摘要：分拆房地產業務上市（歡迎關注閨蜜財經）

撰文|蜜姐

這是@閨蜜財經的第1280篇原創

剛剛經歷了換帥風波的京東集團，被媒體爆出“全面殺入房地產开發行業”。

5月16日，國家統計局針對今年1-4月房地產开發及銷售數據回應：房地產市場整體處於調整期，下階段有望逐步企穩。

在如今的大行情之下，京東加快進軍地產行業，互聯網大廠的盡頭也是房地產？

01

首先來了解房地產行業的最新行情。

今年1-4月，房地產市場需求在逐步恢復:

全國商品房銷售面積同比微降0.4%，但住宅銷售面積同比增長了2.7%；

全國商品房銷售額同比增長8.8%，其中住宅銷售額同比增長11.8%。

今天（5月17日），國家統計局公布了2023年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。似乎有所有“降溫”。

新房（住宅）方面，4月銷售價格比3月下滑的僅6個城市，分別爲：大連、秦皇島、金華、泉州、宜昌和大理。

但相比去年4月，銷售價格同比微降的有48城，其中降幅最大的是大連和岳陽，同比下滑了4.7個百分點；同比上漲的有22城，漲幅前三分別是：成都同比上漲8.7%、杭州同比上漲5.3%、上海同比上漲4.6%。

4月，二手住宅的銷售價格環比上漲的城市爲36個，比3月減少21個；同比上漲的城市爲9個，比上月增加1個，同比微降的城市61個。

總體來看，4月，一线城市新房和二手住宅的銷售價格保持了同比上漲，而二三线城市則降勢趨緩。

從开發投資來看，1-4月，全國固定資產投資（不含農戶）147482億元，同比增長4.7%。而同期房地產开發投資金額同比減少6.2%，其中住宅投資下降4.9%。市場仍處於調整期。

02

再來看京東進軍房地產的動作。

京東房產官微消息，今年5月4日，“京東青年城”正式啓動。

該項目是今年2月，京東耗資31億元在北京亦莊拿下的地塊。該地塊除了商業用地外，還包含一塊居住地塊，“京東要爲員工建家屬樓”的話題也因此曾一度引發輿論熱議。

據媒體報道，該地塊未來商品房銷售指導價爲5.8萬元/平米，與周邊6萬左右的二手房價格形成倒掛。

而京東房產官微消息稱，這塊在與京東總部大樓隔路相望的地塊上，未來將建起近4000套家電、家具齊全，可拎包入住的員工公寓。

實際上，早在2017年，京東就高調宣布其房產業務上线京東商城。

京東房產官微上這些年也發布過京東與碧桂園、融創、合生創展等房企的合作。

早期，京東房產的業務，定位還主要是通過京東的平台爲开發商賦能。簡單來說，就是房產電商，彼時還有媒體比喻京東是要做“线上鏈家”。

但從其財報披露情況來看，近些年，京東卻是積極親自下場拿地，項目涉及商業地產、產業園及住宅等。

2020—2022年報中，京東在產品介紹裏，“房地產”均排在第10位。

年報披露，2020—2022年，京東出售开發物業收益分別爲16.49億元、7.67億元和13.79億元；截至2021年底和2022年底，其在建工程金額分別爲58.17億元和111.61億元，主要涉及在建辦公大樓及倉庫。

2020—2022年，京東爲“購入土地使用權”支出的金額分別高達15.18億元、78.25億元和52.36億元，3年累積支出近146億元。

同期，其“爲在建工程支出的現金”分別爲75.49億元、88.68億元和121.72億元，3年累積支出近286億元。

03

今年4月，京東旗下子公司京東智能產發股份有限公司（以下簡稱“京東產發”）正式向港交所遞表，謀求分拆獨立上市。

京東產發擁有、开發及管理京東的物流設施和其他房地產物業。在其招股書中，我們能更清晰看到京東近年來在房地產行業的布局。

2007年，京東开啓自建物流體系的战略，同年京東產發成立，成爲打造京東集團供應鏈生態系統的基石。

早期，京東產發主要靠京東零售及京東物流的發展實現擴張，2018年开始獨立運用。

2019年，京東產發繼續擴張，設立了第一支核心基金，主要投資一线城市及衛星城市、二线城市已竣工建設項目等。

2020年，京東產發又設立了一只开發基金，主要投資尚未竣工的物流設施項目。同年，开啓海外擴張，在越南購买了一地塊。

截至2022年末，京東產發已开發、擁有或管理的現代化基礎設施資產組合，包括219個物流園、13個產業園區和4個數據中心。

從收入構成來看，京東產發主要靠收租。

據招股書披露，2022年，京東產發的毛利率高達70.3%，而其毛利率的提升，主要得益於國內物流資產的並表以及已竣工投資物業出租率的攀升。

近年來，京東產發似乎在加速“抄底”，2018—2022年，其總建築面積擴大的平均年復合增長率超40%。

截至2022年底，其資產管理規模總額約爲937億元，總建築面積爲23.3百萬平方米。

但京東產發买地建房再出租的商業模式，也使得其不得不面臨房企的老問題：重資產+不斷擴大負債。

京東產發的流動負債總額由2020年210.98億元增長至2022年的231.81億元；負債總額由2020年的223.26億元增至2022年的475.17億元。

盡管其負債總額2021年曾一度有所減少，但持續擴張，必然會繼續增加負債。

融資成本方面，2021年爲6.1億元，2022年增至11億元，同比增長80%。

作爲子公司京東產發也沒少向京東集團借錢。招股書顯示，截至2020年末—2022年末，其應付京東集團貸款淨額分別爲143億元、87億元和88億元。

截至2022年底，其流動負債淨額爲193億元，但2022年其經營活動及融資活動產生的現金流入淨額分別爲17億元和187億元；其投資活動產生的現金流出淨額約爲221億元；2022年其錄得現金及現金等價物減少約17億元。

2021、2022年，京東產發通過優先股融資，分別籌集了7億美元和8億美元。同年，其通過收購英國及荷蘭的項目將擴張的步伐买到了歐洲。

簡單來說，京東產發要繼續擴張，上市拿到更多更便宜的融資是最好的、也是必然的選擇。

今年4月，京東產發繼續在歐洲逆勢“抄底”，斥資2.5億英鎊（約合21.43億元），收購高盛位於英國的大型物流資產包。

實際上，不止是京東，近幾年不少互聯網大廠對於“抄底”房地產蠢蠢欲動。雖然並非都獲得了預期收益，但勝在有資本試錯。

例如，2021年10月，字節跳動旗下的抖音通過收購進軍房產經紀業務。但僅試水不到兩年，近期就被媒體曝出徹底退出了线下房產交易市場。

本文未注明數據均來自於京東集團財報，特此說明和感謝！文章僅供討論分析，不構成投資建議。

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