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出品 | 潮起網「於見專欄」

悄然暗淡的地產行業不僅暴雷不斷，也帶走了物業企業的光輝歲月。去年9月剛剛上市的萬物雲是萬科集團旗下的物業服務公司。身處房地產市場下遊且選擇逆勢上市的萬物雲，被業內認爲是“起了個大早，趕了個晚集”，自上市後其股價一路下跌，現已跌去四成。

近期，萬物雲發布了2022年年報。這一份年報並未給市場帶來驚喜。年報顯示，2022年萬物雲實現營收301.06億元，同比增長27%；毛利率爲14.1%，同比下滑2.9%；母公司擁有人應佔利潤15.1億元，同比減少9.42%。增收不增利是萬物雲目前面臨的尷尬境況。

在房地產市場持續低迷的當下，與地產行業脣齒相依的萬物雲，業務經營面臨較大的不確定性。萬物雲制定“蝶城”战略，效果仍待驗證。此外，轉向“科技”路线的萬物雲，物業底色未變，科技成色仍然不足，並且還面臨着來自其他行業競爭者的跨界競爭。

房地產行業下行，產生較大不確定性

一直以來，物業服務企業都被冠以房地產企業“售後部門”的稱號，這一種脣齒相依的關系，讓物業服務企業在順風之時順勢騰飛，也讓其在逆風之時不可避免的減速。

二級市場對物業服務行業的信心也不斷被消耗。2021年，碧桂園服務的市值曾一度破千億，現今其市值已大幅縮水，只剩三百億出頭。去年9月逆勢上市的萬物雲，股價則已跌去四成。

物業企業市值一路下跌的背後，是中遊房地產行業的寒氣逼人。先是暴雷之王恆大在2021年12月公开宣布無法履行2.6萬億美元的擔保責任，正式开啓了房地產行業的下行周期；緊接着融創中國在2022年5月宣布無法償還4筆美元外債的7億元利息，樓盤紛紛停工，房地產行業進入至暗時刻。

最近，恆大汽車被爆以2元的價格“甩賣”47個不動產項目，融創中國宣布復牌，但股價已一路跌至1.16港元/股。

目前來看，房地產市場仍未有明顯回暖跡象。根據中指研究院的數據，今年4月重點100城新房、二手房成交面積環比下降超兩成。此外，企業推盤節奏明顯放慢，5月前三周重點50城新房成交面積環比下降近兩成。

萬物雲董事長朱保全在致股東書中表示：开發商新开盤萎縮帶來了前介業務與案場業務的大幅下滑，新交付的开發商未售空置房帶來了物業費欠費增加以及其他關聯應收账款增加，代銷开發商車位資產這門看似不錯的生意一下子也冷靜了起來。

具體來看，2022年萬物雲开發商增值服務收入爲29.35億元，同比下滑4.2%。萬物雲表示，开發商增值服務收入下滑，主要是由於开發商行業景氣度較低，地產項目交付數量出現下滑，引發了案場業務、前介業務的收入驟降。

2022年萬物雲其他社區增值服務收入爲4.21億元，同比下滑22.4%。這一業務收入下滑的主要原因是與房屋銷售相關的車位銷售服務收入下滑明顯。

根據同花順iFinD統計，截至5月上旬，已經有13家A股上市房企“披星戴帽”拉響退市警報，21家港股上市房企停牌。

不僅如此，房企到期債務規模也十分龐大。克而瑞數據顯示，今年前四個月房企債券到期總規模達到3323億元，然而發行規模僅爲903億元，到期規模比發行規模高出268%，也就是說，房企的債務壓力依然較大。

年報顯示，2022年萬物雲來自第三方开發商的住宅物業在管及合約項目數量達到了2036個，佔住宅物業項目總數的約59%；來自第三方开發商的商寫物業在管及合約項目數量達到了1534個，佔商寫物業項目總數的約84%。可以看到，無論是對於住宅物業還是商寫物業，萬物雲合作的开發商都以第三方公司爲主，這意味着萬物雲的業績易於受到中遊开發商的影響而產生波動。

中遊不利，下遊遭殃。在房地產下行的陰影下，萬物雲作爲下遊企業，也面臨着較大的不確定性。

毛利率持續下滑，“蝶城”战略效果待驗證

過去，物業服務行業常常因其勞動密集的特徵被認爲賺的都是辛苦錢。物業服務行業的毛利率普遍不高，萬物雲的董事長朱保全也將物業行業稱爲“長坡薄雪”的行業。2021年，萬物雲住宅物業服務的平均單價爲3.13元/月/平米，並不亮眼。

扎心的是，萬物雲的毛利率自2020年起便开始一路下跌，且低於行業水平。

招股書和年報數據顯示，2020年至2022年萬物雲的毛利率分別爲18.5%、17%、14.1%，呈現逐年下降的趨勢。根據克而瑞研究數據，2022年物業服務上市公司的毛利率均值爲24.91%，反觀萬物雲14.1%的利潤率，則略顯單薄。

爲了提質增效，攤薄人力成本，萬物雲在2020年提出了“蝶城”战略（也稱爲“萬物雲街道”战略）。“蝶城+”是萬物雲正在構建的產業互聯生態，其中包含了“蝶城+物業”、“蝶城+社商”、“蝶城+電梯”等生態。萬物雲管理層表示，“蝶城”是其在未來10年內的核心战略。

“蝶城+物業”是當前萬物雲發力的主要方向。根據萬物雲的定義，蝶城指的是在3公裏半徑的地理空間內，圍繞居民生活與資產服務需求，基於空間互聯技術及應用，構建的社區共享服務網絡。通過打破傳統住宅物業圍牆，人員調度從小區內變爲跨小區，讓效率得以提升。

舉個簡單的例子，在“蝶城+物業”生態下，過去只服務於一個住宅小區的保潔員，現在可依靠萬物雲智能設備、遠程運營中心，服務周圍三公裏內的住戶、商戶、城市公共空間等。

朱保全也在招股書中定下了2023年建設超過100個蝶城的目標。

萬物雲試圖通過科技賦能的方式，提升服務效率，降低用人成本。這也就意味着萬物雲需要將住宅區周邊三公裏內的第三方物業項目收歸己有。結合高覆蓋的目標，萬物雲需要將周邊的項目盡量多地吸納過來，哪怕是基礎設施建設較差、物業費較少的老舊小區，也可能列入其中。這或將衝擊萬物雲的住宅項目毛利率，改造效果恐不及預期。

此外，在蝶城模式實現規模效應之前，萬物雲必將先投入資金進行蝶城改造，而改造產生的效益則需要緩慢釋放。2022年，萬物雲共投入1.6億元用於38個蝶城改造，由此實現增收3000萬元。結合100個蝶城的目標，萬物雲在2023年將投入更多資金用於蝶城改造，其毛利率或將持續下滑。在招股書中，萬物雲也表示：推進“蝶城”模式战略短期內可能會造成利潤的波動。

物業底色未變，科技成色不足

2020年10月，萬物雲的前身萬科物業正式更名爲萬物雲空間科技服務股份有限公司。這一舉動顯示了萬物雲進行智能化轉型的決心。

萬物雲共有社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務三大業務板塊。其中，AIoT及BPaaS解決方案服務是萬物雲智能化轉型的核心驅動力。AIoT指的是人工智能物聯網，BPaaS意爲“業務流程即服務”解決方案服務。

萬物雲AIoT服務在應用層面體現爲：物業前台自助服務機“鳳梨一號”、黑貓系列智慧通行產品、睿聯系列物聯產品、靈石邊緣服務器等的應用。

BPaaS解決方案服務則實現了AI與工單的調度結合，對業務流程進行了詳解。拿垃圾桶滿溢監測功能舉例，傳感器、攝像頭等智能硬件感知到垃圾高度達到垃圾箱邊緣時，會將接收到的信息發送至城市業務運營平台，平台工作人員再通過BPaaS服務將工單派送給離該垃圾桶最近的保潔員。

不過，目前萬物雲的研發只涉及了底層感知層（以AIoT系統爲底座）和中層服務層（以BPaaS服務爲支撐），頂層智能調度層（以大數據分析、人工智能、雲計算驅動）尚處於內部建設中。也就是說，在萬物雲的業務服務智能化方面，較少涉及依靠人工智能就可以完成的服務工作，大多數的工作最終還是要以工單等形式落到負責相應業務的員工身上。

值得注意的是，有許多非物業企業已經跨界至智慧城市服務領域，並積極尋求政企合作。自動駕駛領域的蘑菇車聯已經推出了自動駕駛清掃車、自動駕駛巡邏車，仙途智能宣布中標1.38億元無錫市商務區智能環衛一體化項目……

實際上，在邁向智能化的路上，萬物雲的決心不小，其研發投入也逐年加大。2019年至2022年，其研發投入分別爲2.04億元、2.5億元、3.74億元、4.1億元。2022年，其研發投入佔營收的比例爲1.36%。

盡管如此，從營收構成來看，萬物雲目前仍是一家以物業爲底色的公司，其“科技”屬性仍有待強化。2022年萬物雲AIoT及BPaaS解決方案服務收入佔總營收的比例爲7.9%，相較於2021年的7.8%，並無明顯變動。

結語

作爲一家已經運營了近三十三年的企業，萬物雲在國內物業行業排名前列。然而，房地產行業下行、新开盤持續萎縮使得萬物雲相關業務業績出現了波動，面臨較大的不確定性。在毛利率不斷下滑的情況下，如何將“蝶城+”模式發展壯大並實現規模效應也是萬物雲的長期課題。

要想增強“科技”底色並符合“雲”特徵，萬物雲在以大數據分析、人工智能、雲計算驅動的頂層智能調度層設計方面仍需不斷投入研發成本。畢竟僅將營收的1.36%投入研發的企業可算不上是“科技”驅動型企業 。

不斷加大的研發投入表明了萬物雲邁向智能化的決心，期待未來萬物雲能爲市場帶來物業之外更大的想象空間。

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