紅周刊 本刊編輯部 | 秦佳麗

中國奧園佛山一個地產項目的部分業主向《紅周刊》表示，從年初至今，中國奧園方面曾承諾該項目在3月復工，後又改爲6月底復工，但項目現場並無復工跡象。從中國奧園來看，在2021年底出現債務危機，之後又遇到2021年和2022年兩份年報難產，以及公司停牌時間長達15個月——距離港交所上市公司停牌時間最長18個月的規定僅余3個月，中國奧園當前的壓力不小。而且，若觸發港交所相關規定，不排除中國奧園被摘牌的可能。

近日，就廣東佛山南山鎮的三水奧園尚居（別名“三水奧悅豪庭”）項目，多位業主向《紅周刊》反饋，該樓盤停工近兩年，原定今年3月份復工，後續又商定6月30日前復工，但這兩次中國奧園項目方均“食言”。據業主介紹，該項目有的樓棟原定於在3月和6月分別交付，目前不僅不可能交付，連何時復工都難以確定。而在之前的5月份，中國奧園曾宣稱絕大多數已售項目實現了100%復工，這顯然無法得到三水奧園尚居業主的認同。

據《紅周刊》了解，中國奧園一直在爲化解自身債務問題而努力。按照中國奧園相關公告，公司近期債務重組已取得實質進展，擬在6月30日召开董事會審議財報、考慮及批准年報發布，希望於今年年中完成債務重組，實現上市公司復牌。不過，從2022年4月1日停牌算起，中國奧園停牌時間已近15個月，距離最長停牌18個月、逾期可摘牌的規定不遠，這意味着留給中國奧園復牌的時間其實已經不多了。

三水奧園尚居停工兩年交付爽約

復工承諾上演“拖字訣”

2021年8月，葉梵（化名）一擲50萬元，买下佛山南山鎮三水奧園尚居一套面積80多平方米的住宅，按照約定，交付時間本該在今年3月。不過，停工至今的樓盤顯然逾期。“業主們和开發商以及有關部門談過，一次又一次地籤署承諾書，（奧園）承諾6月30號復工，但是我們去當地看了，現場沒有工人，一點復工的跡象都沒有。”

“根本就是一場‘騙局’，項目銷售的時候，其實已經停工了，業主們不知情，否則也不會买。”葉梵表示，“我是給的全款，還有一些業主更慘，交不了樓，但要每個月分期還款給銀行。”

據葉梵介紹，三水奧園尚居項目包括6座樓盤，目前維權的樓棟主要集中在2座，大概60多戶業主。據介紹，准業主們試圖通過各種渠道維權，不過求訴無門，“大家希望能跟奧園高層談談，不過對方不肯露面。”

該批維權業主大多在2021年前後購买，從不同的約定交付批次來看均已逾期。作爲最早一批購房客，楚鑫（化名）向《紅周刊》表示：“我是2020年12月份买的，約定交付時間是2022年12月份。聽說項目預計分幾批交付，包括2022年12月、2023年3月和6月。不過都是2座的業主，現在爛尾都交付不了。”

據房天下等中介平台信息，三水奧園尚居項目位處佛山市南山鎮南丹山生態旅遊風景區，包括6棟高層住宅，規劃建設1129戶。項目最早於2019年开盤預售，主力戶型爲94—109平方米三居室，銷售均價6500元/平方米。另據佛山市住房保障和房產信息網信息顯示，三水奧園尚居目前僅有 2、5、6座开售，購房人已籤約及已備案規模約330余套。

該項目开發商爲佛山市鈞裕置業有限公司（以下簡稱“鈞裕置業”），該公司控股股東是奧園集團孫公司廣東奧園縣域商業綜合體投資管理集團有限公司。中國奧園的2021年中期財報披露，三水奧悅豪庭項目（“三水奧園尚居”別名）涵蓋綜合社區、商業類型，土儲面積9.01萬平方米。

目前，三水奧園尚居的准業主們大多奔波在維權路上。曾與开發商及有關部門多次談判的業主邱揚（化名）向《紅周刊》介紹，該項目從2021年11月开始停工，自2022年12月召开第一次業主座談會以來，奧園方面相關負責人與三水奧園尚居2座業主其實多次籤署承諾函，復工承諾從今年3月底延期到6月底，不過目前再度“爽約”。

邱揚向《紅周刊》提供了兩份《三水奧悅豪庭項目交樓承諾函》，其中一份經項目公司鈞裕置業籤署於去年12月份的承諾函顯示，“本司對奧悅豪庭項目2座業主鄭重承諾，該項目於2023年3月復工，於2023年9月30日交付業主。如未如期交付業主，全額退款”；另一份承諾函如出一轍，不過復工及交付日期顯示再度推遲：“項目於2023年6月30日前復工，計劃於2023年10月30日前交樓。”

“現在對方還是明確答復‘復不了，你們要等的就等，等不了就去法院起訴’。”邱揚介紹，目前三水奧園尚居項目其實已到封頂階段，不過在他看來，倘若6月30號不復工，預想10月30日交樓肯定有難度。

憂心錢房兩失

業主苦等交樓不退房

對於三水奧園尚居的維權業主而言，“復工復產保交樓”成爲當前的一致訴求，業主們認定退房是“大坑”。

邱揚談到，目前業主之所以不再選擇退房退款，走法律途徑，是擔憂錢房兩失：“即便贏了官司也拿不到錢，還要倒貼幾萬塊訴訟費。我們業主群裏之前有案例，5座一家商鋪（業主）都勝訴一年多了，一毛錢沒拿到，這還是僅僅5萬塊錢（購房定金）而已。”

據奧園方面的口徑，項目進度或具備不確定性。邱揚所在的業主微信交流群中，奧園方面工作人員曾作出答復：“復工我們沒有放棄，一直有在做，只是現在確定不了時間。”

三水奧園尚居部分購房客並非佛山本地人，不少來自廣東其他城市以及湖南，部分准業主集體輾轉於多個渠道尋求解決方案無果。“我平時在廣州，當時購买也是在某新媒體平台看到地產中介的廣告，想着價格便宜，佛山離廣州一個小時車程也還算近。”葉梵談到，“項目能盡快復工最好，不至於現在這樣頭痛。”

《紅周刊》了解到，作爲項目直接开發商，鈞裕置業目前已成爲失信被執行人。企查查顯示，鈞裕置業今年以來共有4條被執行人信息，被執行總金額合計4582萬元。公司涉及30多條司法案件，涵蓋建設工程合同糾紛、承攬合同糾紛、商品房預約合同糾紛等。

忙於債務重組及完成復牌指引的中國奧園目前正內外交困。中國奧園至今（截至6月29日）仍未刊發2021年及2022年全年業績。公司停留在2021年中報的財務數據顯示，截至當時，其總負債爲2629億元，其中一年以內需償還的借款、優先票據及債券規模爲517.22億元；同期集團的現金及銀行存款約606.45億元，尚能覆蓋前述短債。不過，在房地產行業債務危機蔓延的2021年下半年，中國奧園債務危機爆發，經歷債權人清償要求陡然增多、國際評級機構下調評級，中國奧園已於2022年1月官宣美元債違約，邁入出險房企行列。

中國奧園百分百復工“水分”較大

退市危機未解

自2022年中央經濟工作會議等定調扎實做好“保交樓、保民生、保穩定”各項工作、支持銀行提供專項借款以來，“保交樓”成爲房企及各地建設單位的核心任務。部分出險房企甚至標榜“棄外保內”，境外債務重組“躺平”，集中資金用於保交樓和穩運營。

奧園集團也一度標榜推行已售項目百分之百復工、百分之百交樓“雙百行動”。據奧園集團5月25日在企業微信公衆號披露，截至目前，奧園廣東區域、華中區域、華東區域、中西部區域等絕大多數已售項目實現100%復工，全集團1-4月交付近1.1萬套，交付面積約139萬平方米，各區域項目團隊正不遺余力保質保量交付。

不過目前來看，因交付問題而與業主頻頻拉鋸的中國奧園可能言過其實。《紅周刊》查詢人民網領導留言板了解到，在陝西、安徽、河南等地，今年奧園樓盤因交付減配、拖延退房款、工程進度緩慢等問題仍面臨密集投訴。比如，6月份有鄭州網友投訴奧園御湖灣逾期交房、具體交付時間不明。據留言，“龍源路奧園御湖灣存在表演式復工，每天工地就一二十個工人，原本定於2023年4月30號交房，現已違約，給業主發的通知函連具體交付時間都未標明，現在奧園總部每個月撥付200萬元左右用於工地施工，然而一期和二期完全交付加起來還需2.4億元，照這樣的速度，我們20年也住不進新房”。

即便在大本營廣東，中國奧園卷入“爛尾”風波的項目也不止前述三水奧園尚居一處。“目前就我所知道的，佛山南海區那邊也有一個奧園樓盤（爛尾）。”楚鑫表示。

銷售回款方面，深陷債務危機一年多來，中國奧園的自主造血能力顯然不足。2022年，中國奧園未經審核物業合同銷售金額累計約202.2億元，較2021年的1210.3億元銷售額跌去八成。而在房企銷售額整體回溫的2023年一季度，公司未經審核物業合同銷售額仍同比下滑63%至29.3億元。

今年上半年，引國資、賣資產、尋求債務重組成爲中國奧園的主要自救途徑。譬如近期中國奧園作價近3億港元出售加拿大附屬公司、作價5.84億元出售珠海奧園華富置業有限公司股權。與此同時，今年中國奧園旗下公司先後引入山東健康、南粵星橋基金、西安航投科創、中金國測4家國資背景企業合作或參股，目標指向大灣區舊改項目合作，一度被視爲企業紓困先兆。

不過，兜售旗下公司股權之余，中國奧園正被卷入內控制度缺陷、關聯物企資金被佔用等問題。其中，今年2月，中國奧園公告將以2.56億港元出售旗下物業上市公司奧園健康29.9%的股份予前述南粵星橋基金，中國奧園退居奧園健康第二大股東。值得一提的是，中國奧園出售奧園健康控股權預計虧損約4476.6萬港元。

中國奧園此次“虧本套現”似乎是別無他法的選擇，除了迫切補流的需求，奧園健康存在不少歷史遺留問題，核心便是與中國奧園之間的違規資金往來。相關往來事項可追溯到2022年奧園健康核數師收到一封匿名報告，指控內容包括奧園健康的銀行貸款合約失實、未披露爲母公司集團提供總額爲40億元的財務擔保等。到今年1月，奧園健康曾發布17條內部控制評估結果，指向奧園健康與母公司中國奧園之間未處理好獨立運營關系。

據今年4月中國奧園發布的內幕消息公告，關於其與奧園健康資金往來等事項，獨立財務顧問的調查工作仍在進行中，尚未達成任何結論。

於當下的中國奧園而言，今年年中無疑是重要節點，奧園方面此前曾表示，希望於今年年中完成債務重組，實現上市公司復牌交易。

按照中國奧園的宣傳口徑，近期公司債務重組已取得實質性進展。公司6月12日公告，中國奧園已就約40億美元債務與絕大多數境外主要債權人籤訂中期債務暫緩協議，中國奧園正積極與若幹主要境外債權人磋商，旨在最終落實全面債務重組。另據企業公告，中國奧園擬在6月30日舉行董事會會議審議財報，考慮及批准2021年度、2022年度業績及其發布——在此前接獲的交易所復牌指引中，補充尚未刊發的財務業績是公司復牌指引中的重要一項。

另外，自2022年4月1日停牌算起，中國奧園已連續停牌一年有余，按照18個月停牌期限，留給中國奧園擺脫9月30日除牌預警的自救時間只剩下3個月。

（本文已刊發於7月1日《紅周刊》，文中提及個股僅做分析，不做投資建議。）

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