3月30日，德信中國發布了2021年未經審核的年度業績。就在前一天，德信中國才公告表示，由於受疫情影響，預期無法於2022年3月31日之前刊發集團截至2021年12月31日止年度的經審核年度業績。

從發布的數據來看，2021年德信中國實現營收231.09億元，同比增長約45.6%；核心利潤約爲人民幣34.99億元，同比增長16.1%。

截至2021年12月31日止年度，德信中國合約銷售額約爲人民幣739.8億元，總銷售面積約爲349.2萬平方米，較截至2020年12月31日止年度分別同比增長約16.4%及12.1%。

單從這一系列的數據來看，德信中國業績尚可。不過，在營收淨利雙增的表面下，德信中國也面臨債務暴雷的風險。

高息發債 “兇猛”拿地

自2020年以來，中國房地產行業進入下行通道，頭部企業諸如恆大之類都已陷入債務困境，萬科一度喊出了“活下去”的口號，但這並不影響德信激進擴張。

早在2019年2月，德信中國登陸港交所時，就喊出了三年時間跨入“千億陣營”的豪言壯語。如今三年已過，但是距離千億目標仍有不小差距。

爲了跨入“千億陣營”，這幾年德信擴張十分激進。2021年，德信以每平方米約人民幣5,550.9元的平均土地成本取得主要位於杭州、溫州、湖州、寧波、南京、武漢、成都、廣州、台州及鄭州的32幅地塊，提供了總可售建築面積約581.06萬平方米的新土地儲備，耗資近322.55億元。

在房企融資趨緊的情況下，爲激進擴張補充“彈藥”，德信不惜高息發債融資。從最新的德信發的幾期債務融資看，2019年發的兩筆美元債票面利率達12.875%，2020年1月發行的行一筆總額2億美元的優先票據，票面利率達11.875%。高息融資不僅推高了公司的平均的融資成本，還帶來巨大的財務壓力。

巨額債務壓頂，表外融資藏“雷”

截至2021年12月31日，德信中國總負債規模952.39億元，相較於2020年的799.92億元，負債規模進一步擴大。公司的資產負債率爲81.18%，流動比率1.31倍，資產負債率依然超出“三道紅线”。

值得注意的是，2021年德信中國的銀行及其他金融借款借款308.96億元，比2020年底2020年底的256.88億元同比增長20.3%。其中有157.64億元將在一年內到期，這一數據比2020年底的87.38億元增加了80.4%。

另外，德信目前存續有2筆美元債，分別將於今年4月和12月份到期，累計余額5.5億美元，約35億人民幣。反觀德信的現金儲備，截至2021年12月31日，其現金及現金等價物及受限制現金約爲人民幣175.63億元，財務壓力巨大。

德信账面財務壓力“肉眼可見”，但是真正的財務風險可能來自其他方面。近年來，德信的少數股東佔有了更多的利潤分配情形。2021年德信中國核心利潤約爲人民幣34.99億元，但是歸母淨利潤僅爲9.41億元，較2020年同比減少21.06%。

近年來，表外融資成爲房地產企業重要的融資方式之一，主要體現爲通過聯營合營企業融資、明股實債融資等。識別方法主要看“少數股東損益/淨利潤”與“少數股東權益/所有者權益”差別，如果二者長期差別較大，則企業存在明股實債的可能性較大。

房企通過“明股實債”的操作，將負債包裝成股權藏匿債務，但風險一旦聚積爆發，往往讓市場措手不及，更具殺傷力，這也是近年來房地產企業頻頻出現債務暴雷的重要原因。（來源|大華觀察）

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