$康橋悅生活(HK|02205)$  

3月31日,康橋悅生活(2205.HK)發布了2021年未經審核的年度業績公告。從公告披露看,2021年康橋悅生活整體表現出色,截至2021年12月31日,總營收約783.6百萬元,較上年度同比增長約36.1%;毛利突破2億關口,達到203.9百萬元,較上年同期增加約15.5%;期內溢利(剔除上市費用)約爲人民幣102.6百萬元。

規模方面,康橋悅生活報告期內在管面積約爲23.5百萬平方米,同比增長近半,達到49.6%,其中約17.3百萬平方米來自第三方,佔比73.4%;合約建築面積達到53.1百萬平方米,比增36.1%,其中第三方面積佔比高達77.3%,達到41.1百萬平方米。第三方面積所佔比重持續增長,表明其市場化外拓優勢明顯。

除此之外,康橋悅生活非住宅類物業在管面積實現翻倍增長,增長率高達106.9%,且97.0%面積來自第三方物業开發商,進一步充實了其多元化服務業態。

在管項目面積迅猛增長,第三方面積佔比超7成

招股書數據顯示,2018年末康橋悅生活在管面積爲8.73百萬平方米,2019年末增至12.25百萬平方米,2020年末達到15.72百萬平方米。而在3月31日披露的業績公告中,該數字已經增長至23.5百萬平方米,一年一大步,增長迅猛。管理面積的不斷增長,爲擴大整體營收及增值服務拓展奠定了堅實基礎。

在管面積的持續增長,除得到了其關聯方康橋集團的支撐外,與其在第三方的持續外拓也關系密切。公开資料顯示,早在2015年康橋悅生活就开啓了市場化拓展,服務康橋集團以外的第三方地產开發商,這給其帶來了優質項目組合,實現了品牌價值和競爭力的提升。年報數據顯示,截至2021年12月31日,康橋悅生活合約面積與在管面積中第三方开發商面積佔比分別爲77.3%和73.4%,在規模以上物企當中處於領先水平。

強化管理密度,非住宅在管面積同比大增106.9%

公开資料顯示,作爲全國知名的綜合物業管理服務提供商,康橋悅生活已逐步將業務拓展至河南省以外的重點地區,包括浙江省、江蘇省、湖北省、河北省、廣東省、山東省及陝西省等8省31市。

2021年,康橋悅生活持續進行區域深耕,強化管理密度,提高管理效率,加大在管項目2公裏以內的項目拓展,並利用好物業管理最貼近業主這一優勢,持續性增強增值服務。在發展當中,康橋悅生活強化重點區域聚焦,不斷提升單城市的項目密度,持續向外擴張。以杭州爲例,目前康橋悅生活在杭在管項目已拓展至9個,涵蓋住宅、高端寫字樓、體育館、商業等多種業態,通過有效平衡不同項目之間的不同需求,實現了人力、設備等資源的合理化利用,提質增效,在控制成本的情況下,提升了企業收入。

2021年7月16日,康橋悅生活在港交所鳴鑼上市,募集了充足資金,隨後便开啓了優質資產收並購。下半年,康橋悅生活接連並購了河南鼎峰物業、西安立豐物業,不僅擴大了河南(特別是鄭州、平頂山等重點城市)市場份額,更提升了在河南省外的業務滲透率,豐富了非住宅服務業態,有利於優化集團資源配置。

近年來,康橋悅生活在非住宅業態布局上持續發力,商辦、產業園、學校、醫院、軌道交通、環衛服務、銀行等多面开花。以大學類項目爲例,服務從住宅類(專家公寓)走向非住宅類(教學樓、校園、學生宿管等),從服務一家(河南大學)到服務更多家(鄭州大學、河南工業大學、鄭州城市職業學院、許昌電氣職業學校等)。截至2021年12月31日,康橋悅生活非住宅在管面積約爲2.0百萬平方米,同比2020年提升約106.9%。

2021年底,康橋悅生活與鄭軌置業成立合資公司——河南軌道悅生活物業管理有限公司,進一步對優勢資源進行整合,布局軌道交通服務,助力城市管理。另據公开資料顯示,軌道悅生活連續中標鄭州市軌道交通1號线和城郊鐵路一期二期物業服務項目、周口市扶溝縣環衛服務項目,不斷拓新服務邊界,彰顯了企業在城市服務方面的战略布局。

營收結構持續優化,增值業務收入佔比超五成

隨着業主對於物業服務需求的持續提升,以往物企最爲注重的物業費收入已經從支柱作用轉向了基本盤,而增值服務則華麗轉身,成爲了物企的未來增長點。康橋悅生活在發展當中不斷擴容其內容包,實現增值服務業務類型的多樣化。

年報數據顯示,2021年,康橋悅生活物業管理服務收入約人民幣350.8百萬元,佔總收入約44.8%,同比增長37.6%;非業主增值服務收入約人民幣311.9百萬元,約佔總收入39.8%,同比增長32.5%; 社區增值服務收入約人民幣120.9百萬元,約佔總收入15.4%,較2020年同期約增加41.8%,其中租售業務、拎包入住、社區團購表現亮眼。以此計算,康橋悅生活非業主增值服務及社區增值服務收入佔據總收入的55.2%,同樣居於行業領先水平。

物業價值發現時代,增值業務的勝負將直接決定一家物企未來發展上限。康橋悅生活提前深入增值服務布局,不斷優化增值業務在整體收入中的比重,爲未來可持續發展掃清了障礙。

作爲港交所新生,康橋悅生活首份年度業績報告亮點頗多。2022年,行業競爭壓力凸顯,如何實現有質量的高速增長,是物企面臨的核心問題。康橋悅生活能夠保持战略定力,在規模和營收增長、市場化外拓、增值業務發展方面多措並舉,成績斐然,無疑爲其未來發展奠定了堅實基礎。

本文作者可以追加內容哦 !