監管部門曾多次強調，“信托公司要將服務國計民生納入自己的使命範疇，作爲受托人文化建設的重要內容”“信托業提升受托管理能力要與產業發展緊密融合，結合自身資源稟賦，聚焦少數行業精耕細作”。然而“受托管理”內涵非常寬泛，廣義來說公募基金、PE投資、不動產投資等都屬於“受托管理”業務，但如何結合信托行業的人才、資源等稟賦，發展適合信托行業發揮比較優勢的受托管理業務，是行業一直研究的課題。

REITs收益和波動介於股票、債券之間，屬於中等風險、收益的投資產品，在海外成熟市場已經有60余年歷史。中國證監會、國家發展改革委發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》證監發〔2020〕40號，正式推出中國版公募REITs制度。2021年首批9只公募REITs正式上市，打开了全新的市場。

針對REITs業務，中建投信托研究起步早，隨着公募REITs的發展，信托公司也會在中國REITs市場大有可爲。中建投信托認爲未來公募REITs發展將呈現三大發展趨勢：

一是資產類別將進一步多元化，具體表現在成熟REITs市場主要資產類別趨於多元化，比如美國REITs底層資產有14種資產類別，在三大交易所上市的REITs有220多只，流通市值超過1萬億美元。

二是中國公募REITs流動性有望進一步提高。

三是中國公募REITs將有望成爲主流投資品種。

信托公司參與REITs發展新機遇，主要表現在三大產品形式，一是結構端-服務信托，即在ABS與項目公司之間引入信托計劃：一是可以爲項目公司優化稅收，二是可以幫助ABS承擔項目公司管理職能。基於“類REITs”業務經驗，信托機構還可以積極與ABS發行機構合作，打造公募REITs“證信合作模式”。無論是券商資管，還是基金子公司在另類資產管理上還有很長一段路要走，信托公司在另類資產的管理，特別是資產盡調、風險評估、頭部管理等可以給予不小的幫助；二是投資端-產品創新，即信托公司可以創新設計投資於REITs的產品：家族信托、養老金信托、保險金信托、年金信托等，對將來更多資產類別的公募REITs，信托公司可設計更加多樣的REITs組合投資方案（REITs-TOF）；三是資產端-資產培育，基礎設施公募REITs爲基礎設施參與者和持有者提供一種重要的投資退出渠道，也爲信托公司創作了“Pre-REITs”機遇。信托機構可提前布局優質基礎設施和各類不動產投融資業務，爲將來REITs市場培育新資質。

自2022年起，中建投信托將REITs市場有關的一二級投資作爲重要的轉型方向。目前，公司成立了公募組合投資階段的“睿享1號”信托計劃，並有了一年多的投資運營管理經驗；設立了“REITs战投基金1號”，战略投資京能光伏REIT，實現战略配售投資、綠色能源REIT投資兩項突破；儲備了幾只战略配售投資產品，加大對一线城市的產業園、保障性租賃住房等REITs領域的投資。

但即使是REITs業務，也有產權類（產業園、標准廠房、物流園、數據中心、保障性住房等）和特許經營權類（公路、港口、機場、水務、環保、發電、垃圾處理、文旅門票等）兩大類、若幹小類。每個資產類別的投資，都需要建立全面的研究和風險管理機制。套用現在流行的投資術語，就是選擇適合的“賽道”。

其實新加坡的信托機構，已經做出了很好的示範。國內不少知名的不動產物業，例如凱德來福士、吉寶數據中心、豐樹物流園、騰飛產業園、輝盛閣公寓，對應的都是在新加坡上市的REITs——CapitaLand China Trust 、Keppel DC REIT 、Mapletree Logistics Trust 、Ascendas REIT 、Frasers Centrepoint Trust。這些上市的REITs，都有主題化的投資範圍，各自聚焦在自身擅長的領域進行投資。

2020年11月，十九屆五中全會通過《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二三五年遠景目標的建議》，針對住房行業“十四五”規劃，提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購並舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。”

2021年7月2日，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，提出“堅持以人民爲中心，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，推進以人爲核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。”“保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持‘誰投資、誰所有’”。

2021年12月8日至10日，中央經濟工作會議再次提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。”

2021年7月，國家發改委印發了《國家發展和改革委員會關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金[REITs]試點工作的通知》（發改投資[2021]958號），將包括各直轄市及人口淨流入大城市的保障性租賃住房項目納入公募REITs試點範圍。

從成熟市場來看，租賃住房類REITs是美國第二大市值的REITs細分行業。根據Nareit統計，美國現有20支租賃式公寓REITs，總市值超過1,759億美元，這當中前五大5支租賃式公寓REITs市值超過200億美元，佔細分行業比超過85%。

回到國內租賃住房市場。地方國企類的參與主體，並不具備專業運營能力，也缺乏全國布局、規模化經營的優勢。而專業公寓運營機構資金有限，租賃住房項目動輒10億元以上的投資，超過了專業公寓運營機構的資金承載能力；且經過過去5年混亂的長租公寓市場洗禮，他們對重資產都很謹慎，更偏好輕資產運營。房地產开發企業背景的公寓方，受房地產政策調控影響，可以得到的股東資金支持有限。總體來看，目前國內租賃住房市場尚處於早期發展階段，各類參與主體均存在自身的弱點，市場缺乏龍頭企業。誰能通過連接資本市場和運營市場，進行大規模的全國化布局，誰就更可能建立品牌競爭力，獲取規模效應。

因此，跨界合作成爲了各類參與主體的選擇。自如系、V領地、YOU+等專業公寓品牌，已开始與金融機構开展密切合作，通過設立私募基金，收購或新开發租賃住房項目。目前，中建投信托與各類機構都有合作，共同探索在开發建設、改造、穩定運營等類別資產的業務機會。

住有所居是人民最基礎的需求。圍繞住房需求進行投資，是中建投信托持續耕耘的業務。在租賃住房方面，中建投信托在2021年即作爲受托載體參與上海睿灣碧雲服務式長租公寓項目的類REITs證券化工作，積累了寶貴的投資運營經驗。

2022年4月，中建投信托與華潤有巢住房租賃籤署战略合作協議，雙方計劃在租賃住房項目投資、運營管理、金融服務等領域开展全方面、多層次合作。雙方正在探索組建以信托計劃爲架構的Pre-REITs產品，爲有巢REIT持續發展儲備資產。雙方在战略合作協議籤署後，共同研判了位於華東、華南的近百萬方潛在標的。目前正在就一個位於華東的項目進行深度合作，有望在今年內落地首個Pre-REITs合作項目。

免責聲明：本文僅供參考，不構成投資建議。

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