中國海外發展：上市30周年，一如既往的穩健...

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中國海外發展：上市30周年，一如既往的穩健【2021業績會直播（12）】

2年前

中國海外發展：上市30周年，一如既往的穩健【2021業績會直播（12）】

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@免責聲明：本文根據業績會記錄整理提煉

業績會直播

中國海外發展

No.1

2021年業績表現

物業銷售金額，營業收入和商業收入實現逆勢增長。

全年合約銷售額3,695億元（+2.4%），營業收入2,422億元（+30.4%）。商業收入51.7億元（+17.4%）。

公司保持投資定力，准確把握投資節奏，土地投資規模質量行業領先。

2021年本集團系列公司全年購地金額達1,774億元，其中本集團購地金額達1,379億元，對應新增貨值分別爲3,822億元和2,882億元。另外再加上上海建國東路項目投資額27億元，本集團購地總金額達到1,406億元。在公开招拍掛市場，公司抓住下半年市場降溫的機會，在重點一二线城市獲取一批優質土地，下半年的投資額佔比超過6成。

公司財務表現依然安全穩健。

按股東應佔權益計算的淨負債率32.3%，平均融資成本3.55%，在手現金1,310億元。

行業利潤率持續下行，公司鞏固提升成本端優勢，加強精細化管理，分銷及行政費用比率進一步降低。

歸屬上市公司股東的淨利潤率、核心淨利潤率規模繼續保持行業領先，其中，核心淨利潤連續4年超過300億元。

公司堅守持續爲投資者創造穩健回報的承諾。

派發末期每股股息76港仙，全年每股派息上升2.54%，達121港仙，全年派息率繼續保持在30%以上。公司積極推動市值管理，樹立股東投資者對公司價值的信心，年內耗資1.08億港元，累計回購837萬股。

No.2

2021年經營與管理回顧

合約銷售方面

面對快速下行的市場，公司的銷售回款等核心指標實現平穩增長。本集團系列公司2021年銷售合約額3,695億元（+2.4%），合約銷售均價1.95萬元/平米。銷售回款方面，通過深化合作，提高銷售放款效率，本集團系列公司實現銷售回款3,528億元（+3%），回款率保持96%的高位水平，銷售質量進一步提升。

公司堅持主流城市战略布局，確保高質量精准深耕市場份額，主流城市的市佔率持續提升。2021年本集團系列公司有10個城市銷售金額超百億元，在31個城市市佔率躋身前三，一线城市（含港澳）的銷售金額合計超過1,000億元，其中北京合約額超450億元，廣州約300億元。本集團在粵港澳、長三角、京津冀三大都市圈的合約額佔比達到61%。

土地投資方面

公司保持战略定力，准確把控投資節奏，投資額和投資質量都顯著優於同業。本集團系列公司全年新增總貨值達3,822億元，其中，本集團新增貨值2,882億元，充足的貨值有力保障了可持續的發展。

公司保持投資定力，准確把控投資節奏。上半年熱點城市土地市場競爭激烈，大量成交地塊的回報極低，甚至虧損。公司保持战略性，堅守投資刻度，下半年公司抓住土地市場快速降溫的機會，在重點一线強二线城市獲得一批回報可觀的土地。2021年本集團共獲地57宗，其中下半年獲地37宗，總購地金額達866億元，佔全年的63%。全年共23宗地塊底價或低溢價獲取，佔全年成交地塊宗數的40%，其中下半年高達18宗及下半年成交地塊中有近50%是底價或低溢價成交。本集團堅持主流城市、主流地段、主流產品的投資策略，新增土地中三大都市圈總購地金額和貨值佔比均爲73%。

公司持續強化藍海战略，非公市場積極拓展，多渠道獲取優質土地，2021年多元化拿地新增貨值達539億，年內成功摘牌蘇州中泰、蘇州超塔、長春潤德、天津多倫道等項目，上海建國東路、北京中信城、深圳龍崗南約項目等重點項目有序推進。

面對波動的市場，公司發揮財務穩健，資金充裕的優勢，積極跟進並購機會，廣泛接洽，審慎談判。2022年1月，公司以36.9億收購現有項目廣州亞運城合營公司合作方53.33%股權，收購後公司共擁有73.33%股權，貨值約351億元。3月公司以62.4億收購上海楊浦項目80%股權及債權，項目毗鄰東外灘與北外灘板塊，屬上海內環线內核心區位，貨值約128億元。

土地儲備的規模和結構方面

截至2021年末，本集團系列公司總土地儲備達8,077萬平米，對應貨值約1.3萬億。（不含中海宏洋）總土地儲備5,100萬平米，權益面積4,362萬平米，土地儲備結構優質，聚焦主流城市核心區域。（不含中海宏洋）一线城市（含港澳）總貨值達4,134億元，佔比39.8%，三大都市圈總貨值6,693億元，佔比64.5%。

價值創造能力保持行業領先

行業利潤率持續下行，公司鞏固提升成本端優勢，不斷加強精細化專業化管理，加強精益建造和管理，價值創造能力繼續保持行業領先。2021年本集團分銷及行政費用佔比僅2.9%，比上年降0.4個百分點，平均融資成本下降0.25個百分點，達3.55%。處於行業最低區間，股東應佔核心淨利潤率15%，繼續保持行業領先。

財務狀況方面

公司一貫秉持穩健的財務資金管理理念，保持較低的借貸水平和合理的債務結構，堅持以表內融資爲方略，具備充足的發展動能，行穩致遠。截至2021年末，公司剔除預收账款後，資產負債率53.59%，淨負債率31.07%，扣除受規管的物業所得的現金短債比爲2.41倍，未觸及三道紅线的任何一條，繼續保持在綠檔且各項指標距離上限有較大空間。年末在手現金1,310億，能充分把握市場機遇，有息負債中一年以內到期負債佔比18.4%，到期債務壓力小，債務結構合理。同時公司保持行業最高的信用評級和領先的融資優勢，在融資收緊的背景下，繼續發揮境內外雙融資平台優勢，合理安排各類融資組合，積極开展創新融資，全年融資規模達885億元，其中境內發行各類債券合計195億元，多筆融資創近5年同期同類產品最低利率。公司還發行了國內首單房企綠色碳中和CMBS，並獲得首家房企最高級深綠G-AAA評級。

已售未結轉方面

截至2021年末，本集團系列公司已售未結轉金額達2,662億，其中本集團系列公司（不含中海宏洋）已售未結的金額爲1,694億元，已售未結轉持續保持高位，隨着未來逐步入账，對今年集團收入和利潤鎖定起到了積極的作用。

商業方面

2021年公司商業規模持續高質量發展，商業收入51.7億元（+17.4%）。截至2021年末，本集團系列公司已運營項目99個，577萬平米，儲備項目68個，521萬平米，發展動能充足。公司至此在建商業體量充足，資產結構不斷升級，將支持商業收入可持續的增長。

截至2021年末，本集團系列公司儲備項目總建築面積達521萬平米，佔運營規模的90.3%。商業資產堅定聚焦一二线城市，儲備項目中91%布局一二线城市。同時公司持續加大購物中心布局，儲備項目入市後，購物中心建築面積較當前增加135%，資產結構更加均衡，實現寫字樓和購物中心雙核業務支撐商業收入持續高質量的增長。

寫字樓業務繼續保持行業領先，2020年收入35.1億元，其中一线城市佔55%，出租率穩步提升至87.5%。購物中心業務快速發展，全年收入增長27.3%，達11億元，期末出租率達94.8%，已开業項目同店銷售額增長23.9%，收入增長18.5%，客流量增長26.3%。

可持續發展方面

公司以四好公司作爲持續發展战略框架，可持續發展表現持續提升。年內新增綠色認證項目80個，認證面積達1,273萬平米，分別同比上升68%和59%。截至2021年末，累計綠色認證項目達490個，認證面積8,927萬平米，公司榮獲中國綠色地產運營指數第一名，以及2021中國綠色地產指數第一名。

No.3

展望與策略

2021年第四季度以來，應對內地房地產市場快速下行，一系列穩地價穩房價穩預期的政策出台，促進房地產市場平穩發展。展望未來，房地產作爲國民經濟支柱產業，市場空間巨大，階段下行不改房地產行業大市場的本質，內地房地產市場將進一步展現三大分化特徵，公司將因勢而變，積極應對。

一是市場分化，一二线和強三线城市將是主战場，公司將繼續堅持主流城市、主流地段、主流產品的發展策略，深耕經濟增長好、人口淨流入的重點城市。

二是行業分化，國內房地產行業正在經歷一次大變革與調整，行業集中度將繼續提升，公司將發揮財務穩健，資金充裕，綜合發展實力強勁的優勢，努力抓住危機中的機遇，穿越周期，鞏固提升市場份額與市場地位。

三是企業分化，行業利潤率下行、容錯率下降，精准管理能力強，產品與服務口碑好的企業才能在競爭中勝出。公司將繼續提升管理效益，堅持現金流爲王，加快周轉，繼續鞏固成本費用控制優勢，強化數字化精益管理，建立投資產品品牌等全方位的競爭優勢，保持行業領先的盈利能力。同時將根據形勢與市場變化，積極推進藍海战略，抓住行業並購機會，提升市場份額。

2022年房地產市場正逐步復蘇，受國際國內經濟和疫情等多重因素影響，市場恢復的速度存在一定的不確定性。公司將堅持有質量的增長，穩健經營、穩健投資，合約銷售和土地投資都穩中有升。