365財經 蔡媛媛 發自杭州

無負債、高增長、高利潤、高派息，綠城管理（股票代碼：9979.HK）用這12個字囊括了它的2021年度業績。

3月23日，綠城管理2021年度業績發布會舉行，CEO李軍更是表示：“在房地產行業大佬爭論‘青銅時代’還是‘黑鐵時代‘的時候，我們感受到的是代建的‘黃金時代’來了。”

數據顯示，截至2021年12月31日，綠城管理業務分布覆蓋中國28個省、直轄市及自治區的101座主要城市，管理項目數量由去年同期的296個增加至345個；合約項目總建築面積8470萬平方米，較去年同期增長11.3%；在建面積4400萬平方米，較去年同期增長8.7%。

其中，新拓代建項目的合約總建築面積達2280萬平方米，較去年同期增長約21.9%；新拓代建項目代建費預估人民幣71.1億元，較去年同期增長約22.3%。

財務方面，期內綠城管理實現收入達到人民幣22.43億元，同比增長23.7%；毛利達人民幣10.41億元，同比增長20.2%；歸屬股東淨利潤達到人民幣5.65億元，同比增長31.9%。經營活動現金淨流量達人民幣5.66億元，無負債且現金流充足。

由此可見，這家身處藍海領域的領頭羊企業，以及“代建第一股”的江湖地位，確實配得上管理層的底氣和姿態。

這份年報還有兩個非常值得關注的點是：2021年綠城管理逆勢增長的底層邏輯，以及這家領頭羊企業在代建領域的新作爲。

畢竟身爲領頭羊，其一舉一動都關乎所在領域未來的思路與出路。

01.一個底倉

去年8月，綠城管理在發布2020年中期業績時曾表示，已开始主動調節客戶結構，政府、國企委托方佔比增多。

時隔半年，其客戶結構又有怎樣的變動？ 2021年年報顯示，當期在建面積已達4400萬平方米，來自國有企業委托項目爲1810萬平方米，佔比41%；政府委托項目爲1420萬平方米，佔比32.3%；私營企業委托項目爲1080萬平方米，佔比24.5%；金融機構委托項目爲100萬平方米，佔比2.2%。

而2020年末的客戶結構則是：國有企業委托項目佔40.5%，政府委托項目佔31.2%，私營企業委托項目佔28.3%。

兩組數據對比之下可看出，2021年綠城管理的國有企業及政府委托方佔比還在進一步加大，私營企業委托方佔比再次減少。

“這是巨大的變化，也是我們2021年逆勢增長的底層邏輯。”李軍說。

客戶結構轉變也令綠城管理2021年的新拓面積、新拓代建費分別同比增長了21.9%、22.3%。 在這個過程中，綠城管理的政府代建業務範疇也已突破單一保障房建設，向未來社區、產業園區、產城融合、市政配套等縱深發展。業務布局也已走出浙江，2021年新拓政府代建合約總建築面積中，省外客戶佔比達到50.3%。

在談及政府類業務時，CEO李軍表示，“目前，公司已達到中國保障房物業的第一身位，我們會積極迎接政府業務的東風，綠城管理的政府代建業務也在走向全國，這是公司未來底倉所在。”

02.一個佔位

當日會上還有個高頻詞——資方代建，出現在綠城管理梳理的“3+3”業務模式中，即三大代建主業（政府代建、商業代建、資方代建），三個配套服務（金融服務、產城服務、產業鏈服務）。

其中，無論是政府代建還是商業代建，綠城管理都在發展過程中形成了較爲成熟的方法論，但資方代建要如何理解呢？ 李軍解釋：“之前大家聽到比較多的說法叫資本代建，那是出資、投資的概念。

而我們所提的資方代建，指的是爲金融機構，爲資產管理公司，爲未來的股權類投資基金來提供代建服務，它還是輕資產服務模式。”

據了解，自去年下半年以來，不少房企遭遇了資金鏈斷裂、暴雷、交付等難題，涉房涉地的不良資產處置成爲行業新的機遇，紓困項目需要資產重組、品牌煥新、團隊優化、供應鏈重整等多維服務。

綠城管理敏銳捕捉趨勢，瞄准不良資產處置這一新賽道，積極拓展資方代建業務。

2021年下半年以來，公司已與中糧信托等金融機構籤署多個資產處置類項目，爲其在投前風控及投後管理階段提供專業的开發與咨詢服務，形成優勢互補，協助實現投資人、購房者、供貨商、政府等多方主體共贏。

綠城管理對資方代建展現出十足信心，表示目前是代建的黃金時代，而資方代建是未來的方向，需要提前佔位。

目前資方代建這一塊主要解決遇困項目，未來會更多爲地產類股權類基金服務，甚至可能會作爲主流業務進行發展。

而在未來業務結構上，商業代建保持50%收入佔比，政府代建增加到30%以上，資方代建要快速拓展達到20%的收入佔比，三者形成5:3:3的收入結構。

經後台財務測算，這種配比可以保持毛利和淨利水平。

同時，爲了做好資方代建，綠城管理公布幾個計劃——

首先，需要專業知識和人才儲備，這方面需要外部引進；

第二，將重構整套決策機制和項目篩選標准。不是所有金融機構推出的項目都能做，是有管理邊界的。綠城管理會進行優選，保證品質端、設計端等都是可控的。最後要判斷介入管理後，能確認交付，實現盈利的。

第三，對开發過程的風控體系進行重構。金融機構是風險偏好型的，而代建是風險厭惡型的，所以會有天然衝突點，需要平衡風險與收益的關系。

總體而言，資方代建業務需要從認知、團隊、項目決策、風險控制等各方面做出改變。不過，資方代建其實還需要密切關注金融政策變化，甚至要稍微超前一些，主動變革，去探索及推動。

“我們相信，這些方面一旦突破，（資方代建）會形成爆發式增長，帶來巨大的業務增量。”李軍如是說。

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