舊地圖一定找不到新大陸。

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

“種一棵樹最好的時間是十年前”，華潤置地的發展軌跡很好地證明了這一句話。

在其他過去並肩的優秀同行們今年錄得平平業績之時，華潤置地無疑是出挑的，它的增長曲线還在繼續往上拋。

2021年，華潤置地營業收入爲2121億元，按年增長18.1%，歸母淨利潤爲324億元，同比增長8.7%，核心歸母淨利潤則爲266億元，同比增長10.2%。

華潤置地早於2004年开始多元化的探索，十余年過去，它也已成爲中國內地的商業地產標杆，也因此就算不動產开發業務整體下行，它也能夠憑借第二增長曲线，保持業績的穩定發展。

事實上，華潤置地去年在开發業務和經營業務都保持了良好的水平。

2021年，華潤置地开發銷售型業務籤約額爲人民幣3158億元，同比增長10.8%，不僅完成全年銷售目標，也是少數保持銷售業績雙位數增長的房企。

經營業務方面，2021年，華潤置地購物中心營業額爲139.4億元，同比增長38.1%；寫字樓營業額爲19.2億元，按年增長20.0%；酒店營業額爲人民幣15.7億元，同比增加43.9%。

受到行業整體的影響，華潤置地毛利率也相應有所走低。其中，开發物業毛利率錄得23.7%，同比下滑5.4個百分點；投資物業（包括酒店經營）毛利率則進一步上升，由前年的66.4%上升至68.2%。

饒是華潤置地，也無法通過管理手段的優化來抹平行業下行所帶來的衝擊。

華潤置地總裁李欣在業績會上就指出，20%的毛利率水平是行業的共識，已經回不到過去30%甚至以上的狀態。李欣稱，華潤置地有信心把开發業務毛利率維持在23%左右的水平。算上投資物業，整體毛利率保持在25%以上。

賺錢能力還在线，華潤置地夠可以了。但在當前的市場環境下，華潤置地雖有規模的追求，但央企的保守還是刻進了骨子裏。

華潤置地沒有給出今年具體的銷售業績增長目標，僅表示會保持增長。由於華潤置地資金水平優於同行，它當前面對的是是否逆周期擴張的思考。

在業績會上，李欣也強調，華潤置地從來沒有唯規模論，更沒有衝過規模，華潤置地要保持的是行業排名和壁壘。“我們一直以來是有質量的規模增長。”

由此，華潤置地未來在收並購之上，也值得關注。

在業績會上，華潤置地首席战略官謝驥就指出，對收並購會採取積極態度，但面對收並購機會，也會防範風險。

雖對开發業務謹慎樂觀，但在經營業務之上，華潤置地是有清晰規劃的。

李欣提到，華潤置地目前儲備的項目按照目前的开發進度和結構鋪排，在未來4年時間將陸續釋放，目前的儲備即使沒有新增，也可以滿足每年开10到12個，以兌現集團的目標。

“‘十四五’期間，整體購物中心收入的增速維持在20%以上，同時購物中心的毛利率水平維持在70%以上，管理層對此有充分信心。”李欣說。

過去華潤置地曾經在多元化發展的探索上成爲引領者，在當下新發展模式正在酝釀之時，行業和外界也對其充滿了期待。

李欣坦言，相對舊發展模式，新發展模式具體是什么樣的定義目前還給不出來。不過，行業正在發生的深刻變化可能對未來新發展模式的定義和總結會有參考性。

李欣分析稱，行業從高負債、高槓杆、高周轉、大規模向高質量、高品質、高效率轉化，這個轉化已經很明顯；此外是行業已經從追求外延式規模增長，轉向了追求內涵式質量發展轉變；最後是行業已經從原有的增量主導發展的模式，轉向存量主導的發展模式。

面對這樣的局面，華潤置地要早做准備。

李欣說，以住宅物業爲導向的會轉向以產業爲導向的時代，行業更追求多元化多賽道的發展模式。

在李欣的視角中，華潤置地早年做的綜合體模式，其實是產業地產模式，現在做的長租公寓、產業地產，都是通過土地轉化爲資產，通過對資產有效經營的方式來做商務上的循環和平衡。李欣認爲，這幾個變化會成爲影響行業未來的新發展模式。

地產舊模式正在遠去，新的格局正在酝釀。舊時代的佼佼者華潤置地，能夠順利在新模式中找到尋寶地圖嗎？

(作者：吳抒穎 編輯：張偉賢）

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標題：房企年報深讀丨華潤置地逆流而上

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