作者曹安潯 編輯周智宇

經歷了兩年房地產行業的深度調整，出險的房企們命運逐漸走向分野。

有些房企大勢已去，已經退市，或者站在退市邊緣；也有房企仍在堅持自救，甚至奇跡般地復活。

曾經的“千億房企”奧園，希望自己能夠成爲後者的一員。6月2日，久未公开露面的中國奧園集團董事會主席郭梓文罕見現身北京，笑容滿面地與中金國測投資有限公司（以下簡稱“中金國測”）籤署战略合作協議。穿透股權後發現，後者由中國黃金集團控股，是真正的“大金主”。

這是今年以來，奧園引入的第四位國資“白武士”。

借力自身豐厚的舊改資源，奧園的郭氏兄弟似乎找到了紓困的新思路。雖然在集團層面還遲遲未能成功引入國資股東，但靠着在一些大型舊改項目上引入國資，它讓自己有了更多活下來的可能。

郭氏兄弟的奮力自救，也讓奧園成了如今出險房企努力走出困境的一個典型案例。只是留給它的時間不多，如何避免旗下主要上市平台在四個月後退市，是他們必須作答的一道難題。

拐點

“福兮禍所伏，禍兮福所倚”，這句話用來形容當下的奧園再恰當不過。曾經拖累資金鏈的舊改項目，如今成了奧園自救的“底牌”。

中國黃金集團建設有限公司黨委書記徐福山現身站台，展示出國資“白武士”對此次合作的重視。該公司是中國黃金集團持股100%的子公司。

國測集團顧問智新富表示，粵港澳大灣區具有廣闊的市場前景，中金建設與國測集團主動搶抓大灣區機遇，優化產業布局，合作項目首選奧園是正確的選擇。

按照協議，奧園和中金國測將共同促進在全國的產業創新與升級，尤其是在廣州城市更新乃至粵港澳大灣區建設等領域。對奧園來說，這次合作也有利於其進一步盤活資產，幫助其企業經營基本面進一步企穩回升。

企查查顯示，中金國測的主營業務是城市更新、產業園投資並購以及建設運營，由中國黃金集團建設持股51%，國測地理信息科技產業園集團持股49%。

克而瑞研究中心企業研究總監房玲表示，舊改周轉慢、投資規模大、資金壓力大，尤其是銀行貸款無法用於徵遷補償階段，反而成爲房企重負。但對擁有舊改資源的出險房企而言，變現舊改項目或讓渡部分股權予地方國企，可分攤項目的建設成本，由於項目轉化貨值可觀，當前引入資方或第三方盤活資產價值的需求越來越普遍。

據奧園官網，截至2022年2月底，奧園推進中的舊改項目約74個，可售面積約3100萬平方米，合計貨值約9000億元，絕大多數位於廣州、深圳、珠海、東莞、佛山等大灣區城市。

興於行業巔峰時期，沉寂於行業下行之際。奧園曾位列“粵港澳四小龍”之首，是典型的黑馬。

通過收並購等方式，2016年-2019年，奧園大舉擴張，實現銷售額從百億級到千億級的跨越，年復合增長率高達66%，並深入舊改領域，啃起了“硬骨頭”。郭氏兄弟也賺得盆滿鉢滿，2019年胡潤百富榜中，郭梓文排名第244位。

但高槓杆的運轉模式在2020年撞上了行業調控，踩中一條紅线的奧園融資渠道逐漸被收緊，不得不爲曾經的肆意擴張付出代價。去年初，一紙公告違約後，郭氏兄弟就鮮少露面，默默奔波在自救的路上。

如今郭梓文再度公开現身，也似乎預示着奧園來到了它命運的關鍵轉折點。

窗口

今年以來，郭氏兄弟的自救步伐明顯加快。

在中金國測之前，截至目前，他們還引入了山東健康、南粵基金、西安航投科創等“白武士”，這些企業均有國資背景，合作領域均涉及奧園在大灣區的舊改項目。

這些舊改項目體量不小，像與山東健康合作的珠海翠微舊改項目，項目貨值就超200億。在1月份引入山東健康後，項目上就有新樓盤在5月底取得預售證，准備入市。

這有點像此前融創引入AMC參與董家渡、桃花源項目，在大體量項目上獲得新生血液，撬動更多的資金回流。

此外，奧園還在努力恢復基本盤。公告顯示，一季度奧園實現全口徑銷售額約29.3億元，其中，3月銷售額較2月實現翻倍增長；1-4月交付近1.1萬套房源，交付面積約139萬平方米，截至5月底，奧園廣東區域、華中區域、華東區域、中西部區域等絕大多數已售項目實現100%復工。

奧園試圖通過這一系列的動作，讓自身經營能夠持續，這也將是它與債權人談判的重要砝碼。

在今年2月底，奧園以支付籤字費爲代價，穩住了佔本金總額20%的境外債債權人，與其達成了中期債務靜止協議，協議共涉及12筆美元債，本金總額共計34.53億美元，約合239億元人民幣。

一位券商人士表示，這意味着債權人暫時同意不採取任何強制執行行動，這將爲奧園引战、復牌、債務重組爭取一個穩定的環境。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，奧園是今年粵系房企中化債有突破性的代表，體現了企業的專業度、能力和舊改資源的優勢，隨着參與紓困的合作企業增多，利於其解決問題，預計舊改資源將提高其在合作中的議價能力，對其他出險房企的紓困也有啓發意義。

按照郭氏兄弟的計劃，他們要在6月30日前與債權人達成一致，完成整體債務重組協議。從其他房企的經驗看，讓債權人相信奧園還能夠持續經營，有更多資產、項目能夠用以增信，是它能夠完成整體債務重組的重要前提。

而在債務重組之外，他們還要讓中國奧園能夠在9月30日前順利發出2021年和2022年財報，讓奧園解除除牌風險，甚至是恢復正常經營。剩下來的4個月，是奧園起死回生的重要窗口期。

此前，奧園健康已發出了三份財報，基本完成港交所的各項復牌指引。

隨着時間的推移，出險房企們由於實控人自救的決心、思路和底牌的不同，命運逐漸分化。有如融創、富力積極談判、割肉，最終債務重組成功，如今只待經營重回正軌；有如泰禾、陽光城等力不從心，逐漸隱退；還有如合景泰富，艱難抉擇後，主動走上債務重組之路，也有如奧園等還跋涉在路上。

在今年春節後的第一個工作日，郭梓文給員工們开了個動員會，稱2023年是房地產行業迎來復蘇的重要轉折期，也是奧園轉型重組成功、邁向穩健經營的關鍵之年，將重點圍繞債務重組、保交付、保兌付、促銷售等工作快速行動起來，把握市場回暖的機遇窗口，搶先布局。

在行業生死一线的激流中，郭氏兄弟不進則退，他們選擇逼自己一把。在有限的窗口期裏，奮力讓奧園上岸，雖然前路充滿未知，但這份決心和行動力，亦是決定出險房企命運和債權人信心的重要因素，也許能讓他們迎來柳暗花明。

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