房地產處於調整期,京東加速“抄底”?
1年前

摘要:分拆房地產業務上市(歡迎關注閨蜜財經)

撰文|蜜姐

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剛剛經歷了換帥風波的京東集團,被媒體爆出“全面殺入房地產开發行業”。

5月16日,國家統計局針對今年1-4月房地產开發及銷售數據回應:房地產市場整體處於調整期,下階段有望逐步企穩。

在如今的大行情之下,京東加快進軍地產行業,互聯網大廠的盡頭也是房地產?

01

首先來了解房地產行業的最新行情。

今年1-4月,房地產市場需求在逐步恢復:

全國商品房銷售面積同比微降0.4%,但住宅銷售面積同比增長了2.7%;

全國商品房銷售額同比增長8.8%,其中住宅銷售額同比增長11.8%。

圖片來源|國家統計局

今天(5月17日),國家統計局公布了2023年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。似乎有所有“降溫”。

新房(住宅)方面,4月銷售價格比3月下滑的僅6個城市,分別爲:大連、秦皇島、金華、泉州、宜昌和大理。

但相比去年4月,銷售價格同比微降的有48城,其中降幅最大的是大連和岳陽,同比下滑了4.7個百分點;同比上漲的有22城,漲幅前三分別是:成都同比上漲8.7%、杭州同比上漲5.3%、上海同比上漲4.6%。

4月,二手住宅的銷售價格環比上漲的城市爲36個,比3月減少21個;同比上漲的城市爲9個,比上月增加1個,同比微降的城市61個。

總體來看,4月,一线城市新房和二手住宅的銷售價格保持了同比上漲,而二三线城市則降勢趨緩。

圖片來源|國家統計局

從开發投資來看,1-4月,全國固定資產投資(不含農戶)147482億元,同比增長4.7%。而同期房地產开發投資金額同比減少6.2%,其中住宅投資下降4.9%。市場仍處於調整期。

02

再來看京東進軍房地產的動作。

京東房產官微消息,今年5月4日,“京東青年城”正式啓動。

該項目是今年2月,京東耗資31億元在北京亦莊拿下的地塊。該地塊除了商業用地外,還包含一塊居住地塊,“京東要爲員工建家屬樓”的話題也因此曾一度引發輿論熱議。

據媒體報道,該地塊未來商品房銷售指導價爲5.8萬元/平米,與周邊6萬左右的二手房價格形成倒掛。

而京東房產官微消息稱,這塊在與京東總部大樓隔路相望的地塊上,未來將建起近4000套家電、家具齊全,可拎包入住的員工公寓。

實際上,早在2017年,京東就高調宣布其房產業務上线京東商城。

京東房產官微上這些年也發布過京東與碧桂園、融創、合生創展等房企的合作。

早期,京東房產的業務,定位還主要是通過京東的平台爲开發商賦能。簡單來說,就是房產電商,彼時還有媒體比喻京東是要做“线上鏈家”。

但從其財報披露情況來看,近些年,京東卻是積極親自下場拿地,項目涉及商業地產、產業園及住宅等。

2020—2022年報中,京東在產品介紹裏,“房地產”均排在第10位。

年報披露,2020—2022年,京東出售开發物業收益分別爲16.49億元、7.67億元和13.79億元;截至2021年底和2022年底,其在建工程金額分別爲58.17億元和111.61億元,主要涉及在建辦公大樓及倉庫。

2020—2022年,京東爲“購入土地使用權”支出的金額分別高達15.18億元、78.25億元和52.36億元,3年累積支出近146億元。

同期,其“爲在建工程支出的現金”分別爲75.49億元、88.68億元和121.72億元,3年累積支出近286億元。

03

今年4月,京東旗下子公司京東智能產發股份有限公司(以下簡稱“京東產發”)正式向港交所遞表,謀求分拆獨立上市。

京東產發擁有、开發及管理京東的物流設施和其他房地產物業。在其招股書中,我們能更清晰看到京東近年來在房地產行業的布局。

2007年,京東开啓自建物流體系的战略,同年京東產發成立,成爲打造京東集團供應鏈生態系統的基石。

早期,京東產發主要靠京東零售及京東物流的發展實現擴張,2018年开始獨立運用。

2019年,京東產發繼續擴張,設立了第一支核心基金,主要投資一线城市及衛星城市、二线城市已竣工建設項目等。

2020年,京東產發又設立了一只开發基金,主要投資尚未竣工的物流設施項目。同年,开啓海外擴張,在越南購买了一地塊。

截至2022年末,京東產發已开發、擁有或管理的現代化基礎設施資產組合,包括219個物流園、13個產業園區和4個數據中心。

從收入構成來看,京東產發主要靠收租。

據招股書披露,2022年,京東產發的毛利率高達70.3%,而其毛利率的提升,主要得益於國內物流資產的並表以及已竣工投資物業出租率的攀升。

近年來,京東產發似乎在加速“抄底”,2018—2022年,其總建築面積擴大的平均年復合增長率超40%。

截至2022年底,其資產管理規模總額約爲937億元,總建築面積爲23.3百萬平方米。

但京東產發买地建房再出租的商業模式,也使得其不得不面臨房企的老問題:重資產+不斷擴大負債。

京東產發的流動負債總額由2020年210.98億元增長至2022年的231.81億元;負債總額由2020年的223.26億元增至2022年的475.17億元。

盡管其負債總額2021年曾一度有所減少,但持續擴張,必然會繼續增加負債。

融資成本方面,2021年爲6.1億元,2022年增至11億元,同比增長80%。

作爲子公司京東產發也沒少向京東集團借錢。招股書顯示,截至2020年末—2022年末,其應付京東集團貸款淨額分別爲143億元、87億元和88億元。

截至2022年底,其流動負債淨額爲193億元,但2022年其經營活動及融資活動產生的現金流入淨額分別爲17億元和187億元;其投資活動產生的現金流出淨額約爲221億元;2022年其錄得現金及現金等價物減少約17億元。

2021、2022年,京東產發通過優先股融資,分別籌集了7億美元和8億美元。同年,其通過收購英國及荷蘭的項目將擴張的步伐买到了歐洲。

簡單來說,京東產發要繼續擴張,上市拿到更多更便宜的融資是最好的、也是必然的選擇。

今年4月,京東產發繼續在歐洲逆勢“抄底”,斥資2.5億英鎊(約合21.43億元),收購高盛位於英國的大型物流資產包。

實際上,不止是京東,近幾年不少互聯網大廠對於“抄底”房地產蠢蠢欲動。雖然並非都獲得了預期收益,但勝在有資本試錯。

例如,2021年10月,字節跳動旗下的抖音通過收購進軍房產經紀業務。但僅試水不到兩年,近期就被媒體曝出徹底退出了线下房產交易市場。

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