手中有糧，心裏不慌

作者 | 懟君

編輯 | 暐聞

今年的房地產年報季遠沒有往年熱鬧，一是發得出年報的公司數量越來越少了，二是有些企業年報質量拿不出手了。外界對於房地產2021的年報似乎寬容了很多，畢竟大家都不好過。

房地產從原先拉動國民經濟GDP的“學霸”，到現在逐漸失去光環，仿佛就是這兩年的事情。但一個班上不管平均成績多差也會有那么幾個尖子生。

3月30日，碧桂園披露2021年全年業績報告。公司實現權益合同銷售金額約5580億元，全年實現營業收入約5230.6億元，權益合同銷售面積約6641萬平方米。毛利、淨利、股東應佔核心淨利潤分別爲927.8億元、409.8億元、269.3億元。碧桂園銷售業績保持行業領先，營收穩增長，銷售回款保持高位，展現出領頭羊的實力和經營韌性。

業績發布會現場

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回款率90%+：有現金流，才有機會

在中指研究院、克而瑞等多家第三方機構最新的年度銷售排行中，碧桂園是唯一一家在7000億檔次的房企，以全口徑銷售額7588.2億元穩居行業榜首，持續領跑行業。統計顯示，2015年至2021年期間，公司權益合同銷售金額復合增長率達到29%。

有銷售業績，也有充足的現金流。在行業資金面持續收緊的當下，碧桂園權益物業銷售現金回籠約5022億元，權益回款率達90%，連續6年達到90%或以上。

截至2021年12月31日，公司現金余額約1813億元，可動用現金儲備充足；總有息負債余額同比下降2.6%至3179.2億元，現金短債比約2.3倍；淨負債率45.4%，相比上年底優化了10.2個百分點；加權平均融資成本較上年底再次下降了36個基點至5.2%。碧桂園財務狀況持續優化，債務規模穩步下降，融資成本逐年走低。

有現金流，融資到位，在當下更顯得難能可貴。有了錢，才有了發展機會。憑借出色的財務表現，碧桂園一直是金融機構的優質客戶，即便去年房地產融資環境大幅度收窄，公司各種融資渠道仍舊保持較爲順暢的狀態。

2021年12月，公司完成發行2.84億供應鏈ABS以及12億公募債；今年1月，公司再度發行5.21億和7.21億供應鏈ABS產品，同時完成發行39億港元可轉股債券；3月，公司50億中期票據已獲得批准。

與此同時，金融機構並購貸業務與碧桂園的合作正在加速。3月3日，碧桂園與招商銀行籤署了《地產並購融資战略合作協議》，招商銀行將授予碧桂園150億元並購融資額度，專用於碧桂園的地產並購業務，業務品種包括但不限於並購貸款、並購基金、資產證券化、以及基於並購相關業務需求所衍生的創新類融資產品。

此後的3月25日，碧桂園集團與中國農業銀行廣東省分行舉行战略合作籤約儀式，籤訂人民幣200億元《並購及保障性租賃住房战略合作協議》及人民幣200億元《住房按揭战略合作協議》，雙方後續將進一步深化全面战略合作關系。

碧桂園常務副總裁程光煜表示，今年的拿地將根據回款的多少來進行控制。其中，今年第一季度碧桂園已在公开市場上獲取了5個項目，同時亦在一級項目和合作項目裏進行了一些收並購安排。

收並購方面，碧桂園目前已經將約35個項目收入囊中，並已敲定了另外約30個項目。

充裕的現金流是碧桂園的底氣，也確保其在行業不停波動之際能充分抵御風險。

2

城鎮，是中國城市單位的“細胞”

在近期落幕的兩會中，城鎮化再次被重點提及。

據國家統計局發布的2021年國民經濟和社會發展統計公報顯示，2021年末全國常住人口城鎮化率爲64.72%，比上年末提高0.83個百分點。國務院第七次全國人口普查領導小組辦公室主任、國家統計局副局長李曉超曾針對我國城鎮化進程判斷稱，隨着我國經濟社會的持續發展和促進城鎮化發展各項改革措施的持續推進，城鎮化率仍將會保持上升的趨勢。

數據來自國家統計局

政府工作報告提出，要深入推進以人爲核心的新型城鎮化，不斷提高人民生活質量。穩步推進城市群、都市圈建設，促進大中小城市和小城鎮協調發展。

日前，國家發展改革委印發的《2022年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》提出，今年中國將堅持把推進農業轉移人口市民化作爲新型城鎮化的首要任務，城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制政策，推進以縣城爲重要載體的城鎮化建設，支持一批條件較好的縣城重點發展，更好滿足農民到縣城就業安家需求和縣城居民生產生活需要。

作爲一家行業龍頭、世界500強企業，碧桂園至今已爲超過1400個城鎮帶來現代化的城市面貌，服務超過450萬戶業主，直接和間接創造就業崗位超200萬個，2021年度納稅總額超600億元，持續爲經濟發展和就業穩定做出應有貢獻。

今年3月，銀保監會、央行聯合印發了《關於加強新市民金融服務工作的通知》，針對新市民在創業、就業、住房、教育、醫療、養老等重點領域的金融需求，鼓勵引導銀行保險機構積極做好與現有支持政策的銜接，結合地方實際，因地制宜強化產品和服務創新，高質量擴大金融供給，提升金融服務的均等性和便利度。新市民主要是指因本人創業就業、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮常住，未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年的各類群體，包括但不限於進城務工人員、新就業大中專畢業生等，目前約有3億人。

碧桂園這些年來，一直堅持“擁抱城鎮化”。碧桂園創始人楊國強表示，中國的新型城鎮化還有很長的路要走，追求美好生活的人們永遠在路上，“新市民”的合理住房需求應該得到支持及滿足。數據顯示，2021年碧桂園5580億元的權益銷售總額中，75%來自五大都市圈，68%來自三四线城市。

“這個市場一定是永遠存在的。”碧桂園集團總裁莫斌指出，從目前主基調看，房地產仍然是一個支柱性的產業，國內城鎮化率仍不算高，市場發展空間仍然是巨大的。

2021年碧桂園獲取了333個項目,共計土地權益地價約1416.2億元。其中,新獲取土地85%位於五大都市圈，通過多元化渠道獲取的土地比例約29%。

程光煜提出，“碧桂園近年布局策略從來是均衡布局，並不限定在一二线或者三四五线城市落地，用於對衝風險。哪裏有市場，哪裏有經營的空間，我們就去哪裏經營。”程光煜稱，碧桂園一直追求的是好的年化回報，一二线和三四线能夠各取所長。

3

市場永遠不缺機會

近幾年來，改善性住房需求逐步釋放。2021年三孩政策的全面放开，讓改善市場受到更多關注，業內普遍認爲，隨着家庭成員數量增加，三居、四居改善性住房將更受歡迎。此外，養老改善的需求量也在增大。

二三线城市近幾年落戶放松、大量人群湧入，使得不少置業需求在近3-5年出現。58安居客房產研究院分院院長張波認爲，二三线城市生活壓力相對較小，愿意生多孩的比例也更高，這也催生了更多因家庭人員增多導致的改善性需求，而這類城市的新房供應量相對充足，大部分人會選擇以新房爲主要的改善房來源。

克而瑞也在報告中指出，展望未來，改善需求將持續釋放，三房、四房成交比重有望繼續提升，成交主力地位將進一步鞏固。

租貿方面。在人口城鎮化的前半期，租賃主要是解決農民工在城市的容身之所，對居住品質的容忍度較高。但在新階段，年輕群體、新市民的租賃住房需求正在發生質的提升。

需求的提升，帶來的直接影響就是消費力的提升，碧桂園手握1400多個城鎮“籌碼”，在當今市場乃至未來市場中具有極大的競爭力。

Last

手中有糧，心裏不慌。

碧桂園對於未來的機會已經做好了充足的准備。就像碧桂園創始人楊國強所說的，“我們要做好應該做的所有事，持續提升自身的全周期綜合競爭力，堅持高質量發展，成功穿越周期。”

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