文/十一弟

上個禮拜，北京的土地拍賣會上，越秀地產花了79億，拍下一塊地。

比拿地更刺激的，是越秀的“小心思”——

拍賣現場，越秀北京公司總經理董毅，身穿粉色襯衫，桌上擺着一個印有“大吉大利”的紅色紙袋。

事後有人說，這是越秀拿地的“法器”。

北京拍地之前，越秀已經儲備了彈藥——

它在港股完成了76億的配股融資，又在境內發行了20億公司債，利率低至3%。

越秀憑實力圈的錢，現在靠運氣花出去。

拿地，讓越秀活生生變成了一門玄學。

今年四月份，上海的一場土地拍賣。

越秀在桌子上擺出了一個橙子、一個香蕉，寓意“成交”。

十一弟之前寫過，越秀地產的母公司——越秀集團，打算衝擊世界五百強。

而實現這一目標，全靠房地產業務支撐。

這兩年，盡管行業不景氣，但越秀的拿地預算，從每年不到兩百億，猛增到了四百多億。

依靠在土地市場大舉砸錢、遍地撒網，越秀的銷售額，還在節節攀升。

去年在上海，越秀一頓瘋狂輸出，銷售額從零增長到了110億。

它把“鈔能力”，發揮到了淋漓盡致。

今年輪到北京了——

從开年到現在，越秀在北京拍了三塊地，就花掉了138億。

橙子、香蕉、粉襯衫、紅紙袋，越秀拿地，有賭運氣的成分。

既然是賭，有贏，就會有輸。

在廣州南沙的橫瀝島，巴掌大的地方，越秀一口氣投資了兩個項目——

越秀·江海潮鳴、海語天悅灣。

這兩個項目的直线距離，還不到兩公裏。

橫瀝島的優勢，集中在一張規劃藍圖上——

它定位爲國際金融島，對標北京的金融街、倫敦的金融城。

不管未來發展如何，至少現階段，這張規劃藍圖還沒有鋪开。

島上規劃的幾條主要的市政道路，都還在建設中。

橫瀝島的面積很小，但卻扎堆了上十個樓盤，近身肉搏。

前幾年，市場還在高位的時候，深業集團、美的置業、旭輝、星河地產、中鐵建，一窩蜂地湧進了橫瀝島。

越秀更激進，一出手就獲取了兩塊地，跟自己競爭。

橫瀝島上，供應量嚴重過剩，來买房的全是外地客。

他們奔着一紙規劃而來，押注的就是未來區域升值、投資潛力。

熱炒規劃概念，當市場下行的時候，受到最大衝擊的，當然也是橫瀝島。

2021年下半年，樓市剛轉入下行通道，橫瀝島風聲驟緊，立馬就有土地流拍了。

這一年，橫瀝島掛牌了兩塊地，均爲底價成交。

越秀無所顧忌，全都接盤了。

其中，江海潮鳴地塊，最初由廣州南沙區屬國企——廣州南投房地產开發有限公司拍下。

拿地後不久，南投地產就把這塊地轉讓給了越秀，僅保留了1%的股權。

去年，江海潮鳴开盤之前，南投地產連1%的股權也不要了，越秀全盤接下。

它只是過了一道手，底價拍下、辦齊手續之後，就交給了越秀。

江海潮鳴的樓面價，分攤到純住宅部分大約爲2.2萬/平米。

开盤以後，越秀把價格定在了3.5萬/平米。

但有價無市，根本賣不出去。

去年九月份，江海潮鳴推出來一棟樓，總共123套房源。

距離开盤已經賣了快一年，成交只有零頭，還剩下上百套，去化率兩成左右。

上個月，江海潮鳴又推了一棟樓，127套房源，到現在只賣了6套。

江海潮鳴的價格，十分尷尬——

在橫瀝島，由於區域面積不大，上十個樓盤項目，共享相同的配套資源。

供應嚴重過剩，开發商貼身肉搏。

低價，就是最大的殺手鐗。

有些开發商爲了出貨回款，已經把價格降到三萬以下。

降價最狠的項目，貼近江海潮鳴的拿地樓面價。

橫瀝島上的新盤，炒到高位的時候，最高價接近四萬。

如今，就快要腰斬了。

但江海潮鳴死撐着，還沒开始大幅降價，進退兩難。

越秀在橫瀝島上的另一個項目——海語天悅灣。

去年开盤以後，比江海潮鳴賣得還貴一點，每平米3.6萬。

但現在，海語天悅灣的價格，已經松動了，降到了三萬左右。

前段時間，它推出過一批特價房源，最低單價不到2.9萬。

海語天悅灣地塊，當時是越秀與南投地產一起底價拍下的，樓面價爲1.9萬/平米。

房價降到三萬左右，海語天悅灣也就在保本的水平上。

越秀是海語天悅灣的最大股東，持股比例爲45%。

南投地產僅保留了20%的股權。

另一個大冤種是中鐵建，持股35%。

跟越秀一樣，中鐵建也重倉了橫瀝島。

加上海語天悅灣，它在島上也有兩個在售的新盤。

甩不掉，也賣不動。

拿地一時爽，开盤悔斷腸。

就算降價了，海語天悅灣還是很難出貨。

畢竟再怎么降價，也打不過貼着自己樓面價賣的項目。

去年，海語天悅灣推出來兩棟樓，總共511套房源。

賣了快一年，到現在只成交了86套，去化率不足兩成。

橫瀝島上的這兩個項目，算是徹底把越秀給套住了。

無論是江海潮鳴，還是海語天悅灣，都才剛剛开賣。

後面還有很大的貨量，等着入市。

在北京，越秀靠玄學、賭運氣，中籤了。

在橫瀝島，越秀不差錢，遍地撒網，結果被套牢了。

爲了規模，賭運氣拿地，輸贏難料——

搖號機裏面翻滾的幾十個乒乓球，最後能讓你中籤，算得上運氣爆棚。

但最大的不確定性，還是你拿地之前的眼光、判斷。

蘿卜快了不洗泥，總會看走眼。

哪怕僥幸中籤，碰上市場卡殼，結局也是滿盤皆輸。

動輒幾十億的投資，只要虧了一個，都是天坑。

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