「核心提示」

2021年，房地產行業進入劇烈調整期，銷售市場轉冷、金融機構風險偏好下行。這一年，碧桂園穩住了嗎？

作者 |秦海清

編輯 |劉楊

1992年，中國沿海的一些城市出現房地產投資开發狂潮，也正是在這一年，碧桂園走上創業之路。奈何恰好趕上第二年的宏觀調控，碧桂園創業之初並不順利。

盡管如此，房地產行業向前的大勢並未改變，堅持下去的碧桂園抓住了時代的紅利。三十年過去，碧桂園穩居中國房地產行業頭部，實實在在地做到了“三十而立”。

“三十年河東，三十年河西”，如今房地產行業再次步入下行周期。2021年下半年以來，市場集體轉向低迷，一批地產公司甚至行業頭部都出現債務違約，行業風險迅速集聚。

大風大浪中，碧桂園的2021穩住了嗎？而立之年的碧桂園，又將如何穿越下行周期，开創企業新局面？

1、如何穿越周期？

行業越動蕩，越考驗企業的定力，誰站得穩，誰就能走得遠。

3月30日，碧桂園發布的2021年業績報告顯示，全年權益合同銷售金額5580億元，2015年至2021年期間復合增長率達到29%。

此外，在中指研究院、克而瑞等多家第三方機構最新的年度銷售排行中，碧桂園穩居全口徑銷售排行榜榜首，銷售業績連續五年蟬聯第一，也是唯一一家在7000億檔次的房企。

報告期內，碧桂園實現營業收入5230.6億元，同比增長13%。毛利、淨利、股東應佔核心淨利潤分別爲927.8億元、409.8億元、269.3億元。

支撐碧桂園亮眼業績的，是穩健的財務狀況。

業績報告顯示，碧桂園累計實現權益物業銷售現金回籠約5022億元，權益回款率達90%，連續6年達到90%或以上。2022年前2個月，碧桂園權益回款率進一步提升到95%。

回款率又高又穩，意味着企業經營性現金流的安全，以及“造血”能力強勁。2021年，碧桂園實現正淨經營性現金流，達到108.6億元。

此外，在備受關注的債務結構方面，碧桂園也“拿捏”住了。

截至2021年底，碧桂園現金余額約1813億元，總有息負債余額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務的佔比下降至25%，現金短債比約爲2.3倍。總之，碧桂園短期償債無憂。

按照“三條紅线”的標准，碧桂園目前仍屬黃檔，淨負債率與現金短債比達標，剔除預收账款的資產負債率從2020年底的80%下降至74%。在業績發布會上，碧桂園高層表示將在2023年中期之前實現由“黃”轉“綠”。

自2021年下半年內地地產行業進入下行周期以來，三大國際評級機構接連下調中國房企評級或展望達250余次，在此背景下，穆迪、惠譽仍維持對碧桂園“投資級”評級，標普維持公司“BB+”評級，實屬不易。

表現不俗的經營業績、穩健的財務狀況和評級，打破了資本市場的擔憂，碧桂園得以重啓境內外融資渠道。

根據碧桂園公告，2021年9月以來，碧桂園發行多種類直接融資工具，包括10億元的公司債、15億元ABS及39億港元的可轉債。今年3月，碧桂園在銀行間交易商協會又獲批50億元中票額度。

此外，碧桂園還得到銀行機構的支持。截至2021年底，公司未使用授信額度約2615億元。今年3月，碧桂園又先後與招商銀行、中國農業銀行廣東省分行籤訂150億元及400億元的战略合作協議。

“糧草”充沛的碧桂園，如何穿越當前的下行周期？在業績發布會，碧桂園集團總裁莫斌表示，穿越周期與企業內部競爭力密切關聯，“從2018年开始，公司連續三年都在做全周期綜合競爭力提升的安排，而且在全周期競爭力提升過程中，考核也做了相應調整。”

具體而言就是，前期在市場上行時，以銷售額作爲考核目標；在市場平穩過程中，以現金流回款作爲考核目標；當現在出現市場下行時，則以可動用資金作爲考核目標，牽引每個區域、每個項目均在安全邊際下操作。

莫斌指出，現在政策已經觸底了，市場在逐漸築底過程中，信心也在逐漸恢復之中，“相信我們一定能夠穿越這個周期，而且能夠活下去、活得久、活得好。”

2、培育第二增長曲线

企業管理界有一條著名的“第二增長曲线”。

“管理哲學之父”查爾斯漢迪在其書中提到，如果企業能在第一曲线到達巔峰之前，找到帶領企業二次騰飛的“第二曲线”，且在第一曲线達到頂點前开始增長，彌補第二曲线投入初期的資源消耗，那么企業永續增長的愿景就能實現。

碧桂園有沒有“第二增長曲线”呢？在2021年業績報告中，碧桂園稱“科技的賦能會讓公司未來發展如虎添翼，新業務也將成爲公司發展的第二增長曲线。”

碧桂園的新業務包括智能建造、機器人餐飲、新零售及現代農業，特別是在建築機器人領域，碧桂園持續發力。2021年，碧桂園研發費用爲33.08億元，同比增長25%。

2019年初，楊國強對碧桂園提出了新的定位——高科技綜合性企業，並开啓多元化战略布局，確立了地產、機器人、現代農業的業務架構。楊國強認爲，高科技將爲主業插上翅膀，先進的生產力將轉化爲競爭力。

當然，碧桂園進軍高科技不是造火箭，也不是造芯片，主要是圍繞房地產主業發力。中國是建築大國，擁有世界上最大的建築市場。碧桂園認爲，數字化轉型，發展無接觸式、智能化的建造方式將是中國建築業可持續發展的必然選擇，讓機器人建房，是通向高質量發展的康莊大道。

業績報告顯示，截至2021年底，碧桂園旗下博智林公司自研的建築機器人已有18款投入商業化應用，累計應用超350個項目，施工面積超700萬平方米。

碧桂園千璽餐飲機器人和智慧餐廳也日趨成熟。北京冬奧會上，碧桂園的餐飲機器人24小時待命，在疫情防控的大背景下，減少了人與人的交叉接觸。

在現代農業方面，碧桂園目前已形成現代種業、智能農機平台及裝備制造、海外大農業三大核心業務板塊。2021年，碧桂園自研的大馬力無人拖拉機、無人收獲機首次亮相作業。

碧桂園的“第二增長曲线”正在快速培育當中，而主業房地產業務的主基調則依然是“行穩致遠”，不迷信銷售規模，追求合理有質量的銷售和經營。正如莫斌在業績發布會上說，堅持做正確的和確定性的事。“正確的事”就是有現金流的利潤，而“確定性的事”就是控支出、調結構、保資產。

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標題：房地產劇烈調整期，碧桂園穩住了嗎？

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