摘要：“全面停止境外債務支付”（歡迎關注閨蜜財經）

撰文|蜜姐

這是@閨蜜財經的第1305篇原創

剛剛過去的端午節，“河南王”建業地產官宣爆雷

6月23日晚，建業地產發公告，未能在當天寬限期結束之前支付2024年到期的7.75%優先票據（ISIN： XS2262030369/通用代碼：226203036）的利息。

同時，建業地產宣布將“暫停向所有境外債權人進行支付”。

消息一出，輿論譁然。

這家成立30余年的河南龍頭房企，2020年在“逆勢”抄底，2021年傳出危機。

但去年6月，建業地產成功引入國資作爲“战投方”；8月，鄭州出台“百億房地產紓困基金”方案，建業地產的某項目又拔得頭籌。

因此，建業地產也一度被認爲大概率有望成功上岸了。

就在今年3月，建業地產的創始人胡葆森在其另一家上市公司中原建業2022年業績交流會上，還頗爲樂觀地判斷：房地產至暗時刻已過去。

短短3個月，建業地產就爆雷了。

作出國內初代地產大亨，胡葆森曾與馮侖、王石並稱爲“地產三君子”。如今唯有胡葆森還奮鬥在地產一线，這一次，68歲的他還能帶領建業地產走出困境嗎？

01

對於建業地產的爆雷，有自媒體稱是“不扶起來的阿鬥”。

6月23日建業地產的公告中，我們可以看到其給出的解釋（理由），概括來看有4個要點。

第一， 承認2021年下半年开始面臨債務管理的壓力，強調了自己一直在堅持還錢：“面臨行業的嚴峻挑战，本集團一直持續、全力履約”。

具體體現在自2021年7月1日至今，建業地產已向境外債權人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。

第二， 坦誠此次美元債的違約，以及暫停向所有境外債權人進行支付，已確保公平對待所有境外債權人。

給出的原因是今年2季度以來，房地產市場銷售持續疲弱，每月銷售逐漸惡化，集團流動資金緊張狀況加劇，境外兌付壓力持續增加。

第三，“保交付，保經營”。

這應該是大衆和买房人最爲關心的問題。建業地產承諾將集中一切資源保證現有項目交付，加快在建物業及竣工物業的銷售。

第四，表態不躺平。將聘請中介機構，盡快出台境外債務的整體解決方案。

02

建業地產到底欠了多少錢？

今年4月，建業地產發布了2022年報，其披露的信息中，建業地產的流動性危機明顯。

截至2022年底，建業地產的總負債1356.29億元，流動負債高達1232.53億元，其中最值得關注的是：

銀行及其他貸款66.50億元；

境外優先票據62.35億元，將於未來12個月內到期償還，此次爆雷的正是境外優先票據。

上述銀行及其他貸款及優先票據總額爲236.61億元。

2022年底，建業地產的流動負債淨額達45.61億元；但其現金及現金等價物約爲18.90億元，完全無法覆蓋短債。

盡管2022年建業地產的總現金比2021年減少了一半多，同比下滑55.8%，但其非但沒能減少負債，反而擔子更重了。

截至2022年底，建業地產的總借貸236.61億元，同比增長7.8%；淨借貸193.09億元，同比大增長59.7%。

負債增加，現金減少，建業地產的流動性更差了。

同期，其流動比率降至96.3%；而現金短債比僅爲0.34，同比減少76.7%，一年內爆雷的風險大增。

03

“壓倒”建業地產的除了更加沉重的負債壓力外，還有經營業績的大幅下滑。

和其他房企不一樣，建業地產一直致力於“服務大中原”深耕河南，而不是全國擴張。

但也和其他房企一樣，建業地產追逐着千億規模的夢想。

2019年，建業地產首次突破千億銷售額的大關。同年，其省域化战略推進，實現了在全河南省122個縣級以上城市全覆蓋。

2020年，建業地產的營收創新高，達433億元，同比增長41%。

2021年，營收有所下滑，仍接近420億元，但淨利潤僅有6億元，同比減少66%。

2022年，建業地產的業績爆雷：營收241億元，同比下滑4成；淨虧損78.19億元。

同年，建業地產的經營現金流淨流出13.55億元。

今年建業地產的經營情況進一步惡化。

今年1-5月，據建業地產披露的未經審核合同銷售數據顯示：

業務合同銷售額87.64億元，同比減少20.8%；

總合同建築面積1,259,579平方米，同比減少14.6%；

每平方米平均銷售價格6,958元，同比減少7.3%。

要知道去年同期還有疫情影響，如今疫情已過，而建業地產的寒冬卻還沒有過去。

當然，這也並非特例，房地產業的依然還在經歷深度調整。但下沉河南各縣級城市的建業地產，顯然受影響更明顯。

04

都是“抄底”惹的禍？

相比其他在全國瘋狂擴張的黑馬房企，深耕區域的建業地產，其實並不保守，尤其是2020—2021年依然在大手筆拿地。

閨蜜財經統計了2016—2022年，建業地產披露的土地儲備情況：

新增土地方面，2017年最高峰爲新增儲備建築面積1467萬平方米，盡管2020、2021年有所降速，但依然高到900多、800多萬平方米；

尤其是2020年，其逆勢抄底，土地儲備建築面積達到7年來的峰值5411萬平方米，權益建築面積4029萬平方米。

同年5月，建業集團旗下的物業公司建業新生活成功赴港上市。

除了土儲，建業地產的逆勢“抄底”還體現上加槓杆上。

近些年，當房地產行業整體去槓杆、降負債之際，建業地產卻並未止步。2019—2021年，其資產負債率均高達91.25%、91.10%和91.26%。

2020年，建業地產還在加速借錢。

比如年報披露，截至2020年底，其公司債券約30億元，同比增長101.3%；優先票據約72.01億元，同比增長48.2%。

如果2021年疫情結束，或許建業地產的抄底未來還有勝出的希望。可惜，這一次的疫情完全超出市場預期，延續了3年之久。

2021年夏天，鄭州遭遇特大暴雨洪澇，建業地產也深受其害。加之疫情持續，建業集團公开救助。

同年11月，建業集團獲得中原銀行提供的總額不超過人民幣100億元的綜合融資服務。

2022年更是獲得國資战投方的支持，旗下某項目又獲得了鄭州“百億房地產紓困基金”支持。

從上述情況來看，建業地產被罵“付不起來的阿鬥”也並不冤枉。

當然，建業地產也有自己的“委屈”。

建業集團產業衆多，胡老板又頗有情懷。

據媒體報道，1994年-2020年，26年間建業集團累計投入近50億元用於河南足球事業發展。

而近幾年，建業地產也不斷在賣資產、賣項目、裁員，拖到現在才爆雷，也實屬不易。

但作爲企業，欠債還錢是天經地義之事，不容易還是得想辦法解決問題。尤其是作爲房企，涉及民生，保交樓更是需要落到實處。

期待建業地產能如其公告所言，不躺平，拿出切實可行的解決方案。

本文未注明數據均來自於建業地產財報，特此說明和感謝！文章僅供討論分析，不構成投資建議。

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