雅居樂爲什么把“地王”都賣了?
2年前

20世紀90年代,是中國房地產的黃金時代。迸發出強大生命力的樓市,將一些出身平凡的年輕人,推向了時代洪流之中。

粵系房企的代表“華南五虎”:合生創展、恆大、雅居樂、富力、碧桂園,就在這個時代崛起,風頭一時無兩。

誰也不曾料想,那些高光年代轉眼就成爲夢幻般的存在。如今,房地產揮手作別高增速,“華南五虎”走到了命運的分野處。

陳卓林的雅居樂,這個曾以品質著稱的華南五虎之一,也正遭遇前所未有的局面。

繼2021年出售14項非核心物業外,1月24日雅居樂集團公告,擬再一次出售旗下“地王”項目廣州亞運城相關資產給中海,收益約6.99億元。

值得一提的是,廣州亞運城項目是2009年中國總價“地王”。2009年12月,富力、雅居樂、碧桂園組成的聯合體,力壓保利、中海、萬科組成的“國企”聯合體,以255億元的天價將廣州亞運城項目收入囊中。

十年前的“地王”項目,如今賣給了當年的競爭對手,雅居樂何以至此?

01、頻陷質量糾紛

對雅居樂來說,除了出售資產外,在剛剛過去的一年,其紛擾遠不止於此:人員調整、樓盤降價等傳聞接踵而至。但在購房者看來,若論糟心程度,以上種種皆不及买了雅居樂的問題房子。

2021年,雅居樂在一些城市的樓盤,相繼曝出質量問題,如重慶雅居樂富春山居、西安雅居樂湖居筆記、武漢雅居樂花園、鄭州雅居樂御賓府等等。這讓業主們四處奔走。

“买了雅居樂房子後,是個什么樣的體驗?”對於這個問題,鄭州的盛凱恐怕最有發言權,只因爲他兩次栽在了同一條河流裏。不過,在他看來,雅居樂房子質量問題,並不是這兩年爆發,在鄭州其實由來已久。

幾年前,手裏小有積蓄的他,先後买下雅居樂的兩個樓盤的房子,一個是雅居樂國際花園,一個是雅居樂春森湖畔。這兩套房子,一直是盛凱心中難言的傷痛。

雅居樂國際花園是雅居樂在鄭州的首個項目。彼時,剛進入鄭州的雅居樂,在南方打造了一系列樓盤,以其精細品質在大衆心中刷了一大波好感。

依托雅居樂的口碑,更靠近市區的優勢,購房者們蜂擁而至,雅居樂國際花園在預售時很快賣光。盛凱也爲雅居樂的銷量,貢獻了一份力量。

國際花園並沒有在鄭州一炮而紅,它拋棄了以往的精細大牌風範。有業主曾在米宅上抱怨道:“這個樓盤的牆用手一碰就會掉沙子,水泥不是一般的省。”一名驗房師也在米宅上吐槽,“在幫人驗房時發現,沒有對比就沒有傷害。外來大开發商雅居樂品質房,完敗於本土开發商剛需房。”

於是,國際花園在2015年交付時,業主們在售樓處討要說法,盛凱也成爲其中一員。盡管不少意向者被國際花園質量問題“勸退”,但依然擋不住一些雅居樂粉絲的熱情。

他們認爲,國際花園事件只是雅居樂在鄭州的一個小插曲,畢竟是前20強房企,不可能不愛惜自己的羽毛。同樣有這種想法的盛凱,又購买了雅居樂在鄭州的第二個樓盤春森湖畔。命運最是捉弄人,盛凱的另一段噩夢开始了:春森湖畔,重蹈覆轍了。

業主們在2020年交房時發現,春森湖畔出現了園區房頂不平、房頂水泥脫落露鋼筋等質量問題。這一年,春森湖畔因質量問題,還上了當地的民生節目《小莉幫忙》。

兩次栽在同一條河流裏,這讓盛凱在很長一段時間裏鬱悶不已。

當看到2021年雅居樂樓盤在全國各城市爆出質量問題,尤其2021年9月,雅居樂在鄭州的另一個樓盤御賓府的業主們,也因設施減配、用材不達標等問題,向外界尋求幫助時,盛凱已經見怪不怪了。

雅居樂在鄭州總共四個樓盤,除了國際花園、春森湖畔外、御賓府外,雅居樂天域也曾因質量問題被媒體曝光。

有業主感嘆,在品牌美譽度上,“雅居樂過不了黃河(其在南方的口碑不錯)。”但雅居樂的現實,遠比“過不了黃河”更殘酷。雅居樂樓盤質量危機,引發了信任危機。

在業主四處奔走後,一些樓盤包括盛凱买的兩個樓盤在後來進行了整改,但他還是告訴市界,“不僅品質一般,還降價了,後悔(买雅居樂的房子)。”

口碑問題之外,出售資產的雅居樂目前仍缺錢。同樣是今年1月初,因給不起工程方9000萬元的工程款,武漢雅居樂花園第二次停工了。第一次停工在2021年年底,因沒有收到1億元的工程款,工程方停工了。

海南房產中介鄭昊還發現,雅居樂清水灣的工抵房(通俗來說,工抵房就是开發商沒錢支付工程款,而用房子抵押給承包工程的老板用於抵账),比任何時候都多,如2021年春節前,1到2個團專門賣雅居樂的工抵房,但今年這個時候組團達到6到7個。“雅居樂每套工抵房價格,比市面上優惠至少20萬元。”2022年1月中旬,鄭昊告訴市界。

(海南陵水雅居樂清水灣)

種種動向背後,是雅居樂持續緊張的資金鏈。2021年前三季度報告顯示,雅居樂短期負債(包括短期借款)已經達到395億元,這還不包括應付票據。同時,雅居樂還有約130億元永續債。

就在武漢雅居樂花園第一次停工時,2021年11下旬,雅居樂償還了33.44億港元的貸款,以及6000萬美元到期貸款。

02、人生如戲

作爲曾經的華南五虎之一,雅居樂也有過高光時刻,其背後的掌舵者陳卓林,他的人生也如戲劇般“精彩”。

陳卓林鐘情於粵劇,師承粵劇大師羅家寶。據傳,陳卓林最愛的粵劇名段是《狄青闖三關》。陳卓林的前半生,不止闖了三關。

陳卓林1962年出生於廣東省中山市,家裏有5個兄弟,其在家排行老二。從美國哈姆斯頓大學畢業後,陳卓林在老家當起了教師。不甘於清貧生活的陳卓林,隨後辭去教師職務,通過做小生意賺了一筆錢。

1985年,通過开辦中山市時代家具廠(雅居樂前身),陳卓林完成了資本的原始積累。有了錢後,陳卓林接觸到了做生意的老板。

1992年,在一位好友的指點下,陳卓林正式進入房地產行業,雅居樂由此登上歷史舞台。改善型居住產品,成爲早期雅居樂的特色。陳卓林給雅居樂的房地產項目,引入有名的設計師、先進的港式物業管理。

(陳卓林)

奢華與功能兼具一身的社區,還有長期接待香港客戶養成的細致服務,讓雅居樂在中山地產業站穩了腳跟。2005年,雅居樂在香港上市,業務範圍拓展到60多個城市。

2006年,雅居樂進軍旅遊地產,圈下海南清水灣萬畝土地,並通過精妙運作,奠定了雅居樂的江湖地位。這一年,陳卓林以92.3億元身家,晉升2006年《新財富》500富人榜第四位。

此後三年時間內,清水灣的售價不斷攀升。2009年,雅居樂清水灣賣了幾個億的售樓小姐比比皆是;另一邊,雅居樂在中山地區的銷售超過40億元,成爲該地區首屈一指的地產商。同年,除了陳卓林這個福布斯常客外,陳卓林兄弟陳卓賢、陳卓南、陳卓喜、陳卓雄亦進入榜單。

2010年,清水灣項目均價高達2萬元/平方米之際,雅居樂已獲得超過300億元的銷售收益。海南項目成爲了陳卓林口中的“金蛋”。

就在陳卓林和雅居樂順風順水時,“非禮門”事件突然發生了。2012年7月,陳卓林的一名年輕女祕書,向警方報案稱遭陳卓林非禮,透露發生地點是香港跑馬地豪宅內。該名女祕書爲香港居民,進入雅居樂工作不足一年時間。

“非禮門”事,最終以陳卓林被撤銷控罪,答應受害人3項條件而告終,但自此,陳卓林的個人形象一落千丈,雅居樂企業品牌形象,也遭受巨大打擊。

兩年後,就在外界逐漸淡忘“非禮門”時,陳卓林又被卷進另一個謎案中。2014年,一封實名指控陳卓林兄弟陳卓賢,涉嫌利益輸送的信,讓陳卓林被警方帶走調查。這讓雅居樂又一次股價大跌、發債受挫。

2015年,安全歸來的陳卓林,希望雅居樂重新步入正軌。他开始反思與調整雅居樂的發展道路,並掀起了一場大改革。陳卓林的口頭禪是“強銷售、去庫存、重回款”。爲達到80%以上的現金回款率,他甚至親自領導追債小組,專門追收按揭、房款等。

這一年,雅居樂更謹慎了,全年只拿了兩塊地,新开工面積僅321萬平方米,同比下降34%。經過幾年的庫存消化後,雅居樂手上的現金多了起來。

2017年是雅居樂的又一個轉折點。彼時,陳卓林放出豪言:未來三到五年,非地產板塊的業績貢獻,要佔到雅居樂集團業績的一半。除地產主業外,雅居樂還布局有雅生活、環保、教育、建設、房管等多個板塊。

同年12月17日,愛唱戲的陳卓林,出了一張粵語專輯《心曲雅韻》,請來粵劇名家捧場。有一首叫《紅梅記之石牢詠》的主打歌這樣唱道:已是樊籠鳥,展翅撲飛難……彼時彼刻,陳卓林並沒有意識到,這句歌詞描述了他多年後的處境。

2018年4月起,海南宣布全島限購,海南樓市遇冷,這對雅居樂的打擊是巨烈的。2019年,雅居樂在海南的銷售額不到40億元。當年年末,雅居樂出現了上市以來最“糟糕”的現金流,-145.51億元。

(海南陵水清水灣,雅居樂海上文化中心)

這一年,胡潤百富榜榜單顯示,陳卓林和陸倩芳夫婦,以135億元的財富額位列榜單275名,相比2018年,下降了12名。

雅居樂的多元化版圖,也不及預期。除了地產主業和物業板塊成功登陸資本市場外,雅居樂其他板塊發展相對緩慢。據年報數據顯示,直到2020年底,雅居樂多元化業務的營業收入爲107億元,佔雅居樂當期整體收入的13.3%。這跟陳卓林當初“佔一半”的豪言相距甚遠。

2021年以來,受地產大環境等多重因素影響,雅居樂更是各種傳聞纏身:人員調整、項目降價等。2021年7月1日至12月31日期間,雅居樂更是出售了14項非核心物業,套現28.00億元用作集團一般營運資金。

2022年1月24日,雅居樂集團宣布再次出售資產,這一次是其廣州亞運城項目26%股權。雅居樂稱將會錄得估計收益約6.99億元。

03、家族化色彩

雅居樂各種危機背後,固然是房地產行業的大環境有關,但也跟公司經營管控理念有關,“陳卓林想做好產品,但是下面的人不一定給力,就以鄭州雅居樂來說,其營銷歸營銷、工程歸工程,沒有協調兩個部門的總工,導致工作效率很低,工程質量很粗糙。一個樣板間,就修了好幾個月。”前述鄭州資深房地產人士告訴市界。

在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來,雅居樂主要問題在於:在企業治理中,長期難以擺脫較爲明顯的家族化色彩,從而導致企業對能夠支持自身透明、規範與可持續發展的外部人才的凝聚力稍顯不夠。

拋开其他因素不談,對於陳卓林其人,外界是如此評價:比較有能力,也比較有眼光,做事比較果斷,對於公司的把控能力很強。然而,陳卓林家族與雅居樂的關系,用“樹大根深”這個成語形容不爲過。

雅居樂從2005年上市起的大部分時間,公司六席執行董事職位,全部由家族成員擔任,業界戲稱爲 “”。就目前來看,陳卓林任職雅居樂主席兼總裁。陳卓林太太陸倩芳,在雅居樂出任副主席,負責雅居樂銷售、營銷等事宜,“在集團很有掌控力”。陳氏家族光通過Top Coast 信托就持股高達62.63%。

陳卓林的四個兄弟,亦在雅居樂扮演着重要角色。大哥陳卓雄出任執行董事;三弟陳卓賢出任副主席;四弟陳卓喜和五弟陳卓南也都出任非執行董事。陳氏兄弟之間分工明確,陳卓林與陳卓賢負責地產業務,而另外三兄弟則主要從事其他行業。

很顯然,雅居樂呈現出家族股權一股獨大、家族參與度過高等特點,這並不利於雅居樂的可持續發展。

其實在多年前,陳卓林就意識到這個問題。2013年那一年,在兩年未完成向管理層承諾的銷售目標後,陳卓林決定“大換血”。2014年3月,原董事會執行董事陳卓賢、陳卓喜、陳卓南三兄弟及陳卓林妻子陸倩芳,卸任管理職務並調任非執行董事,而三位非家族經理黃奉潮、梁正堅及陳忠其被委任爲執行董事。

調整後,董事會五名執行董事中,非家族經理佔三席,家族經理下降到兩席。此外,雅居樂還將此前兩名聯席總裁的部分權力,下放到下屬五個區域的副總裁手中。這種調整明顯削弱了家族的管理涉入。

但天不遂人愿。雅居樂改組董事會後不久,當年9月30日,陳卓林就因涉嫌利益輸送被昆明檢方調查。群龍無首之際,10月10日,陳卓賢以及陳卓林之妻陸倩芳,重新被調任爲執行董事,並任董事會署理聯席主席、公司署理聯席總裁,共同主持大局。

面對即將到期的債務,陳氏家族也二話不說,掏錢出來幫助雅居樂度過危機。

外界認爲,陳卓林歸來後,陳卓賢和陸倩芳會再次隱退。但沒想到的是,陳卓林會讓他們當副主席,繼續輔助自己治理公司。

“患難見真情”,是陳卓林安全歸來後的最大感慨,他也重新審視自己當初的決策。讓陳卓賢和陸倩芳重新擔任管理職務,陳卓林是這么向外界解釋的:“我弟弟和太太都是創始人,做了這么多年是有貢獻的。”

時至今日,陸倩芳和陳氏兄弟,仍然是陳卓林眼中默契的“夫妻檔”和精誠的“兄弟連”。不僅如此,就連走上前台的陳氏家族二代們,也與雅居樂有着千絲萬縷的聯系。

(陳卓林)

陳卓賢的兒子陳思銘所創立的景業名邦,於2019年12月在香港上市,其起步資金主要由家庭提供支持。當年的招股書顯示,陳思銘之外的5名執行董事,均有雅居樂的從業經歷。

正尋求分拆上市的雅居樂雅城集團,其背後的法定代表人爲陳思楊。陳思楊是陳氏兄弟中陳卓雄的兒子,在調任雅城集團之前,他還曾任雅居樂房管集團、建設集團副總裁。其中,陳卓雄擔任該公司的聯席主席兼非執行董事。

雅城集團披露的股權架構信息顯示,在上市後,陳氏家族通過陳氏家族信托等境外架構,成爲該公司背後實控人。

2015年1月9日,安全回歸的陳卓林,在一答謝宴上唱了粵語歌《講不出再見》。陳卓林在歌唱時數度哽咽,並頻頻向台下大聲致謝——那裏坐着他的太太、兄弟們。

2017年12月7日,陳卓林發表了名爲《心曲雅韻》的粵劇專輯,陳卓林錄了他最愛的名段《狄青闖三關》,有一句他唱得頗爲動情:昔日雄風啊,豈可一朝散盡?

四年後的今天,留給陳卓林的時間,已經不多了。

(文中盛凱、鄭昊爲化名)

(除單獨標注來源外,以上圖片來自視覺中國

(作者 | 陶婷 編輯 | 韓忠強)

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