22年度財報揭曉完畢，A+H兩市共有八家營收超過100億元大關的物管公司，分別是碧桂園服務、萬物雲、雅生活服務、綠城服務、保利物業、招商積余、華潤萬象生活及中海物業。

本文物股通將從經營規模及經營質量方面對八家公司進行解析。

百億陣營業績出現分化

從經營規模看，營業收入突破百億大關的陣營又可劃分爲：

1）超400億梯隊：碧桂園服務營業收入413.67億元，同比增長43.4%。

2）超300億梯隊：萬物雲營業收入301.06億元，同比增長27%。

3）超100億梯隊：

雅生活服務營業收入153.79億元，同比增長9.2%；

綠城服務營業收入148.56億元，同比增長18.2%；

保利物業營業收入136.87億元，同比增長26.9%；

招商積余營業收入130.24億元，同比增長23%；

華潤萬象生活營業收入120.16億元，同比增長35.4%；

中海物業營業收入126.89億港元，同比增長34.4%。

碧桂園服務營業收入遙遙領先，並保持了同陣營最高的同比增速；綠城服務的營業收入增速同比陣營內公司有所放緩；雅生活服務的營業收入增速則疲態初顯。

歸母淨利潤方面，華潤萬象生活以22.06億元成爲最賺錢的物管公司；綠城服務及招商積余墊底。

值得注意的是，22年民營和央企物管在保持營收快速增長的同時，民營物管公司卻出現歸母淨利潤同比下滑的“異象”。

其中，碧桂園服務下滑幅度最大爲51.82%，擠水分的力度最大；綠城服務及雅生活服務下滑幅度均超過20%；萬物雲（混合所有制企業，暫劃歸民營物管序列）遭受的波動最小。

四大央企物管則保持了營業收入和歸母淨利潤雙位數增長的穩健態勢。

經營質量方面，“貴族”華潤萬象生活以30.10%的毛利潤率笑傲百億陣營，同時歸母淨利潤率也獨領風騷；招商積余則在毛利率及歸母淨利潤率上延續頹勢。

在回報股東及投資性價比方面，碧桂園服務及綠城服務的派息比率超過50%；由於碧桂園服務及華潤萬象生活年內進行了特別派息，派息比率得到較大提升；資本市場新秀萬物雲派息比率僅有17.21%，陣營中墊底；雅生活服務則取消了年度派息。

體量決定分量，噸位決定地位。頭部物管企業總體受到了資本市場的“尊重”，截至4月14日收盤，市盈率（TTM）普遍在20倍以上，其中華潤萬象生活最高達40.48倍，雅生活最低僅有4.78倍，受關聯企業影響較大。

未來成長性也將出現分化

除萬物雲外，從同期已披露合約及在管面積的七家巨頭看，碧桂園服務坐擁16.02億的合約面積，在管面積高達8.69億，兩組數據一騎絕塵，展現出廣闊的在管面積增長空間，1.84倍的合約在管比，讓碧桂園服務在2025年實現營收超過千億目標的希望變大。只是如何才能實現有質量的增長，成爲最大的挑战；

保利物業及雅生活均有2億左右的待轉化面積，營收的增長性較強，不過兩者來自關聯地產支持力度強弱出現分野。保利發展的確定性和市場份額將越來越強大，而雅居樂是否能夠順利度過這段危機，還有待進一步觀察；

回到企業自身，保利物業的產品迭代升級和品牌營銷能力非常強大，憑借自身獨特的優勢，在非住業務开展方面得心應手；雅生活服務擁有強大的第三方市場拓展能力，但利潤幹癟的外拓項目，如不能實現管理上的有效協同，則會繼續拖累報表，延續增收不增利的情況，出現規模不經濟效應。

綠城服務則臨對較強的保增長壓力，爲此綠城服務在與國資平台合作方面跑的極快。2022年，綠城服務陸續與信達地產、陝建地產集團、南通中創、溫州濱海等國資平台達成股權合作、战略合作，通過深度捆綁，擴展業績增量來源。

華潤萬象生活方面，爲確保業績增速在线，爭創世界一流企業，華潤萬象生活23年大概率將保持收並購的動作，領先的市盈率及充裕的在手現金，讓大手筆的收並購沒有障礙；

中海物業將一如既往的穩增長。沒有意外，就是最大的驚喜。

招商積余則需要繼續在提質增效方面花心思、下功夫，追趕與同陣營企業間的差距。

萬物雲方面，蝶城战略成效初顯，同時也在實踐中迭代升級。不過依靠上市融資拿來的錢，再用重金买項目的打法，注定難以持續；如果增加區域管理密度不能大幅改善利潤水平，增強內生增長能力，則該模式的吸引力會逐步下降。

總體而言，23年百億陣營的物管公司迎來了八仙過海，各顯神通的發展階段。

結語

綜上，隨着21年房地產政策“定向調控”的強化，激進的民營地產悉數被送進ICU，關聯物管公司失去了強大的支援，四家民營物管公司不僅在成長性上遭到了不同程度的挑战，在賺錢能力上也備受打擊，其中雅生活服務當期受到的影響最爲顯著。

相形比較之下，央企物管“四大金剛”則有望繼續保持穩健增長（更多詳細分析請戳《央企物管哪家強？一南一北閃光芒》），百億陣營內民營和央企物管的成長性將進一步分化。

追加內容

本文作者可以追加內容哦 !