2021年全年（FY21A）業績穩健增長，5S增值服務毛利率顯著提升。濱江服務發布FY21A財報，公司實現營收14.0億元人民幣,同比+45.7%。其中物管服務及5S增值服務分別同比增長51.7%及47.8%至8.4億及1.4億元人民幣；期內歸母淨利潤同比增長46.6%至3.2億元人民幣。受益於公司平均物管費由2020年的4.26元人民幣穩步提升至4.30元人民幣/平方米/月以及管理效率優化，FY21A公司物管服務板塊毛利率爲19.2%(同比+0.4ppt)；期內公司新增一手房代理協銷服務，5S增值服務板塊毛利率同比大幅提升16.3個百分點至71.3%，推動公司整體毛利率提升1.1個百分點至32.1%。公司管理層表示，FY22E公司將繼續鞏固高端物管定位，收入及歸母淨利潤預計將以不低於40%的同比增速保持較快增長。

秉持有質擴張策略，豐富管理業態。FY21A公司合約及在管面積分別同比增長50.1%及40.2%至2,995萬平方米及4,978萬平方米；其中來自第三方开發商在管面積同比增長108.2%至1,444萬平方米，佔總體在管面積比例達到48.2%(FY20A: 34.7%)；FY21A公司新增在管面積中第三方佔比達到75.1%，外拓高增長凸顯公司高端服務價值。期內公司新增建杭置業、義烏建投及海南佳元地產等战略合作方，目前战略合作方已達13個。新增外拓項目海南佳元江畔錦柳及嘉興桐鄉匠心春天悅裏物業管理費分別達到5.8元人民幣/平方米/月及7.6元人民幣/平方米/月，有質外拓策略成效明顯。期內非住宅業態在管面積佔比同比提升5.8個百分點至21.1%，已實現覆蓋學校、公園、醫療康養、體育場館以及未來社區等新型管理業態，多元化特性日益增強。

5S增值服務平台落地，代理協銷成績亮眼。FY21A公司對業主增值服務進行板塊調整，打造以5S爲中心的增值服務體系，包括優家服務(一手房銷售、二手房經紀等)、優家服務(硬裝服務、軟裝服務以及設施設備維修升級)以及優享生活服務(入室保潔、園林綠化等)。公司直營經紀平台“濱江優家”於2021年4月正式上线，且於8月开啓首家线下門店，帶動FY21A優家服務收入同比快速增長155.2%至9,183萬元人民幣，新房銷售額及傭金已分別達到103億元人民幣及6,400萬元人民幣；公司預計FY22E傭金額有望突破1億元人民幣。受制於交付項目中定制家居涉及的項目減少，優家服務收入同比減少74.6%至611萬人民幣，隨着公司逐步樹立硬裝服務等行業口碑以及舊項目改造需求提升，優家服務板塊將逐步回暖。

安捷證券維持濱江服務(3316.HK) “买入”評級，目標價爲40.0港元/股。安捷證券預期FY22E公司將繼續受益於外拓項目的穩步增長、管理業態多元化提升以及新房及二手房經紀業務的持續擴張。安捷證券調整FY22E-FY24E收入預期至20.0/28.5/39.1億元人民幣，分別同比增長+43.0%/+42.5%/+37.1%；調整FY22E-FY24E歸母淨利潤至4.6/6.5/9.0億元人民幣，分別同比增長43.8%/41.1%/38.1%，而公司派息比率預計將保持行業較高水平(FY21A: 60%)；安捷證券調整目標價爲40.0港元/股，對應FY22E 19.6倍市盈率或4.5倍市銷率水平。

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