自律者得自由。

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

在房地產行業之中，任何企業錄得經營指標的下滑外界都多少能夠從其自身找到战略上或者行動上的失誤，唯獨中海地產是例外。

過去這么多年，中海地產恪守穩健的經營風格和審慎的投資策略，極少在大方針上失誤讓其在財務指標上保持行業最好的水平，也因此獲得資本市場和投資者們的極大信任。

某種意義上，中海地產成爲了行業冷暖的信號燈，經營指標的上行或者下探，都跟隨房地產行業的大趨勢調轉。

2021年中海地產的這份年報，表現差強人意，但並沒有受到太多苛責——即便是利潤指標走低，但它依然是行業之中龍頭企業的最前列的水平，甚至沒有之一。

去年全年，中海地產實現營業收入約2422.4億元，同比上升約30.4%；年度淨利潤約430.62億元，同比減少約9.7%；歸母淨利潤約401.6億元，同比下降約8.5%。

這些年，企圖在利潤表現上超越中海地產的房企無數，可至今未有能成功者，它的自律和自知，實屬難得。

這么多年過去，中海地產還是那個“利潤王”，它是今年唯一一家淨利潤超過400億元的房企，即便扣除稅後投資物業公允價值收益，它的淨利潤也達到了363.8億元，仍是行業中絕無僅有的存在。

不過，受到行業整體大環境的影響，中海地產的利潤率指標也有所走低。2021年，中海地產的毛利率爲23.5%，淨利潤率爲16.6%，雖均略有下滑，但橫向對比也仍然優於同行許多。

在31日的業績會上，中國海外發展（中海地產的主要上市平台）副總裁郭光輝也表態稱，在當前這樣的環境下，中海的利潤率，在同行裏依然處於相當高的水平，依然是引領行業的水平。

郭光輝表示，我們對毛利率看法是，它是損益表的一個中間過程指標，我們更看重淨利潤率，它代表的是結果，也更能代表一個公司盈利能力、經營能力，精細化管理能力等綜合水平。“很多毛利率和中海差不多的企業，最後歸屬股東核心淨利潤率並不高。”

在財務指標之上，中海地產也是突出水平，截至去年年底，其總借貸僅爲2419.2億元，持有銀行結余及現金1309.6億元。淨借貸比率維持於32.3%的行業最低水平，加權平均融資成本3.55%，也是行業的最低區間。

由此來看，中海的能力壁壘很高。

其他的企業也並非不想向中海地產學習，而是學不會。它在土地投資領域堪稱“大師”，尤擅長於逆周期加倉，對利潤的測算乃至投後的運營，都很難讓其他房企效仿。

一個很典型的例證是，去年上半年，諸多規模房企在集中供地中殺紅了眼之時，中海地產經過測算就發現多數地塊的利潤率並不高，也預判到這種局面不可持續，所以保持緘默。

去年下半年，當其他房企开始爲資金奔忙時，中海地產果不其然出手了。

就像郭光輝所言，去年下半年逆勢進行投資，很多地都是低價和底價，爲我們未來的高回報奠定了很好的基礎。

業界過去對中海地產詬病最多的，是它對利潤的極致追求導致它在規模時代的失落，可如今回過頭來看，這種擔憂或許過於多余了，何況中海地產在充裕的資金保障下，更不會丟了進取心。

中國海外發展副主席、執行副總裁羅亮在業績會上也強調，战略穩健是我們的基因，但我們絕對不會爲了刻意的穩健，喪失任何超常發展的 機會，也絕對不會因爲穩健來消融我們在投資市場的血性。

事實上，中海地產的增長曲线是可以預期的，它的投資回報對投資者講得明白而清晰。

正如中國海外發展行政總裁張智超介紹，中海在战略上一直是比較清晰的，堅持以房地產爲主的專業化經營，確立了今天、明天、後天的可持續發展战略業務結構。 

其中的今天是指住宅板塊，年投入90%左右的資源，明天的業務是指商業，包括辦公、 購物中心、長租公寓等，年度資源投入約 8%左右，後天的業務，是面向未來的產業布局，包括養老產業、供應鏈管理等。

沒有理由不相信，中海地產未來仍會給予市場滿意的回饋。逆周期的節奏大師，也的確不是說說而已。

2021年，中海地產合約物業銷售額爲3695.0億元，同比增長2.4%，在一片銷售額下行的背景中，中海地產穩住了發展的步伐。在這個仍有10萬億規模的賽道上，它一定會是笑到最後的贏家之一。

(作者：吳抒穎 編輯：張偉賢）

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標題：穩健而不消融血性，中海地產希冀再登高

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