“近千萬全款买房難入住”,上海首個超耗住宅擬延期半年交付,750余戶業主措手不及
1年前

圖片來源:圖蟲

昔日“卡首付”的上海閔行高分紅盤融信旭輝世紀古美(備案名:古美名邸),陷入交付難的困境。

近日,世紀古美的業主接獲开發商通知,小區因未達到超耗住宅驗收標准,將延期半年交付,由2023年6月30日前延期至2023年12月30日前。

該項目的开發商爲上海旭融房地產开發有限公司(簡稱“上海旭融”)。天眼查顯示,上海旭融爲蘇州旭融商務咨詢有限公司(簡稱“蘇州旭融”)全資子公司,蘇州旭融由旭輝佔股51%、蘇州融飛置業有限公司佔股49%,蘇州融飛置業爲融信孫公司。

時代財經自業主處獲悉,該小區爲上海首個超耗住宅,开發商因此享有3%容積率補貼。4 中旬,監管機構开始對小區做超耗審核。511,監管機構答復業主,告知“如超耗項未通過驗收,項應按實際計容積補繳地出讓”。5月底,監管機構及开發商達成一致,“本區超耗住宅驗收不合格,整改案需要更換全部750余戶房屋的外窗玻璃”,項目因此整改而延期交付。

(圖片來源:世紀古美業主向時代財經提供)

不少業主表示難以接受延期交付,這打亂了他們搬家、子女入學等方面的安排,“產證晚半年辦影響戶辦理、學區劃定,學齡童的上學等重家庭問題”。

有業主認爲,“超耗驗收未通過”不等於“未達到房屋交付標准”。开發商可以放棄3%容積率獎勵,按普通項去申報驗收。

就此,上海旭融對時代財經回復稱:“目前項目還有多項驗收工作剛剛开啓,包括消防、交通、人防、規劃、質監、綠化等,各位業主所關注的超耗驗收只是其中一個環節,還有其他相關部門均需進行驗收。目前項目部的最重要工作,是盡快完成現場的工程收尾工作,完成相關的驗收,以獲得交付所需的竣備、交付等相關證照。”

據購房合同,开發商如未在約定期限內將房屋交付給業主,應向業主支付違約金,每日賠付已支付的房價款的萬分之二。如果逾期超過90天,業主有權單方面解除本合同,要求退還全部已支付的房價款,並額外獲賠總房價款的20%。

如今,开發商提出,延期交付的半年內,前三個月爲“免責期”,不對業主予以賠償,超過3個月則按照合同約定賠付給業主。

具體而言,依據購房合同補充協議第9.1.3條的約定和上海市房屋管理局及上海市司法局於2022年5月31日共同發布的《關於新冠肺炎疫情影響下本市新建住宅交付的指導意見》的相關規定,开發商認爲,受疫情影響導致延誤的三個月,屬於不可抗力。开發商在法律認可的免責期內不承擔逾期交付的違約責任。

上海旭融對時代財經表示:“2022年3月14日,市住建委發布第166號文,要求全市工地實施封閉,自此,世紀古美項目材料已經不能運輸,項目現場已經不能正常施工。直至2022年6月16日,項目在封閉三個月後,首批材料方才進場,項目正式復工。故項目確實受到疫情影響至少有3個月的時間,在此期間項目受不可抗力、材料短缺等原因確實無法开展正常施工。”

這令部分業主難以接受。“當時項目一期的入圍積分高達72分。按照上海新房的積分政策,購买首套房的話積分高,購买第二套房的話積分一下少了15分。能入圍一期的業主,大部分是名下無房的情況,等交付期間,一家人需要租房。延期交付半年,讓我們損失了不少的租金成本。”有業主表示。

2020年8月6日,旭輝、融信聯合體以總價45.23億元拿下的該項目所在地塊閔行區七寶鎮古美北社區S110501單元27-01地塊,成交樓面價54814元/平方米,溢價率40.55%。

2021年7和10,項目分兩個批次开盤,全部售罄,業主合計750余戶。該項目的備案均價爲8.25萬元/平方米,戶型產品的建築面積約爲72平方米至150平方米。該項目一期的一房一價表顯示,除了極少數的特惠房源,一期新房總價約在700萬元至1400萬元的區間內。

“按規定,上海購买首套房只需要付35%的首付。但當時這個盤太火了。高首付比例及全款的人成功認購的情況比較多,僅有少數低首付的人成功認購了。”小區業主表示。就這一說法,時代財經向上海旭融求證,截至發稿未獲回復。

融信在上海的另一個重點項目海納印象曾陷入停工風波。相較之下,世紀古美的工程推進較符合預期,業主倍感慶幸。臨近交付,世紀古美的綠化及設計呈現出的效果,更是令不少業主感到超預期。有業主將其形容爲“ICU裏的父母生出了漂亮BB”。

“現階段,小區的新房快要造好,周邊的道路、學校、綠地都還沒修好。我們小區外圍有4條道路,只修好2條,另外1條古龍路於今年年底修好,另一條智聯路預計於2024年年中修好,目前還沒开工。”一名業主表示。

(圖片來源:世紀古美業主向時代財經提供)

此外,業主們亦擔心开發商的資金情況。迄今,該小區還有部分房源沒有解抵押。業主擔心,即使驗收通過,也無法辦理產證。

2022年7月,該項目开啓預售車位,被業主們視爲开發商回籠資金、推動後續工程的表現。

截至6月28日,網上房地產官網顯示,該小區已售住宅套數爲757套,已登記住宅套數爲685套。以此計算,售出近兩年後,該小區還有72套房源沒有登記。業主稱,未解抵押即無法登記,而只有全部備案房源解押完畢才能申請大產證,並後續辦理大小產證的物權轉移,各業主才能擁有小產權證。

這將影響到不少全款購房的業主。小區業主稱:“貸款买房的情況,銀行爲了放按揭會敦促开發商解抵押。全款买房的人,反而沒有銀行幫忙敦促开發商解抵押。”

上海旭融對時代財經回應稱:“監管資金是按要求進監管账戶的,公司已完成全部开發貸歸還。”

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