進入2022年，延續2年的物企上市潮看似已經冷卻，應上、可上的物業服務企業基本上市完畢，但這並不意味着市場已經飽和，事實上，物業服務業依舊是極具潛力的藍海市場。

3月10，金茂物業服務發展股份有限公司（00816.HK，以下簡稱金茂服務）在香港聯合交易所主板成功掛牌上市，成爲2022年首個上市物企，僅僅時隔半個月，金茂服務公布其截至2021年12月31日止的全年業績：

報告期內，金茂服務總營收錄得人民幣約15.16億元，同比增長60.5%；

毛利率31%，較上年增長6.1個百分點；

經調整淨利率（不計及上市开支的年內利潤）1.95億元，同比增長153%；

合約面積5,760萬平方米，同比增加42.2%；

在管面積3,640萬平方米，同比增長105.6%。

雖然2021年對物業管理行業是不平凡的一年，但金茂服務核心經營指標均保持了高質量快速增長。

01

內生動力助推發展

與大部分上市物企一致，上市之初，金茂服務實現業績領跑，很大程度歸功於母公司實力。

金茂服務背靠全球規模最大的綜合性化工企業中國中化和一线品牌房企中國金茂，以強大的項目儲備實現高可見度和可持續的增長機會，爲其長遠發展和高質量增長奠定堅實基礎。

這一優勢在2021年已得到充分展現，體現在項目獲取層面，中國金茂具有龐大的高端物業項目儲備，能爲金茂服務帶來長期穩定的增量。中國中化的先天優勢爲金茂服務帶來更多的發展機會。如與中化藍天達成战略合作，爲中國中化旗下優質工業園及寫字樓提供物業管理服務，擴大了產業園區服務賽道。

在營收支柱作用層面，截至2021年12月31日，金茂服務來自最終控股公司及同系附屬公司的收入爲人民幣 5.26億元，接近總營收三分之一；體現在增長速度層面，上市之前，2019年至2021年總在管面積復合年增長率爲69.6%，高於行業平均復合年增長水平。

但項目和數據層面僅僅是母公司對金茂服務的次要影響，更深遠的是，金茂服務已經傳承了中國中化和中國金茂的優質發展基因。

基因1：高端

中國金茂以“釋放城市未來生命力”爲己任，始終堅持高端定位和精品路线，金茂服務很好的傳承了這一理念。

金茂服務定位爲優質生活服務提供商，建立專有的MOCO優質服務體系，深層次挖掘業主需求構建高端物業服務金字塔，讓物業服務從基本需求保障上升至專業化定制化服務體驗，最終滿足客戶情感認同需求。

目前，金茂服務的高端及優質服務贏得行業認可與表彰。

2021年金茂服務榮獲「中國特色物業服務領先企業——MOCO服務體系」，並在克而瑞研究2021中國物業服務力高端服務品牌入圍名單中位列第一；2021年9月，中國指數研究院發布《2021高端物業服務發展白皮書》，樹立金茂服務作爲高端物業服務領域的行業標杆企業，處於行業前列。

得益於高端服務理念，2018年、2019年及2020年，金茂服務在管物業月均物業管理費約爲每平方米6.2元、5.9元及5.4元，顯著高於物業服務百強企業同期4.2元、3.9元及3.8元的行業平均水平。

這也是金茂服務高利潤率的保障之一。

基因2：城市運營

中國金茂是領先的城市運營商，金茂服務爲充分對接中國金茂城市運營策略，突破傳統物業管理服務模式，從物業服務升維至城市服務，爲各行各業的客戶提供一系列專業化、標准化、數字化的城市運營解決方案。

目前，中國金茂已在全國布局34個城市運營項目，金茂服務已與其中的22個城市運營項目訂立了前期物業管理合約，其中12個項目已投入運營。

基因3：科學

中國中化堅持“科學至上”，推進企業創新發展，金茂服務很好的繼承這一理念，一是以智慧運營支撐數字化服務觸達“公域 + 私域”，實現業務降本增效；二是基於數字孿生的空間運營平台，向“公域”輸出智慧服務；三是以智慧服務賦能“私域”，圍繞業主基本日常生活，提供智慧、便捷的服務及關懷，提升業主體驗。

目前，金茂服務已建立完善的智慧物業服務體系，並已制定智慧社區、智慧寫字樓及智慧城市的服務標准。

02

造血能力贏得未來

依托中國中化和中國金茂強大資源邁出第一步之後，金茂服務積極進取，提升自身造血能力，力爭在未來房地產行業存量時代，增強自身抗風險能力。

報告顯示，金茂服務業務主要分爲物業管理業務、非業主增值服務和社區增值服務三大板塊。其中，非業主增值服務和社區增值服務是金茂服務造血能力的集中體現。

2021年，金茂服務非業主增值服務收入約人民幣539.3百萬元，增幅約83.2%；社區增值服務收入約人民幣153.0百萬元，增幅約85.9%。

從營收結構來看，非業主增值服務和社區增值服務兩大板塊的收入增速，遠高於基礎物管收入增速的45.1%。

金茂服務在報告中指出，非業主增值服務增長主要原因是隨着服務產品的擴大，來自前期規劃及設計服務以及交付後服務的收入增加；而社區增值服務增長與社區空間運營服務及社區生活服務收入增加關系密切。

當然，兩項業務增長背後都有在管物業項目增加的原因，但也不難看出金茂服務基於用戶需求，深挖社區增值服務業務的核心價值。

金茂服務很早便开始拓展社區增值服務，提供房地產經紀服務、室內裝修平台服務及新零售服務等服務，並打造了一支專注於爲社區增值產品和解決方案提高整體業務开發和管理能力的專業團隊。

除了內部挖掘需求，提升造血能力外，金茂服務積極外拓，提升獨立拓展業務能力。

具體來看，金茂服務外拓有兩大途徑，一是拓展第三方在管面積，2021年，金茂服務第三方在管面積由2019年的不到百萬平方米躍升至今年的1242萬平方米，且2019-2021年復合年均增長率高達310.2%，可見其規模結構、面積來源正在不斷優化升級，未來成長具備較高確定性；

二是發力多元化業態創新，近年來，金茂服務不斷拓展服務領域，打造多元化的業務發展體系。站在當下時點，金茂服務已成功开拓商業、寫字樓、學校、公衆交通等非住宅物業服務領域，多業態綜合管理能力不斷增強，已爲其實現業態、空間和角色的全方位突破。

以母公司品牌實力爲城牆，以金茂服務自身強大造血能力爲護城河，金茂服務目前非常穩健。2021年，金茂服務在利潤大幅增長情況下，期內融資成本僅爲人民幣33.7百萬元，相比2020年下降約47.5%，且企業無任何銀行借貸，具備強大的“進可攻，退可守”的抗風險體質。

下一步，金茂服務將繼續提升內功、修煉外功，發展提供優質服務的系統性能力，並精簡管理、科技賦能，拓展社區增值服務並推進城市運營服務，成爲中國最具競爭力的高端綜合物業管理及城市運營服務商。

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