恆大的紓困名單裏，一個熟悉又陌生的身影出現了，它就是萬科的第一大股東“深圳地鐵”。

早在3月，“深圳地鐵集團”旗下的深鐵置業就已進駐位於龍崗區的排榜村城市更新項目，這個項目此前由恆大和深圳本地民企桑泰所有。近日，深鐵置業公开招標設計總包商，意味着排榜村舊改的开發商正式變更爲深鐵置業。

深鐵置業近些年地產業務發展迅猛，在深圳的知名度已不輸萬科，其2022年的全口徑銷售額全國79名，上升63位。

之所以說陌生，是因爲在此之前，公开渠道能查詢到的信息裏，深鐵置業從未單獨操刀過舊改項目。一家深鐵置業的內部員工對《鳳凰WEEKLY地產》透露：“公司目前還沒有舊改團隊，可能會爲了排榜村項目成立一家專門的公司。”

恆大在深圳巔峰時期的舊改項目超過45個。今年以來，恆大在深圳的幾個重大舊改項目都有了紓困進展，先有蛇口餅幹廠被招商蛇口接手，後有南山向南村舊改被深圳安居建業接手，後者也是去年接下恆大深圳灣超總地塊的买家。

如今，恆大在深圳埋下的雷，正在一點點被掃除。

“巨無霸”舊改

排榜村城市更新項目，雖然不是恆大在深圳最值錢的舊改，但面積是“巨無霸”型的。按照規劃，這個項目將打造總建築面積211萬平方米的綜合體。恆大此前貨值最大的蛇口餅幹廠舊改，規劃建容面積近10萬平方米，兩者面積相差20倍之多。

排榜村舊改最初由深圳本地的民營房企桑泰集團所有，2019年恆大介入，申報主體還是桑泰，开發商變爲桑泰和恆大。項目公司“深圳桑泰華輝房地產有限公司”由桑泰持股49%，珠海鼎利房地產开發有限公司持股28%，北京合源融匯股權投資中心持股23%。

珠海鼎利是恆大的一家關聯开發商，北京合源融匯是恆大人壽旗下的一家投資公司，也就是說恆大持有排榜村舊改的51%股權，是項目的所有人。

但不久後，排榜村舊改便遭遇了兩個开發主體都陷入困難的窘境，恆大在2021年年中爆雷，桑泰也並不好過。桑泰房地產开發有限公司創立於2000年，在深圳开發過南園楓葉國際大廈、水木丹華、前海丹華、前海楓葉、濱海之窗等知名樓盤。但在2021年，就有一家深圳的乙方公司員工告訴《鳳凰WEEKLY地產》，當時桑泰欠了他們的工程款沒有給。

深圳一名城市更新行業從業者透露：“桑泰沒錢了，舊改團隊的人都走光了。”

恆大這邊更是一地雞毛。今年1月，恆大執行總裁柯鵬被帶走調查，傳聞稱與深圳舊改有關。彼時《鳳凰WEEKLY地產》致電恆大深圳的城市更新公司副總王磊，對方告知自己正在休假。《鳳凰WEEKLY地產》最新得知，王磊已不在恆大深圳公司的OA系統裏。

2021年，光大信托起訴了恆大旗下前海君臨實業發展（深圳）有限公司逾期。前海君臨實業是恆大在深圳的一處工業用地舊改項目“恆大天璟”的开發商，恆大天璟目前是恆大深圳公司的辦公地，恆大汽車在深圳的展廳就在恆大天璟一樓。

“恆大在深圳的舊改團隊很混亂，很多規劃都還沒穩定，內部領導就大搞拆遷、拿獎金，給個人輸送利益。”有恆大深圳公司的前員工對《鳳凰WEEKLY地產》說。

排榜村舊改最新的工程進展停留在2021年的6月，當時开啓了部分建築的動工拆除。

法院公开文件顯示，今年1月，桑泰將恆大和珠海鼎利、北京合源融匯等告上法庭，案由爲股權轉讓糾紛。

兜底式接盤

排榜村舊改改造後的住宅部分面積是131萬平方米，按照目前周邊35000元/平方米的二手房均價估算，住宅部分的貨值約460億。另外，其商業、辦公及旅館業的建築面積是46萬平方米，大概率總貨值可以超過500億。

據招標文件披露，排榜村舊改計劃總投資是464.43億元，所以實際上的盈利空間並不是很大。當然，恆大在2019年介入時預估的貨值肯定不止於此，彼時深圳樓市正迎上“社會主義先行示範區”、豪宅稅取消等多個熱點，房價迅速攀高。

深鐵置業在深圳开發了多個豪宅樓盤，去年12月入市的深鐵懿府，均價10.75萬元/平方米。今年一季度，深鐵懿府人才房入市，深鐵置業銷售業績 44.24 億元，排名深圳开發商榜首。

深鐵置業爲什么愿意介入盈利空間並不大的排榜村舊改？

“這個是紓困處理的項目，和舊改不是一回事。”深圳合一產業運營公司董事長羅宇對《鳳凰WEEKLY地產》介紹。“就是兜底开發的意思。”深圳一家房企的城市更新公司的員工補充道。

排榜村舊改不僅是恆大內部的“巨無霸”項目，還是項目所在街道橫崗街道轄區內最大的舊改項目。在今年一季度召开的深圳市龍崗區第七屆人民代表大會第三次會議期間，橫崗街道黨工委書記林堅重點提到了包括排榜村在內的重點項目，並稱“重大項目是經濟發展的壓艙石”。

爲此，橫崗街道爲排榜村成立了專項攻堅小組方案，帶領10支攻堅小組進行談判，與深鐵置業溝通對接，一攬子解決項目資金等問題，確保項目如期开工。

也就是說，此時深鐵置業紓困排榜村舊改，其更大的意義並不在經濟上。

目前，深圳置業已經成爲項目的开發商，但此前恆大和桑泰合資的項目公司“深圳桑泰華輝”還沒有發生股權變更。“應該是國資介入先談債務展期，开發完了賣樓還錢。”上述深圳的城市更新行業從業者分析。

深圳大戶、舊改新兵

在少數能正面盈利的城市地鐵公司中，深圳地鐵集團在過去幾年始終以超百億的利潤“一枝獨秀”。其2020年的淨利潤高達111.02億元，接近當年其他20城淨利潤之和的1.7倍。

最新公布的2022年營收數據來看，深鐵集團全年營收達234億元，創深鐵集團近5年最好成績。

售賣地鐵票肯定不能支撐起百億利潤，房地產業務才是深圳地鐵主要的收入來源。2021年,深圳地鐵總營收約164億元，其中“站城一體化”开發收入約96億元，遠超地鐵運營的39億元營收。到了2022年上半年， TOD項目帶來的利潤佔比甚至達217.54%。

在深圳2022年的房企銷售榜上，深鐵置業累計權益金額達181.74億元，面積達27.21萬平方米，摘得雙榜第二。

2022年，地方國資紛紛托市拿地，全年在深圳拿地最多的开發商是華潤置地，第二多的就是深圳地鐵，總金額達153.7億元。克而瑞統計的2022年拿地貨值榜中，深鐵強勢擠進TOP20，位列第13名。

截至2022年底，深鐵置業已擁有29個軌道沿线上蓋項目的綜合开發權，總开發規模超1643萬平方米，在建面積超1173萬平方米。

據了解，今年深鐵置業將一口氣推售約10個新盤，銷售貨值大約350億，接近去年深圳銷冠華潤置地的權益銷售額374億元。可以說，在深圳市場，深鐵的熱度已經超過了萬科，成爲頂流开發商。

克而瑞認爲，深鐵置業在深圳承擔着TOD項目开發、保障房建設等特殊的城市建設功能，具有較爲豐富的住宅項目开發經驗，項目資源來源穩定且具有較強的資金實力，未來將成爲攪動市場變化的力量。

萬科和華潤是總部在深圳的老牌房企，恆大數年前將總部移至深圳，又在爆雷後遷回廣州。在深圳，深鐵和萬科、恆大、華潤幾家房企巨頭產生了千絲萬縷的聯系。

2017年7月，深圳地鐵接手恆大所持有的萬科股票，成爲萬科的第一大股東。而當時的重組方案，萬科的原第一大股東華潤方面，投了三張反對票。

深鐵最早和萬科升級到了战略合作高度，2020年和萬科共同投資成立合資公司，开發過深圳豪宅項目“瑧灣匯”。

但近些年，深鐵與華潤集團旗下的華潤置地合作似乎更爲頻繁。去年5月，深鐵集團與華潤置地達成战略合作框架。今年3月，雙方合作开發的位於深圳北站附近的“超核中心”項目开盤，由華潤置地全程操盤。

深鐵在合作方的選擇上，目前來看是比較靈活的，而且對其持股的萬科，深鐵並沒有貿然全力支持。萬科今年的150億A股增發，直至目前，深鐵還未明確表示將參加。3月，萬科召开2023年第一次臨時股東大會，投資者質疑第一大股東深圳地鐵爲何未參與萬科新一輪A股增發，萬科董祕朱旭解釋：“只有控股股東或實控人才能提前確定爲增發對象，深鐵只是第一大股東，不是控股股東。”

在舊改領域，深鐵還是一名新兵。在此前，深鐵僅在2022年底與萬科、東進以及特發聯合操盤深圳龍崗的平湖舊墟鎮舊改。這次的排榜村舊改，是深鐵首次獨立开發。不過，深鐵後續是否會引入合作方，還未可知。“深鐵目前只有地鐵线路建設的公司有舊改團隊，比如有地鐵线路要經過某小區，該小區需拆除或部分拆除的，就有團隊做這個事，但是地產這邊暫時還沒有。可能會爲了排榜村成立一家專門的公司，目前還沒確定。”上述深鐵置業的內部員工說。

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標題：深圳地鐵接手恆大深圳“巨無霸”舊改，爲紓困目兜底开發，深鐵置業今年推盤350億成業內頂流

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