碧桂園：經營保持韌性，土儲向高能級城市調整...

碧桂園：經營保持韌性，土儲向高能級城市調整【2021年報有料（15）】

2年前

碧桂園：經營保持韌性，土儲向高能級城市調整【2021年報有料（15）】

※全文約1800字，閱讀全文大約需要6分鐘

2021年下半年以來，房企信用危機在民營企業中持續蔓延，主要原因在於銷售下滑、融資環境惡化疊加預售資金監管加強下的流動性緊張，使得民營房企在到期債務面前選擇展期或違約，在土地市場暫緩投資。碧桂園是爲數不多的仍能夠保持穩健狀態的民營房企，銷售上韌性較強，在土地市場保持持續拿地，資本市場的信用維持良好，融資通道仍相對暢通。碧桂園秉承城市深耕战略，通過投資布局優化，聚焦五大都市圈，均衡布局各能級城市，保障企業的持續穩健發展。

銷售保持較強韌性

新增土儲85%在五大都市圈

2021年，隨着熱點城市房地產調控加強和全國信貸政策收緊，疊加房企信用風險，下半年以來市場行情下行，房企普遍面臨着銷售下滑的壓力。總體來看，碧桂園2021年實現權益銷售金額5580億元，權益銷售面積6641萬，較2020年相比基本保持穩定，滾動回款率維持在90%以上，銷售回款較爲強勁。

盡管市場對三四线城市的市場前景存在一定的分歧，但碧桂園的銷售業績仍保持着相當的韌性，一方面在於三四线城市仍有發展的空間，中國城鎮化率與發達國家仍有差距。另一方面，與碧桂園的充足的土地儲備和選擇性的投資布局也有一定的關系。

從土地投資來看，2021年下半年以來，規模民企在資金的壓力下普遍暫緩了拿地，碧桂園是爲數不多的仍保持持續拿地的民營企業，新增拿地的結構也在持續優化，2021年新獲取土地85%位於五大都市圈。截至2021年底，碧桂園權益可售貨值約18211億元，土地儲備資源豐富，優質和充足的土地儲備將支撐公司未來業績的穩健發展，且碧桂園的投資布局廣泛分布於內地的省市縣和不同能級的城市，能夠對市場波動進行一定的對衝，從而保障銷售業績的平穩。整體而言，我們認爲，三四线城市仍具有結構性的發展空間，作爲布局三四线城市的龍頭房企，投資布局的優化，有利於保障企業的長期穩健發展。

營業收入同比增長13%

多措並舉降成本

在營業收入的結轉方面，行業整體的流動性緊張並未影響碧桂園在項目建設上的進度，2021年實現營業收入5230.6億元，同比增長13%，得益於銷售回款的穩定，截至2021年末，碧桂園還有7092.6的預收账款，較2020年末略有增加，能夠爲營業收入的實現提供充足的保障。

盈利方面，隨着行業整體規模逐漸見頂，地價高企壓縮利潤空間，房地產行業利潤率回歸合理水平逐漸成爲共識，2021年碧桂園通過三方面的動作降低成本，提高利潤水平，一是降低拿地成本，如碧桂園2021年29%的新增土地儲備是通過多元化方式獲取的，拿地多元化有利於整體土地成本的降低。二是提升管理效率，加強費用管控，減少不必要的支出。2021年碧桂園銷售費用率和管理費用率分別爲2.6%和2.9%，較2020年分別下降了0.4和0.1個百分點。三是減少財務費用的支出，2021年碧桂園財務費用率爲3.5%，較2020年下降1.5個百分點，主要原因在於有息負債和融資成本均有所下降，2021年碧桂園綜合融資成本5.2%，較2020年末下降0.36個百分點。成本的降低不僅有利於未來企業利潤率的提升，對企業的現金流也能起到一定的改善作用。

融資通道仍相對暢通

三道紅线指標持續改善

2021年民營房企面臨着的最核心和緊迫的問題是現金流的問題，在金融機構對民營房企的信任缺失後，融資通道被迫收窄，再融資普遍遇到困難，經營現金則因爲預售資金監管的加強，流動性大爲減弱，面對到期的債務，僅部分房企能保持如期兌付。作爲頭部民營房企，2021年，碧桂園憑借着穩健的經營，仍維持相對暢通的融資渠道，整體未出現大的風險問題，並且財務結構得到優化，三道紅线指標持續改善。

受行業信用危機影響，民營房企普遍面臨債務償還的問題，由於債務的償還，截至2021年末，碧桂園短期有息債務由2020年末減少172.2億元至790.2億元，但账上的資金並未明顯減少，部分原因在於碧桂園仍保持相對暢通的融資渠道，增加了長期借款，2021年12月民營房企境內發債略有回暖後，碧桂園即發行了一筆10億元的公司債，加上全年發債獲取的融資，2021年年底長期有息負債增加了86.6億元。截至2022年3月30日，碧桂園仍保持境外投資級評級，且於1月成功發行39億港元可轉債，3月與多家銀行籤訂並購融資合作協議。截止2021年底未使用授信額度爲2,615億元，在企業保持穩定的銷售回款下，整體信用風險相對可控。

債務的償還減少了企業的短期負債和總體有息負債規模，使得財務結構有所優化，一方面，長短債比上升至3倍，企業短期債務壓力減輕。另一方面，企業整體的資產負債結構得到改善，淨負債率下降至10.2個百分點至45.4%，非受限制現金對短期債務的覆蓋倍數上升至1.9倍，剔除預收账款的資產負債率也下降至74%，三道紅线指標持續向綠檔優化。