3月30日，碧桂園集團（下稱“碧桂園”）在线召开了2021年業績會。

業績會开始的前5天，碧桂園和農業銀行廣東分行籤署了400億元的战略合作協議，包括200億元的並購和租賃住房業務以及200億元個人住房按揭貸款業務。

這不是碧桂園今年獲得的第一筆並購貸。

3月初，招商銀行授予了碧桂園150億元並購融資額度，這是自2021年末監管層提及支持優質房地產企業兼並收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目以來，並購貸首次惠及民營房企。

如果將時間軸拉長，會看到更多碧桂園在融資端的動作，即便這是在融資收緊、資金鏈緊張的當下。一個行業共識在於：資金會更加聚焦優質房企。

過去幾年，憑借着對財務的審慎性和經營效率的重視，以及對規模擴張的合理把控，這家龍頭房企“穩健”的標籤烙印愈加深刻。

幾年內功修煉下，碧桂園築起的安全邊際正在被看到且認可。

“黑鐵時代”刷屏之下，建業集團董事長胡葆森坦言，“對很多已經‘躺平’的房企而言現在可能連黑鐵時代也不是了，當然對於像碧桂園、龍湖、保利這些優秀的企業來講，現在至少還處於白銀時代。”

這是當前最爲優質的民營房企之一。

1 毛利率會重新向上

作爲行業風向標，外界對於碧桂園的關注除了其各項數據指標外，還有在行業陣痛之際，這家龍頭房企要如何穿越周期？

總裁莫斌在开場中回顧，過去一年是地產行業波動最大的一年，但他相信“2022年，房地產依然是社會經濟支柱產業之一，在目前‘三穩’方向的指導前提下，政策、融資、信貸都將得到邊際的改善”。

莫斌介紹了碧桂園如何穿越周期，“公司在做全周期競爭力提升的同時，也將集團考核做了相應調整：前期市場上升，碧桂園以銷售額作爲考核目標；市場平穩階段，則考核現金流回款，當前市場下行時期，則以可動用資金作爲考核目標。以此來牽引各個區域、項目在安全邊際下做好工作。”

“目前的狀態是开源節流、保現金流、保‘三道紅线’，做正確的事情和確定性的事情。正確的事情包括做有現金流的利潤。確定性的事情就是控支出、調結構、保資產。”莫斌如是說。

2021年，碧桂園實現營收5230.6億元，同比增長13%。期間，公司毛利927.8億元，對應毛利率17.7%，相較去年同期下降4.1個百分點；淨利409.8億元，公司股東應佔核心淨利潤269.3億元。

對於毛利率的變動，首席財務官兼副總裁伍碧君解釋稱，2017年、2018年的高價地進入結轉，以及去年下半年銷售惡化，市場出現甩貨現象，售價不及預期，兩方面原因疊加所致。這一情況正在得到改善，伍碧君透露，碧桂園2020年和2021年上半年新增土儲的利潤空間較爲理想，已售部分毛利率達到20%，她預判“行業調整期結束後碧桂園的毛利率將重新向上”。

銷售方面，2021年碧桂園權益物業銷售額5022億元，其中一二线佔比32%，三四线佔比68%，權益回款率達90%，連續6年保持在90%以上的高位。這一比例還在上漲，2022年前2個月，碧桂園共實現權益銷售回款金額約656.8億元，權益回款率超95%，回款率進一步提升。

2 貨值6500億以上

與此同時，城市深耕策略正在奏效。

2021年，碧桂園在蘇州、東莞、惠州、佛山、鄭州、西安6個城市權益銷售額超過百億，包括韶關、雲浮、陽江等在內的13個城市的市佔率超過20%；梅州、清遠、茂名等55個城市的市佔率在10%—20%之間。

今年以來，受疫情影響多地推盤節奏受限。碧桂園常務副總裁程光煜表示，目前碧桂園有約200個售樓處處於關閉狀態，約佔整體在手貨值20%多。他坦言，這一情況會影響碧桂園3月的銷售數據，但對全年的影響有限。

全年在不考慮新增投資的情況下，碧桂園權益可售貨值不低於6500億元，預計目標去化率在70%以上。

土儲方面，2021年碧桂園新增項目333個，權益地價1416億元，權益佔比高達87%。分城市能級來看，一二线佔比34%；三四线佔比66%。

截至2021年底，碧桂園已獲取的權益可售資源爲14846億元，其中一二线權益可售資源6984億元，佔比47%；三四线可售資源7862億元。加上3365億元的潛在權益可售資源，權益可售資源合計18211億元，預計可維持該公司3年左右的銷售需求。

房企發展過程中，有些企業會面臨着着一二线還是三四线的選擇，但碧桂園卻是均衡布局的策略，尤其是去年以來，其在集中供地城市頻有斬獲，9個城市拿下16幅地塊，對此市場也對碧桂園投資策略有了重新認識。

莫斌在發布會上表示“中國城鎮化空間依舊廣闊”。他說，2008年中國城鎮化率爲45.68%，2021年這一數字達到64.72%，社科院預測中國城鎮化率的高峰將在75%-80%，因此“十四五”期間城鎮化進程依然會高速推進。

程光煜補充道，“碧桂園堅持均衡布局策略，根據市場情況和經營空間而動，不做預設和限定。”他舉例稱，一二线和三四线各有所長，一二线的毛利水平、貨值周轉相對高些，三四线的地貨比、經營效率、年化回報更有優勢。今年會聚焦確定性市場，均衡布局，適度提高城市能級。

何爲確定性市場，程光煜也給出了答案：城市群、經濟人口強、供應關系良好的封閉式市場。

3 30個收並購項目已談妥

接連獲得金融機構的並購貸支持，也讓市場好奇碧桂園今年在收並購市場的動作。

程光煜坦言，去年下半年市場开始波動再加上行業的分化，使得市場上收並購機會在增多，未來收並購佔比增多，會加大收並購部署。

據其透露，去年四季度碧桂園开始對現有項目或者合作項目進行相應的收並購安排，大概與10多個合作方就80多個項目進行了溝通，目前已經對其中的35個項目完成了收並購安排，未來還有30個左右也基本談妥。“這段時間碧桂園還是聚焦在合作或者是相關的市場上，全新的項目會根據市場機會呈現的情況，再進行相應的溝通”。

除此之外，程光煜還提到，目前銀行與AMC公司手頭有一些好的收並購標的也在接洽，公司會做細致的盡調安排，對其中的資產包或者資產包內感興趣的資產進行洽談。

財務管控上，截至去年底，碧桂園總借貸從2020年末的3264.85億元下降至3179.2億元，報告期內公司共有可動用現金余額1813億元，其中現金及現金等價物1469.54億元，受限制現金約343.46億元，對應現金短債比2.3倍，淨負債率約45.4%，同比下降10.2個百分點；加權平均借貸成本較上年底下降36個基點至5.2%。

莫斌在會上表示，截至2022年3月30日，年內公司已無境內到期債券，僅在9月及11月有兩筆可回售公司債，共計40億元。境外方面，僅7月份有一筆7億美元優先票據。其透露“公司已提前做好還款計劃安排，並根據市場情況考慮再融資等安排，進一步調整負債結構”。

記者  孫婉秋 編輯  左宇

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標題：直擊業績會｜碧桂園：穿越周期

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