年報橫評| 誰是“指標之王”？六大維度透視物企真實成績單（上）

盈利能力

上市物企盈利能力持續提升，2019年至2021年50家上市物企毛利均值由4.45億元增長至9.54億元，淨利潤均值由1.97億元增長至4.74億元，復合增長率分別爲46.33%和51.62%，均保持高速的增長。

2021年上市物企淨利潤高於10億元的有6家。其中，碧桂園服務在上年27.82億元的基礎上實現56.36%的高速增長至43.49億元，穩坐淨利潤第一。華發物業服務淨利潤增速最快，達681.56%。毛利超過10億元的物企有9家，較上年增加4家。其中，毛利最高的仍爲碧桂園服務，達88.64億元。金茂服務毛利增速最快，達100.19%。

• 碧桂園服務【淨利潤】最高：43.49億元

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• 華發物業服務【淨利潤增速】最快：681.56%

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• 碧桂園服務【毛利】最高：88.64億元

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• 金茂服務【毛利增速】最快：100.19%

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同時，上市物企毛利率和淨利率持增長態勢，至2021年49家上市物企毛利率和淨利率均值分別爲26.92%和13.40%，分別較上年微增0.02個百分點和0.13個百分點。其中，星盛商業淨利率和毛利率均最高，分別爲32.14%和57.75%。

• 星盛商業【淨利率】最高：32.14%

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• 星盛商業【毛利率】最高：57.75%

從盈利結構上看，基礎物業服務仍是毛利貢獻中的主力，超四成毛利來源於基礎物業服務。同時，社區增值服務毛利佔比持續提升，社區增值服務毛利率持續維持在40%以上的高位，是物企重要的盈利來源。

• 【基礎物業服務】仍是毛利貢獻中的主力

• 【社區增值服務毛利率】持續在40%以上

增值服務毛利率高於基礎物業服務毛利率，且社區增值服務的毛利率更高。其中，佳源服務基礎物業服務毛利率最高，達30.37%，濱江服務社區增值服務毛利率最高，爲71.31%，建業新生活非業主增值服務毛利率最高，達49.64%。

運營效率

上市物企運營效率不斷提升，人均管理面積大於2萬平方米的有3家。其中，建業新生活人均管理面積最大，達22620.78平方米/人。人均產出高於50萬元的有6家，人均淨利潤高於10萬元的有3家。其中，星盛商業一直追求穩健發展，加速行業布局，運營實力持續提升，2021年，星盛商業人均產出、人均淨利潤和單位面積營收均最高，分別爲131.24萬元/人、42.18萬元/人和315.09元/平方米

• 建業新生活【人均管理面積】最大：22620.78平方米/人

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• 星盛商業【人均產出】最高：131.24萬元/人

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• 星盛商業【人均淨利潤】最高：42.18萬元/人

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• 星盛商業【單位面積營收】最高：315.09元/平方米

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抗風險能力

現金流穩定，抗風險能力增強。物業管理行業作爲輕資產、強現金流行業，經營狀況良好的頭部企業往往擁有穩定的現金流。2021年50家上市物企現金及現金等價物總值達1116.05億元，均值爲22.32億元。具體來看，華潤萬象生活現金及現金等價物仍是最足，達到136.98億元。此外，碧桂園服務在开展多次並購後，其現金及現金等價物仍超過百億元，現金流穩定，抗風險能力增強。上市物企資產負債率均值爲42.21%，處於較爲適宜的水平。

• 華潤萬象生活【現金及現金等價物儲備】最足：136.98億元

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• 資產負債率均值：42.21%

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小結

2021年，受宏觀經濟氣候、房地產市場調控政策的影響，物業服務企業在資本市場表現轉冷，估值下調，但行業發展的基本邏輯和屬性沒有發生改變。且近期，國務院金融穩定發展委員會會議定調，多部委集體表態，共同維護資本市場穩定發展，釋放了穩定房地產市場信心重要信號，也爲物業管理行業發展營造了良好發展市場環境。

在政策支持、城鎮化進程推進、社會認可度提升、智慧科技應用等多因素的在助推下，物企的服務邊界不斷擴充、物業服務覆蓋面增大，服務密度加大，借助智慧科技和多元化的服務業務，物企不斷做大規模，做強品質，做實服務。此外，行業的社會屬性突出，在基層社會治理體系中逐漸發揮更大的價值。縱然外部環境形勢嚴峻，行業競爭不斷升級，但我們認爲，物業管理行業仍處於上升期，在增量供應和存量挖掘兩大渠道支撐下，市場空間將延續快速增長態勢。

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