從求規模轉向求穩，下行周期，碧桂園考核標准變了

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藍鯨財經

2年前

從求規模轉向求穩，下行周期，碧桂園考核標准變了

“過去的一年幾乎是中國房地產行業近年來波動最大的一年。”碧桂園總裁及執行董事莫斌在3月30日舉行的業績會上如此評價2021年。

在這一輪下行周期，碧桂園應勢改變了以往追求規模的作風。

2018年以來，碧桂園的重心之一是提升全周期綜合競爭力提升，相應地，其也調整了考核標准。

莫斌在業績會上介紹稱，在市場上行期，碧桂園以銷售額作爲考核目標；在市場平穩過程中，以現金流回款作爲考核目標；市場下行時，以可動用資金作爲考核目標。

當前階段的碧桂園正採用第三種方式，從求規模轉向求穩。

“碧桂園目前要保現金流、保三道紅线，做正確的事和確定性的事。”莫斌如是說。

其所謂“正確的事”是做有現金流的利潤；“確定性的事”是指控支出、調結構、保資產。

在“正確而確定”的風格指導下，2021年碧桂園總去化率達到67%，相對爲行業較高水平；權益回款金額爲5022億元，權益回款率連續6年達90%以上；可動用現金余額則達到了1813億元。

權益銷售額7年來首降

2022年將精准供貨

“房地產市場的成交整體出現前高後低的態勢，下半年市場整體轉冷，金融機構風險偏好下行，給行業的每一位參與者都帶來了巨大的挑战。”莫斌如此總結2021年市場狀況。

在市場環境風雲變幻的2021年，碧桂園權益合同銷售額出現七年來首次下滑，由2020年的5707億元下降至5580億元；權益合同銷售面積也同比微降1.4%至6641萬平方米。

伴隨着銷售指標下降的還有利潤。

報告期內，碧桂園毛利潤同比減少8.1%至927.8億元，毛利率下滑近四個百分點至17.7%；歸母淨利潤則爲141.85億元，同比下降了23.5%。

碧桂園首席財務官及副總裁伍碧君在業績會上回應稱，毛利率下降主要有兩個原因，一是2017、2018年市場較熱時拿的高價地進入交付期；二是去年下半年銷售環境惡劣，市場銷售預期和售價較預期差，因此毛利(率)出現了較此前更大幅的下滑。

隨着市場有回暖的跡象及拿地成本降低，伍碧君表示，“在行業調整期結束後，碧桂園的整體毛利率會重新向上。”據其透露，碧桂園2020年至2021年上半年獲取地塊結轉毛利率“比較不錯”，已銷售項目毛利率達20%。

在問及2022年的銷售額目標時，碧桂園常務副總裁程光煜兩次強調，“我們2018年以來的主基調是行穩致遠，銷售規模不是我們的第一追求，因此這幾年都不制定對外的銷售目標。”

不過，程光煜透露，“2022年將精准供貨，提高貨量的利用效率，去化水平保持在70%—75%之間。”其表示，碧桂園去年流入今年的權益貨量大約是2700億元，今年初步安排3500億—4000億元貨量，即今年總可售貨值約爲6500億元。

碧桂園豐富的土儲爲其後續銷售提供了保障。

截至2021年末，其在內地市場31個省份擁有3216個項目，年內新獲取土地333幅，按權益金額計算66%位於三四线城市。

此外，報告期末碧桂園已獲取權益可售資源14846億元，潛在權益可售資源3365億元，合計權益可售資源18211億元。已獲取權益可售資源中，98%位於常住人口50萬人以上的區域；93%位於人口流入區域；75%位於五大都市圈。

在程光煜看來，目前行業仍然處在市場波動周期底部，預計今年全國商品房銷售有所下降，市場呈現前低後高狀態，隨着部分城市政策松綁和供求關系改善而逐漸企穩，碧桂園將根據市場狀況調整銷售節奏。

“2022年將精准布局，聚焦在確定性的市場，重點布局城市群及經濟與人口較爲活躍、共需關閉良好的封閉市場，這些市場在去年下半年來相對低迷時保持了較好的韌性，且能夠對衝季節性、疫情和局部政策的衝擊。”程光煜在業績會上如是說。

三道紅线2023年中期前轉綠

7月美元債已做好還款准備

受空頭做空及行業預期較弱影響，資本市場對碧桂園財務狀況的擔憂一直未消散，开年以來碧桂園股價持續處於低位，市值一度跌破千億。

年報顯示，報告期末碧桂園總借貸余額下降至3179億元，短期債務佔比下降至24.9%。

從三道紅线硬性指標來看，莫斌表示，“目前公司處在較爲健康的黃檔。”

截至去年末，碧桂園淨借貸比率爲45.4%；現金短債比爲2.29；剔除預收款後的資產負債率爲74%，踩一條紅线。

莫斌在業績會上表示，公司將在2023年中期前實現從黃檔到綠檔的調整，未來集團將繼續保持現金流充盈，以應對市場變化帶來的機遇和挑战。

2022年內，碧桂園尚有3筆債務到期，境外債僅一筆今年7月到期的7億美金優先票據，境內債爲9月及11月到期金額各20億人民幣的騰越公募債，總計約85億元人民幣。

莫斌透露，公司已做好今年7月到期票據的還款計劃安排，並將根據市場情況考慮再融資以調整負債結構。

截至去年末，碧桂園現金及現金等價物爲1469.54億元，較上年同期減少12.1%；包括受限制資金在內的可動用現金余額爲1813億元，足以覆蓋今年到期債務。

去年底以來，碧桂園頻繁出手，通過股東增持、董監高購买公司債券及信用債贖回等方式向市場傳遞信心。股東累計增持29個交易日，合計增持約3.28億股；自2021年底起至今累計購回優先票據本金總額4570萬美元；截至今年3月21日累計購买公司債券1998.88萬元；並於本月提前完成一筆本息共計6.2億元人民幣的信用債回售資金支付。

今年加大收並購力度

已完成約35個項目收購

今年三月以來，碧桂園先後與招商銀行籤訂150億元《地產並購融資战略合作協議》、與農業銀行籤訂200億元《並購及保障性租賃住房战略合作協議》，成爲少數獲得並購貸款的民營房企之一。這也側面證實碧桂園財務較爲穩健。

在行業整合期，市場陸續有優質標的流出，手握百億並購貸款的碧桂園或也將加大收並購力度，在下行周期低成本將一些優質標的收入囊中。

程光煜在業績會上表示，收並購是碧桂園2022年比較重要的獲取土地手段，“去年下半年市場波動以來，疊加行業分化，我們看到市場上的收並購機會越來越多，預計未來一段時間裏我們收並購的數量也會增多。”

不過，碧桂園的收並購意向主要在合作項目。

“去年四季度以來，公司收並購主要聚焦在合作項目，大概與10多個合作方就八十多個項目進行了溝通，目前完成收並購的項目約35個，還有約30個已經基本談妥。”程光煜在業績會上透露。

此外，程光煜表示，公司也會根據市場機會溝通非合作項目的收並購，目前手頭有優質收並購標的的銀行及AMC機構也正與碧桂園接洽，公司將進行細致的盡調並針對感興趣的資產包進行進一步洽談。

#2022地產年報深讀

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