國泰君安的燙手山芋

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來源 | 市界

撰文 | 李逗

放眼整個房地產行業，不會有人會輕易忽略掉這位廣州地產一哥，因爲它這幾年在全國逆勢擴張的勢頭實在太猛了。

4月18日至4月21日，連續四天，上海土拍。超500億的土地，等着房企們瓜分。有頭有臉的業內大咖，名不見經傳的地方房企，都齊聚上海灘，來試試自己的手氣。

由於熱門地塊實在太搶手，花落誰家全靠老天爺賞臉。房企在拿地前都开啓了拜佛模式，有的甚至跑到五台山，求佛祖和菩薩保佑自己能拿到地塊。

此次上海拿地，一家來自廣州的房企——越秀地產，更是在拍賣桌上擺出了一個橙子、一根香蕉，寓意“成交”。然而，兩個水果並沒有讓越秀心想事成。

4月18日下午，浦東新區16號线周浦地塊即將競拍時，越秀地產卻在最後的資料審核關頭，被取消了參拍資格，原本與其聯合的華發地產也被迫出局。取消原因則是，“營業執照經營範圍不符合地塊要求”。

越秀地產的競拍代表很不服，當日就提出抗議，要求競拍延期舉行，但未能獲准，直到3天後才得以重返土拍市場。然而，拿地好時機已被錯過了。

「市界」根據房企的一份競拍名單統計，上海首批19宗地塊拍賣中，越秀地產以獨立或聯合體的形式至少報名了14個地塊。但最終，只以7.244億收獲了靜安區中興社區一個地塊。

不過，上海拿地的失意，只是越秀地產走向全國化擴張的一個小挫折。放眼整個房地產行業，不會有人會輕易忽略掉這位廣州地產一哥，因爲它的勢頭實在太猛了。

4月20日，越秀地產還發布了一份84港元的供股融資計劃，明確提出資金將用於進一步投資拿地。

這條來自南方的鮎魚，要攪動全國房地產市場了。

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爲拿地，拍賣桌上放橙子香蕉

參與土地競拍的現場，卻臨時被取消競拍資格，越秀地產到底冤不冤？這還要從越秀地產參與上海競拍的主體公司說起。

「市界」了解到，越秀地產報名參與上海聯合競拍的公司，是越秀杭州房地產开發有限公司（以下簡稱“越秀杭州公司”）。

工商資料顯示，這是一家具有房地產开發企業資質證書的公司，許可機關是浙江省住房和城鄉建設廳。而在參與上海土拍前，越秀地產剛於3月底競拍到了一塊杭州的熱門地塊。

但在上海土拍，越秀杭州公司卻被意外踢出局。土地公證處人員給出的理由是，“开發資質等級證書限定於單一地塊”。而這個突如其來的判定理由，也引起了越秀地產競拍人員的不解。

據媒體報道，相關代表在現場稱，認同並尊重上海土拍的客觀公正性，之後會調取下午的土拍視頻進行申訴。最終，在經過3天的努力後，越秀杭州公司又意外地通過判定標准，得以重新回歸市場。

而在持續4天的上海土拍現場中，這並不是唯一一次意外。土拍首日，因審核資料時間過長，地塊拍到晚上7點才結束；第三天，土地拍賣則拍到晚上10點才結束；而到了最後一天，又因线上系統卡頓，導致莘莊地塊的結果遲遲無法出來。

對此，上海中原地產市場分析師盧文曦對「市界」表示，上海土拍市場的競價規則是非常成熟的，此次出現那么多意外，還是和這一次的報名人數遠超預期有關。

“報名的房企50多家，不少房企還都是聯合體，爲了維持公平公正，監管部門需要一杆子查到底的穿透式調查，時間肯定要長一些。”盧文曦說道。

而根據工商資料來看，越秀杭州公司的兩個出資股東，均是注冊在香港的公司，是監管難以穿透的地帶。盧文曦表示，“雖然沒有明文規定，但競拍主體有兩個股東不在內地，意味着其提供的資料還不足以證明房企是否符合相應規則。不過，這也說明上海土拍規則在某些方面太過死板，還有一定的優化空間。”

但對於越秀地產來說，上述意外事件卻讓它錯過了一次布局的好時機。據「市界」不完全統計，最近兩年，越秀地產在上海拿的地塊總共只有4幅，急需進一步補倉。

和上海土拍的意外出局不同，越秀地產在2月19日的北京土拍中運氣不差。那場土拍中，越秀地產壓過了中海、首开、中鐵、建發等國央企，斥資59億元拿下兩個熱門地塊。

爲了拿下北京市場，越秀地產去年挖來了原旭輝華北區域總裁董毅，擔任華北區域副總裁，主管投資和北京公司。不過，給這兩個地塊算過账之後，不少人還是爲這位新上任的營銷總捏了把汗。

“越秀北京朱辛莊地塊的房地價差在每平方米26000~28000元，相比周邊三四萬元的房地價差來說，還是存在一定壓力的。”

對於負責整個華北區域投資的董毅而言，他承載的遠不止是單個項目的盈利壓力，而是做大做強北方市場的使命。

今年業績會上，越秀地產董事長林昭遠表示，“北京會是我們要重點發展的城市，其它北方的城市像青島、濟南這些也會考慮拿地”“拿地的好時機時刻都在”。

這是越秀地產第一次公开展露出對北京市場的決心。雖然廣州與深圳僅一城之隔，但越秀地產發展的前26年間，一直未涉足深圳市場。對房企們爭搶最激烈的北京、上海兩個一线城市，也鮮有布局。

成立40年間，越秀地產的發展，一直受益於廣州這個大本營。“廣州對越秀有很強的資源傾斜，比如老城區的地塊、舊改的地塊等，它能拿到的資源明顯要比其他房企更好一些，利潤空間也相對大。”廣州資深房地產分析師鄧志浩對「市界」說道。

但不可否認的是，越秀地產也在被這個“舒適圈”牽制。盡管已贏得了廣州“銷售一哥”的霸主之位，但如果要跟其他全國性房企“掰手腕”的話，越秀地產的銷售實力卻長期排在30強之外。

走出廣州，瓜分更大的土地市場蛋糕，成爲越秀地產亟待實現的夢想。去年其他房企老板都在叫苦不迭時，林昭遠卻平靜淡然地說道，“錢是不差的。”

很快，“不差錢”的越秀地產，成了土地市場裏出手大方的买家。去年，房地產龍頭企業融創債務違約時，市場上屢次傳出越秀地產要收購其資產的消息。

而在民企收縮的土拍市場裏，越秀地產的進攻態勢要更猛烈。過去3年，越秀地產的拿地額度平均在400億至500億間。按照越秀地產管理層的計劃，越秀地產今年土地投資額度依舊維持在400億左右。

爲了拿地，越秀地產投資拓展人員很努力得活躍在各個土地市場。據「市界」不完全統計，今年以來，越秀幾乎參與報名了北京、青島、杭州、上海等所有熱門地塊的土地競拍，土地投資額已超百億。

努力獲取更多土地籌碼，是當前越秀地產通往一家龍頭房企的必經之路。畢竟，擺在林昭遠面前的，是一條只能進不能退的路——越秀地產必須要更快，更強。

2

爲衝刺世界500強，拼了

努力了兩三年之後，越秀地產終於在2022年取得了行業第16的位置，一年內排名提升了18位。

但對林昭遠來說，這還不夠。因爲越秀地產背後是越秀集團。作爲廣州市的重點企業，越秀集團的使命是進入全球500強，越秀地產要在其中發揮重大作用。

越秀地產是家老牌房企了。

1983年，廣州市政府決定，成立廣州市城市建設开發總公司（以下簡稱“城建總”），也就是越秀地產的前身。

“城建總”時期的越秀地產，給廣州留下過不少地標性建築。從廣州天河北的東站廣場、市長大廈、財富廣場，到珠江新城的IFC（西塔）、越秀金融大廈（北塔）、廣州環貿中心（ICC）等，都出自它之手。

廣州本地的建築行業人士陳凱（化名）對「市界」回憶道，“‘城建總’時期建的房子，結實，很多裝修人說，它建的房子拆牆難度就比別的樓盤要難，因爲鋼筋水泥的分量足。”

2008年，廣州市爲進一步深化國企改革，決定將香港上市公司“越秀投資”注入越秀集團，並將越秀投資更名爲“越秀地產”，並將“城建總”的資產裝入其中。

越秀地產的命運被改寫，它不再僅僅承擔城市建設的角色，而是轉而聚焦房地產業務的發展壯大。當時越秀地產的掌門人張招興，擔起了這一重任.

張招興時期的越秀地產，也曾多次展示過全國化擴張的衝動。2013年起，它頻繁獲取“高價地”項目，但最終卻難以消化。這之後，越秀地產开始放慢腳步，卻也錯失了立於潮頭的機會。

“早年越秀地產的發展並沒有抓住全國化機會，每年雖然也推出樓盤，但幾乎都是小地塊，與碧桂園、雅居樂那種一圈一個大地塊相比，動作太小太慢，年營收一直到了2013年才突破百億元，而萬科、碧桂園這些早就奔着千億元去了。”陳凱說道。

這也造成了，越秀地產雖說是廣州首個房地產开發企業，恆大、碧桂園都是它的小老弟，但銷售規模上它卻被這些後來者反超。

直到2018年8月，張招興從原本的越秀地產董事長升爲越秀集團董事長。在他上任沒多久後，越秀集團制定了向“世界500強”發起衝刺的口號。

越秀集團宣布，趕在“十四五”末（即2025年），要實現總資產超一萬億、營業收入超2000億等目標。而在2022年，越秀集團的營收爲1056.3億元人民幣，距離排名467位的廣藥集團年營收305億美元，還有近千億元人民幣的差距。

努力讓越秀集團進入世界500強名列，成了張招興的隱形“KPI”。

根據《財富》雜志2022年數據顯示，北上廣深4座一线城市擁有的本土世界500強城市中，北京54家、上海12家、深圳10家，而廣州只有4家。

廣州本地的房企資深人士對「市界」說道，“世界500強這個目標，是它目前正在爭取全力達成的。尤其是廣州自從恆大爆雷後又丟了世界500強，它也急於扶持一些新的世界500強企業”。

作爲越秀集團重要業務支撐的越秀地產，迎來了更大的發展使命。2018年8月，林昭遠從張招興手中接過了越秀地產董事長的帥印。

越秀地產正式迎來了林昭遠時代。上任地產董事長的第一年，越秀地產的經營方向從原來的“固守廣州”改爲“走出廣州”，內部經營風格开始轉向。

接近越秀地產的人士對「市界」分析道，“新一屆管理層上任後，越秀地產的經營風格也發生了很大變化，雖然說在集團內部走的還是國企的編制體系，但項目運作上要更市場化，也啓用了很多職業經理人。”

經營節奏驟變，也讓不少越秀地產員工們感受深刻。自2019年下半年以來，越秀地產不少區域的工作制度變成了6天制，節奏快、考核嚴，成了這家國企的新常態。

一位越秀地產廣州公司的內部員工對「市界」表示，“今年上半年一直都是一周休一日，部門會有KPI要求。卷是很卷，但有個好處就是不缺項目。”

但這只是可被員工們感知的一角。背靠越秀集團，林昭遠开始施展出更多隱祕的資本運作。

3

大舉拿地背後的財技

2022年初至今，越秀地產股價一路上揚。2023年4月18日，其股價還升至13.42港元的歷史新高。

但沒多久後，越秀地產趁熱打鐵，發布了一則折價配股的消息。

4月20日，越秀地產在港交所發布公告稱，公司擬按每持有100股可獲發30股的基准進行約9.29億股的供股，相當於本公司已發行股份總數約30%，以此籌集約83.6億港元。

對於越秀地產而言，通過供股融資的好處在於，並不會產生任何債務壓力。越秀地產在公告中直言，供股不會產生利息負擔或額外債務，將使所有股東能夠參與公司未來發展並從中受益。

不過，這依然招致了不少投資者的憤怒和不解，“如此缺錢，之前又大力拿地，讓人看不懂。”供股消息發出沒多久後，越秀地產股價一度跌18%。

不僅如此，過去一年，來自國資的光環加持，也讓越秀地產在艱難的2022年，成了金融機構的座上賓，發債利率越來越低，融資額度也越來越高。

財報顯示，2022年，越秀地產成功發行公司債券合共98.4億元，利率只有3.11%，其整體融資成本下降了10個基點至4.16%，創下歷年最低。

然而，經由這兩年的大量拿地後，越秀地產的槓杆开始明顯上升。截至2022年底，其淨借貸比例同比增加15.6%至62.7%。

爲了盡快降低負債、實現規模擴張，越秀地產早就把目光投向了“聯合拿地”。2018年林昭遠上任董事長不久後，越秀地產一改往日的低調謹慎，开始外拓土地並謀求業務合作。

「市界」了解到，最近幾年， 越秀地產多次和同屬越秀集團的越秀基金合作，以較低成本獲取土地，並進行开發。

2018年至今，越秀地產新進入城市數量達到17個，完成北上深及南京、寧波、重慶等8個二线城市的布局。

其中，合作強度最大的時期是2021年上半年，越秀地產迅速擴大“朋友圈”，一口氣與濱江集團、龍光集團、仁恆置地及紫薇地產籤署了战略合作協議。而在上述項目獲取中，越秀基金的身影多次浮現。

從財務角度上，這給越秀地產帶來的好處是顯而易見的。從事房地產信托方面的人士對「市界」說道，“當項目开發形成銷售後，房企可根據項目情況選擇回購股份，先拿地，後付錢，實現以最小的投入撬動大項目的效果。”

不僅如此，除了與基金合作拿地，越秀地產還通過與廣州地鐵合作、城市更新等方式，多元化拿地。

截至2022年12月31日，越秀地產共擁有8個TOD項目，約佔公司總土地儲備的13.6%。而在最近的4月20日，越秀集團與杭州地鐵集團又再次釋放了合作的消息。

通過積極合作的方式，越秀地產的銷售規模有了一次大的飛升。今年前3月，越秀地產合同銷售額達到438.33億元，同比上升約217.3%。在克而瑞榜單中，越秀地產的前3月銷售排名再一次升至13名。

然而，就在越秀地產宣布這個好消息之前，一些越秀地產的投資者們卻不淡定了。

不久前，有投資者在雪球上“嗆聲”越秀地產，“過往只有6成拿地權益的越秀地產，今年前兩個月實現了95%的權益銷售佔比。”消息沸沸揚揚下，越秀地產不得不回應稱，“從沒有向第三方提供權益銷售額數據。”

這樣的爭論並不妨礙越秀各地的投拓人員，風塵僕僕地奔赴拿地現場，把越秀地產的logo插到全國房地產市場。

但在一個競爭更殘酷的房地產市場，並不是所有房企都能摘到規模的“果實”。面對規模化的誘惑，即使是廣州地產一哥，也不能缺乏必要的清醒和反思。

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