來源：招股書

來源 | LiveReport大數據

摘要：魔方生活服務於2023年4月28日第二次向港交所遞交上市申請，擬在香港主板上市，聯席保薦人爲摩根士丹利和建銀國際，公司是中國領先且發展迅速的長租公寓服務平台。2022年收入爲17.14億人民幣，公司處於虧損中，毛利率85.78%。

LiveReport獲悉，魔方生活服務集團有限公司（以下簡稱“魔方生活服務”）於2023年4月28日在港交所遞交上市申請，擬香港主板上市。這是該公司第2次遞交上市申請，聯席保薦人爲摩根士丹利和建銀國際。

公司是發展迅速的長租公寓服務平台，從事長租公寓服務並在中國率先創立集中式長租公寓模式。公司提供的公寓滿足廣大都市流動人口不斷變化的需求。截至2022年12月31日，公司有76245 套在營公寓，分布在全國25座城市的388個地點，在全國打造了溫馨、包容且充滿活力的居住社區。

公司的董事長鄭南雁是曾創建7天酒店和鉑濤集團。公司的首席執行官柳佳女士曾參與創立如家酒店，亦參與創立漢庭酒店）。

根據弗若斯特沙利文的資料，以截至2022年12月31日在營公寓數量計算，公司在獨立的集中式長租公寓運營商中排名第一，且根據弗若斯特沙利文進行的調查，以品牌知名度及住戶滿意度計算，公司在所有集中式長租公寓運營商中名列首位。

公司運營租賃公寓的模式有兩種：

1、直營模式

在直營模式下，我們向目標公寓物業的業主或轉租人整租或租賃樓宇的一部分。我們通常就此類公寓物業訂立長期租約，初始租期一般爲10至15年。

在該模式下，公司整租或租賃整棟樓宇的一部分，並對該等租賃物業進行管理和運營。66%的房源爲公司直營模式，直營模式的房源大部分位於一线城市，且公司全部收入的95%是來自直營模式。

2、加盟管理和第三方托管模式

在該模式下，公司以自有品牌或相關委托方的品牌管理和運營加盟公寓。公司在不同模式下管理公寓社區的能力使公司能夠滿足住戶、業主、加盟商及委托方的不同需求，使公司的擴張策略可以根據不同級別的城市進行調整，並增強公司的整體業務彈性。

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投資亮點

• 中國規模最大、發展迅速的獨立的集中式長租公寓服務平台

• 具備收購後強大整合能力的行業整合者

• 住戶、企業客戶和行業參與者的首選品牌

• 標准化及創新的產品及服務帶來優越的居住體驗

• 以先進的技術能力，實現市場領先的運營效率

• 富有遠見的管理團隊，深得訓練有素的員工支持

公司資料：

官網：https://www.52mf.com

公司地址：中國上海市閔行區虹梅路3125號

香港地址：香港灣仔皇後大道東183號合和中心46樓

財務分析

截至2022年12月31日止3個年度2020、2021、2022：

收入分別約爲人民幣9.49億元、14.71億元、17.14億元，年復合增長率爲34.40%；

毛利分別約爲人民幣7.86億元、12.67億元、14.7億元，年復合增長率爲36.74%；

淨利潤分別約爲人民幣-2.3億元、3.02億元、-2.47億元，年復合增長率爲3.49%；

毛利率分別約爲82.87%、86.15%、85.78%；

淨利率分別約爲-24.27%、20.52%、-14.39%。

公司營收、毛利均在穩定增長，但目前公司處於虧損狀態；公司毛利率水平較高，保持在80%以上。

行業前景

中國租賃公寓市場非常分散，有大量運營中的非機構化的長租公寓。於2021年，中國機構化長租公寓的滲透率僅爲7.4%，遠低於發達國家，同年，英國及美國的機構化長租公寓滲透率分別爲42.0%及30.0%。隨着中國租賃公寓市場的進一步發展，中國的機構化長租公寓滲透率預計到2026年將增至9.4%。

集中式長租公寓的地域覆蓋範圍以一线城市爲主，該地域亦是2018年至2022年規模最大、增速最快的市場。預計2027年，一线城市集中式長租公寓的市場規模將達到人民幣829億元，約佔整體集中式長租公寓市場的60.7%。

行業地位

根據弗若斯特沙利文的資料，中國集中式長租公寓市場非常分散，按在營公寓的數量計，前五大參與者合共佔市場總額15%。按在營公寓數目計，截至2022年12月31日，公司是中國第三大集中式長租公寓運營商，擁有76245套在營公寓。此外，根據弗若斯特沙利文的資料，按2022年在中國運營中的公寓數量計，公司是最大的獨立集中式長租公寓運營商，而且在2020-2022年間，公司在中國五大集中租賃公寓服務平台之中增長最爲迅速。

同行業公司IPO對比

長租公寓與年輕人的生活和工作息息相關，自如、蛋殼公寓（DNK.US）、青客公寓（FLJ.US）都是耳熟能詳的公司。雖然有各種負面新聞，我們只是從已在美股上市的兩家公司的基本面來做個對比。

主要股東

華平投資通過Peridot Gem Investment、Mordenite Gem、Peridot Gem Group持股52%;CDPQ (Asia)持股16.93%；中航產融通過HangFang Investment持股12.59%；德同資本通過DT MF Investment持股4.32%；鷗翎資本通過FortuNews Holdings持股3.28%。

管理層情況

鄭南雁先生，非執行董事兼董事會主席，54歲，於2018年4月27日首次加入公司。於2000年至2004年，鄭先生就職於攜程（納斯達克：TCOM；香港聯合交易所：9961），擔任華南區域副總裁及總經理，隨後擔任營銷副總裁，負責全國市場營銷。自2012年3月起，擔任唯品會（紐約證券交易所：VIPS）的獨立董事。鄭先生爲鉑濤酒店集團的創始成員並自2013年12月至2019年4月擔任其首席執行官兼聯席董事會主席。於2005年7月，其聯合創立七天連鎖酒店集團並擔任首席執行官兼聯席董事會主席直至2013年11月。其自2016年起，爲鷗翎投資（一個專注於中國消費、旅遊及科技領域的私募股權投資機構）的共同創辦人兼合夥人。

柳佳女士，執行董事兼首席執行官，44歲，主要負責公司業務營運的整體管理。柳女士於2014年9月17日加入公司。其於2003年10月至2008年4月擔任《I時代報》總經理，這是中國首份於地鐵站內免費派發的報紙。自2008年4月至2014年8月，柳女士任職於華住集團有限公司（納斯達克：HTHT；香港聯合交易所：1179）（「華住」）的附屬公司漢庭（星空）上海酒店管理有限公司（「漢庭」）。於漢庭任職期間，柳女士參與創辦華住於2008年推出的經濟型酒店品牌海友酒店。

上市前融資

中介團隊

據LiveReport大數據統計，魔方生活中介團隊共計10家，其中保薦人共計2家，近10家保薦項目數據表現一般；公司律師共計3家，綜合項目數據一般。整體而言中介團隊歷史數據表現一般。

保薦人承銷歷史業績

大摩和建銀保薦項目的首日破發率分別爲34.45%和32.35%。

輿情分析

通過天眼查APP的數據，可以看到公司下屬上海、南京、廣州、深圳等分公司的輿情信息基本屬於正常。主要法律訴訟集中在房屋租賃合同糾紛，以及生命權、健康權、身體糾紛等。在該行業屬於正常訴訟內容。

近期港股IPO市場情況

據LiveReport大數據，近10家上市新股平均發行市值爲83.86億，最大市值爲珍酒李渡，最小市值爲力盟科技；平均發行PE爲23.02倍，PE處於中上位置水平；平均申購人數爲6447，平均認購倍數爲8.75；平均基石佔比爲41.50%，近期比例略微回升；

港股新股市場表現兩極分化，近10只新股暗盤平均上漲9.85%，首日平均上漲5.96%。近期中天湖南集團暗盤及首日大漲超120%，淮北綠金股份、中寶新材及北森控股均大跌，港股第一白酒公司珍酒李渡首日滑鐵盧。

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