同時,還需布局合理,高能級城市局部有助於企業提升利潤空間和抗風險能力。

作爲一家老牌房企,雅居樂深諳土地布局之道。無論是城市布局還是可开發土地潛力,雅居樂均表現優異。

年報顯示,2022年12月31日,雅居樂共布局80個城市,擁有預計總建築面積約爲4016萬平方米的土地儲備。同時,雅居樂繼續深耕粵港澳大灣區及長江三角洲兩大城市群。其中,公司在大灣區的土地儲備約爲1033萬平方米,佔整體土地儲備約25.7%,現擁有开發項目達49個。在長三角,公司擁有達454萬平方米的土地儲備,整體土地儲備約11.3%,現擁有开發項目達44個。在香港,雅居樂擁有兩個優質房地產項目,包括英皇道柏架山道項目及九龍塘義本道項目,合計土地儲備爲20389平方米。

數據顯示,2023年,雅居樂可售貨值約1500億元,銷售金額預計650億元-700億元,土地成本僅約3255人民幣/平米。在行業觸底、房價企穩、政策進一步支持的基礎下,爲可持續經營打下堅實基礎。

通過土地儲備的盤點,雅居樂進行了一次整合。以聚焦核心城市、處置非核心資產的方式,實現了資源優化。

據悉,從2021年下半年起至今,通過聚焦主業、提前處置非核心資產、退出合營項目36個等措施,主動化解風險,並實現資金回籠超200億人民幣,在市場後期快速下行中,有效補充了整體流動性。

曙光已現

在當下的房地產市場,現金是黃金,充足的現金流是企業穩定發展的安全墊。持續降低負債的企業,方能在下半場輕裝上陣,實現彎道超車。

積極償債之後,雅居樂淨負債率明顯下調。2022年全年,雅居樂債務淨償還超過約250億人民幣,其中境外美元債償還11億美元,銀團償還約55.7億港幣;淨負債率從2019年約83% 降至2022年的57.3%,下降約26個百分點。

在現金流管理上,雅居樂始終保持審慎態度。過去一年,雅居樂經營性現金流維持正流入。值得注意的是,這已是雅居樂連續3年錄得經營性現金流爲正。多名業內人士認爲,在現階段,房企現金流比利潤重要、造血能力比盈利能力重要。

從結果上看,現金流管理“助攻”雅居樂獲得了關鍵的勝利。作爲一家公衆企業,信用至關重要。在TOP30中,雅居樂是幾家仍能維持正常運營、沒有公开違約的民營房企。

數據來源:中指研究院,公告

良好的信用,成爲雅居樂獲得融資的保障。

2022年11月,房地產“金融16條”發布以來,雅居樂新增的銀行貸款額超30億人民幣。今年1月,雅居樂在境內成功發行中債增擔保12億人民幣中期票據,境外也獲得2家銀行的新增融資超4億人民幣。此外,公司近期也獲得了由中證金及券商通過CDS擔保的公募債籌資7億人民幣。

於雅居樂而言,通暢的融資渠道無疑是重要的“造血”來源。目前,雅居樂融資渠道已經進入良性循環階段,境內外金融機構對雅居樂的信心在恢復。

與金融機構信心同時恢復的,還有整個房地產市場。近期,多部委出台金融支持政策,多地展开樓市政策調整,國內疫情防控措施持續優化,經濟運行整體好轉,多項利好正在推動房地產行業回暖,房地產市場企穩可期。

克而瑞研究中心認爲,隨着房企融資功能逐漸恢復,疊加穩經濟政策持續加碼,有望對衝行業下行預期。受此影響,缺失的信心有望逐步重塑,尚在觀望的潛在置業群體或將陸續入市,房地產交易也將逐步回歸穩定,預計到今年二季度可能形成市場底。

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