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出品 | 潮起網「於見專欄」

近幾年，房地產行業似乎沒有新鮮事。媒體關注最多的，要么是房企巨額負債暴雷，要么是新樓盤項目的購房者投訴不斷。

將自己定位爲“中國新型城鎮化進程的身體力行者和綠色生態智慧城市的建造者”的碧桂園控股有限公司（以下簡稱：碧桂園），也不例外。

3月1日，碧桂園宣布，公司董事會主席及執行董事楊國強因年齡原因辭任，由其女兒、聯席主席楊惠妍（41歲）接任。雖然楊惠妍對外表示，對自己的定位是職業經理人，否認碧桂園是傳統意義上的家族企業。但是，由於碧桂園兩代人的交棒，頗有家族企業傳承的意味，因此人們對於碧桂園是否家族企業的話題，也津津樂道。

據介紹，碧桂園1992年在順德成立，如今業務已涵蓋物業發展、建安、裝修、物業管理、物業投資、酒店开發和管理等多個領域。不過據觀察，作爲碧桂園的基本盤，其房產業務近年也處於風雨飄搖的狀態，雖然一直在喊轉型，卻十分艱難。而此番楊惠妍接棒，也將壓力山大。

行業復蘇無望，碧桂園Q1營收下滑近三成

過去幾年，受疫情影響，實體經濟處於下行周期，房地產行業更是首當其衝。因此，2023年疫情的陰霾逐漸消散後，房地產業內人士也對疫情之後的大宗消費反彈，抱着一定的期待。

事實證明，房地產行業目前依然處於下行調整期，尚無明顯復蘇跡象。例如，據相關調研機構發布的報告顯示，2022年商品房銷售面積、銷售額增速分別爲-24.3％、-26.7％，其中12月單月同比增速低至-31.5％、-27.7％。

碧桂園總部大樓 圖源：視覺中國

雖然2023年以來，房地產經濟持續修復，前兩個月商品房銷售面積、銷售額同比增速分別爲-3.6％和-0.1％，降幅明顯縮窄。但是要知道，近年無論是一二线城市、還是三四线城市，存量房源過度積壓是不爭的事實。究其原因，高线城市房價高不可攀，低线城市則無人买房。

實際上，因此導致的房源供需不平衡問題，由來已久，也是目前房地產企業靠一己之力難以改變的。再來看Q1的房產市場，據公开可查詢數據，二、三线城市銷售較爲疲弱。尤其是今年3月份，一线城市的商品房供應面積同比仍在攀升，但是二线、三四五线城市的同比增速已經回落。

要知道，低线城市的市場，曾是碧桂園的主战場。行業大盤表現不容樂觀，碧桂園自然也難以獨善其身。

據碧桂園2023 Q1財報顯示，碧桂園前3月實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額718.7億，同比減少27.57%。與此同時，碧桂園2023 Q1實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額945.6億，同比減少22.41%。營利雙降之下，碧桂園的經營壓力也隨之增大。

冰凍三尺，非一日之寒。實際上，碧桂園今年Q1的財務表現，在2022年就有徵兆。據碧桂園2022年財報顯示，碧桂園集團收入約爲人民幣4303.71億，較2021年度的5230.64億下降約17.7%。值得一提的是，物業銷售收入佔比高達97%，3.0%來自建築及其他分部，與2021年的佔比基本相同。

與此同時，碧桂園報告期內的毛利約爲328.8億，全年淨虧損60.52億。值得一提的是，這是碧桂園自2007年在香港上市至今，首次出現全年虧損的情況。因此，也有業內人士分析表示，碧桂園2023年Q1業績再度下滑，早在預料之中。

所幸的是，碧桂園眼看着業績下滑、虧損已至，並沒有坐以待斃。例如，據媒體報道，5月底，碧桂園內部發文，开啓新一輪組織架構調整。最顯著的變化在於新設立地產集團，主要聚焦房地產开發及代管代建業務。此外，原控股集團常務副總裁程光煜將出任地產集團CEO。

此舉也被視爲是楊惠妍上任後，碧桂園的變陣和“動刀”。不過，營收同比降幅近三成的碧桂園，會因此這次組織架構大調整，而扭轉局勢嗎？疫情三年房地產行業元氣大傷後，市場復蘇跡象還不明顯，而楊惠妍恐怕還需要一些時間。

跨界轉型卻收效勝微

近年來，新能源汽車、工業4.0、人工智能等熱門話題，讓房地產企業也不甘“寂寞”，紛紛跨界轉型。有的房企轉型造車，有些企業布局人工智能，試圖通過智能建造，實現工業4.0同等的規模效應。

不過，恆大暴雷的事件，似乎在向外界說明，步子邁得太大、攤子鋪得太开，有時會引火燒身。無獨有偶，碧桂園沒有跟風造車，卻選擇了布局人工智能，試圖將其應用到房地產开發與建築業務。

而且，在人工智能布局方面，碧桂園已經开始了大手筆投入。例如，據其2022年財報中，碧桂園提及其成立了科技建築集團，並將利用科技的力量推動傳統建築業的工業化、數字化、智能化升級，在管理半徑內合理規劃新項目，體系化地輸出科技建造解決方案，大力對外拓展代管代建等業務。

令人瞠目結舌的是，2022年碧桂園投入的相關研發費用高達2.164億，而因此產出的成果，在其財報上找不到蹤影。值得一提的是，在研發投入方面，碧桂園一直是一枝獨秀。以2021年公开可查數據爲例，當年新城控股投入0.32億，招商蛇口投入3.32億，萬科投入6.42億元，而碧桂園則是33億。當年，其研發投入甚至逼近華僑城一年淨利潤，由此可見力度之大。

盡管企業科技化、智能化是大勢所趨。但是在人工智能的應用尚不成熟之時，其投入必然是一場拉鋸战，有投入沒有太多對應產出的战略規劃，顯然會給碧桂園的未來，帶來許多風險。

據觀察，碧桂園除了在人工智能等熱門賽道上有“跟風”之嫌外，還緊貼國家政策，並靈活調整其經營策略。例如，近年各地政府大力推進保障房業務，碧桂園就會積極參與相關代管代建，支持國家基礎設施建設。

與此同時，爲了更好地滿足購房者合理住房需求，碧桂園也逐漸放下“身段”，不再只是定位打造中高端商品房。只是，當碧桂園逐漸將其項目定位，客戶群體定位的範圍放寬，其原本的品牌調性，恐怕也要跟着打折扣了，甚至有業內人士認爲，這或許是碧桂園自降身價。

“楊惠妍時代”的碧桂園，路在何方？

股市行情在很大程度上就是企業經營狀況的風向標。碧桂園的幾番折騰，正在讓很多投資者失去信心。據百度股市通數據顯示，截至5月31日收盤，碧桂園的股價爲1.44港元/股，比去年同期的4.78港元/股，已跌去一大半，市值更是大幅度縮水。

所以，在營收、淨利潤增長雙雙承壓的當下，或許現金流對於碧桂園的意義，遠遠高於其布局人工智能，跟進國家政策。而當碧桂園邁入了楊惠妍時代後，碧桂園的這次組織架構大調整，也被視爲碧桂園試圖刀刃向內、扭轉危機局面的分水嶺。

實際上，在房地產市場風起雲湧的這幾年，碧桂園調整組織架構堪稱家常便飯。最近一次則是楊惠妍上任後的2023年3月初。彼時，碧桂園按照“優秀區域總裁管區域”原則，實施區域總裁兼任方案，將原有58個區域總減少至29個。

這29個區域總將掌管更多區域，原有的另外29個區域總裁則降爲區域執行總裁。值得一提的是，原本碧桂園劃分的區域上百個，這次“精兵簡政”，也預示着碧桂園“一體兩翼”新战略的組織班底已經形成，也即將落地。

只是，作爲碧桂園創始人的接班人，楊慧妍爲80後，雖然目前尚未給外界留下太多深刻印象。但是其正式接班一個月後，楊惠妍就首度以公司新掌門人的身份，出席2022年業績發布會。

在媒體的印象中，這位80後女性，以謹慎、穩健的風格示人，與其父楊國強以往在每年例行業績發布會上侃侃而談截然不同。彼時，已經過去的2022年，公司歸母淨利潤虧損超60億元，爲近10年來首虧。這是一個值得警惕的信號，更是楊慧妍的壓力所在。

據了解，楊惠妍早年職業興趣最初並非房地產，而是當一名教師。只不過從小耳濡目染，從美國學成歸來就進入公司歷練。經父親言傳身教，一步一步成爲“欽定”接班人。早年，楊國強就有很強的“去家族化”意識，引入了大批職業經理人，充實其管理團隊。最被業界視爲佳話的是，莫斌、朱榮斌、吳建斌“三斌”構成的“鐵三角”，業界稱，碧桂園的效率找到了最優解。

有着海外留學背景的楊惠妍，也把自己定位職業經理人，她在業績會上說，自己有權利留下或者離开，同樣父親有權力把自己炒掉。由此可見，楊惠妍有着掌管碧桂園這艘巨輪的決心與底氣。

只不過，此一時彼一時，已經失勢的碧桂園，會因爲輸入了新的管理血液，而力挽狂瀾嗎？

結語

碧桂園的廣告語是：“給你一個五星級的家”。不可否認，碧桂園是有着改變人們居住環境、甚至改變世界的理想與情懷的。

只不過，隨着房地產行業的紅利逐漸消退，即使是一些頭部企業，也逐漸感到了增長壓力。碧桂園自2022年开始出現業績下滑，既是行業出現頹勢的縮影，更是行業出現拐點的最佳印證。

所幸的是，碧桂園並沒有“認命”，更沒有坐以待斃，而是不斷嘗試轉型升級，並從組織架構上進行變革。如今，創二代楊惠妍接班，在爲碧桂園帶來希望的同時，也帶來了壓力。

可以預見的是，盡管碧桂園的未來道阻且堅，但是依然有若幹可能，期待楊惠妍爲碧桂園帶來改變。

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