文 / 新熵 櫻木

編輯 / 月見

在2023年，關於地產行業的討論似乎比之前更爲密集，私募女魔頭李蓓在訪談中也表示看好地產行業在供給側出清後的空間。但另一方面，在經歷了年初的小陽春之後，弱復蘇的現實似乎成了地產行業常態。國家統計局數據顯示，1-5月全國商品房銷售面積同比下降0.9%，降幅較上月擴大，6月房企銷售繼續轉弱，出現二次探底。

復雜的宏觀形勢，似乎意味着地產行業正在經歷一個不同以往的“漫長的季節”。但從消費者視角來看，當下“保交樓”也許才是更爲關注的方向。6月26日，住建部部長倪虹曾公开強調，住房城鄉建設直接連着人民群衆的利益與福祉，是促進高質量發展、創造高品質生活的重要基礎。“保交樓，保民生，保穩定”是黨中央、國務院做出的重大決策部署，房地產企業發展要從解決“有沒有”轉向“好不好”，改變“高槓杆，高負債，高周轉”模式。

正是在此背景之下，交付力已成爲展示房企兌現能力和开發經營能力的重要指標。碧桂園集團總裁莫斌表示：“保交樓是當前穩行業、穩民生的重要一環，交付力是房企核心能力之一。”自2022年开始，各大房企從往年曬銷售業績开始轉向曬交付成果，交付數據屢屢登上各大房企官微頭條。

據億翰智庫數據顯示，2023上半年，40家頭部房企累積交付量達到193萬套。從結構來看，頭部企業仍是“保交樓”主力，TOP5房企交付套數均超過10萬套，佔40家房企整體交付量的38.19%。

碧桂園，無疑是房企交付成績單中最亮眼的存在。2023上半年，碧桂園交付房屋27.8萬套，累計交付面積3438萬平方米，穩居行業頭名。

溫州碧桂園文瀾豪庭二期

強勁的交付數據，展示着這家優質民企在新時代下轉型的成果。而在新發展模式下，碧桂園能否通過強大且高品質的交付力，成就品牌更大的信任價值以及更強的想象空間，值得期待。

01

在漫長季節裏，衡量房企的標准是什么？

梳理房地產過去一年的變化，可以看出兩條平行敘事的线索。

2022年上半年，中央明確房地產行業支柱地位，防風險、促需求是行業政策主題。同年7月28日，中央政治局會議強調要“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”，這是保交樓首次被寫入政治局會議文件；8月，住建、財政、央行等多部委聯合推出2000億元政策性銀行專項借款。2022年11月21日，央行表示將面向6家商業銀行提供2000億元再貸款。

在另一條敘事脈絡中，在微觀層面，面對新發展格局，企業轉型陣痛在所難免，开發商因融資收緊、銷售業績逐漸下滑，資金壓力巨大，漸次出現暴雷、違約事件，並引發了停工、逾期交付等狀況。在事實層面上，影響着消費者對於行業的信心。

從以上背景，不難看出，如何防範風險，提升行業信心，是當下宏觀政策方向與微觀企業端關注的重點。而保交樓，加強企業交付能力，無疑是解題的關鍵鑰匙。

中指研究院華東大區常務副總高院生認爲“國家對於房地產的角色定位是民生工程，房地產是讓老百姓住上更好的房子，至少要交到購房者手中，這是底層紅线的問題。”

另一方面，對於企業端來說，交付力在當下語境中，也是外界衡量房企競爭力的重要指標之一。“交付力對購房者、金融機構、地方政府等利益相關方，對企業自身都至關重要。”中指研究院企業事業部研究主管陶淑茹分析稱，首先，交付是一個展示企業未來承諾的兌現能力和持續經營能力的重要窗口，是重塑各方信心的關鍵，其次，良好的交付力有助於獲取金融機構、地方政府資金支持。再次，良好的交付力還可幫助企業拓展代建業務。

但對於企業一方來說，保證交付卻也並非易事，根據百年建築網調研分析，商業銀行基於盈利性原則，對“保交樓”配套融資的發放或存在一定顧慮。例如，房地產銷售下行壓力仍在，“保交樓”項目貨值在原有評估的基礎上或面臨折損。同時，配套融資下達後，項目實際銷售回款能否足額覆蓋配套融資還款，也存在不確定性。

總結來看，在漫長的季節中，房企似乎只有保證自身優秀的交付能力，才能在困局中突出重圍，而交付能力，在當下也成了衡量房企最重要的指標。

02

聚焦交付，碧桂園顯示強大內功

在交付力已成爲行業關注焦點的當下，2023年各大房企的交付成績對於房企的價值評估，以及樹立行業信心都顯得尤爲重要。

進入7月，各大房企紛紛發布“成績單”。據億翰智庫發布的《2023年1-6月中國典型房企銷售業績》顯示，從全口徑銷售面積來看，碧桂園以2059.1萬平方米的銷售面積排第一。同時根據《2023年1-6月中國典型房企交付業績研究報告》顯示，TOP50房企今年上半年總交付數約爲202.58萬套，其中碧桂園以27.8萬套的交付數位列榜單第一名，佔了TOP50房企交付量的13.7%。這是繼2022年碧桂園憑借着交付70萬套的交付成績贏得頭名後，再次成爲行業交付第一。

如果仔細分析數據，碧桂園憑借累計交付面積3438萬平方米的交付數量，遠超第二名，在總交付量上是第二和第三名的交付總和。

能有如此優秀的交付力，是碧桂園產品力、服務力的直觀體現，也是一家優質民營房企對於社會責任的擔當。與此同時，好的交付力，也不僅僅體現在數量上，質量、品質、按時等多維度也是考核的重點。碧桂園爲了持續提升工程質量，實現品質交付。公司建立了全周期質量檢查體系，通過工程巡檢、交付評估、飛檢、綜合巡檢制度，力求做好過程監督。2023年上半年，碧桂園累計工程巡檢645個批次，區域總走訪工地達1364次。

這樣的品質把關並非一朝一夕養成，近年來，碧桂園通過強基行動、工程師文化季、交付評估、工地开放等多種途徑，提升品質，以讓業主消費者放心。碧桂園各項目經常組織开展工地开放、業主預驗收等活動，旨在讓業主提前實地察看項目施工過程與提前驗收，通過收集業主建議，以客戶的視角進一步提升。

克而瑞地產研究在2022年3月的一份調研結果顯示，客戶普遍對交付結果和過程非常重視，還有不少業主會主動在建設階段前往工地了解項目施工進展，監督工程質量。而在促進交付安全和滿意度的幾大措施中，透明工程直播、工程師講解，工地开放日等方式，佔比分別達到36%、25%、20%。

基於此標准，爲最大程度上保證購房者的權益，碧桂園將“客戶滿意度”作爲運營、營銷、客關、設計等部門的重要考核指標，形成以滿意度爲重要標准的考核閉環管理體系。交付之後還持續开展客戶定期回訪、滿意度調查等一系列工作，以提升客戶服務。在項目正式交付前，集團聘請第三方對所有交付批次开展交付評估工作，設置了800余個檢查項，交付評估成績不達標的不允許交付的評估標准。

所有的付出，都可以在客戶滿意度上得到答復。

2022年，碧桂園交付的質量和維保服務滿意度較上年度穩步提升8%以上，總體滿意度整體提升4%，同時標准時限維修關閉率超93%。

2023年上半年，碧桂園累計交付評估592個批次，交付評估一次性通過率達92%。客戶對房屋質量滿意度提升6.7%，維修服務滿意度提升14%。

此外，關於品質保證，碧桂園也得到了有“地產界奧斯卡”之稱的廣廈獎的認可。近三年來，碧桂園累計有19個項目獲得“廣廈獎”。在2021-2022年度，碧桂園累計10個項目斬獲代表中國房地產行業最高榮譽的“廣廈獎”，項目產品力贏得百姓及業內專家好評。

總結來看，碧桂園不僅在交付數量上、銷售面積上遙遙領先，更是在品質上做到了精細化，這樣的成功是公司長期積累的結果，也是公司強大內功的體現。

03

從碧桂園，看中國房企的未來

在關於當下房地產發展階段的定性上，住建部部長倪虹6月28日在《學習時報》發表署名文章，文章指出，進入新時代，住房和城鄉建設發展形勢發生了深刻變化。住房發展已經從總量短缺轉爲結構性供給不足，進入結構優化和品質提升的發展時期；城市發展由大規模增量建設，轉爲存量提質改造和增量結構調整並重，進入城市更新的重要時期。

要牢牢抓住安居這個基點，堅持因城施策、精准施策，大力支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

在新發展模式之下，地產行業的轉型是經濟發展的必然產物，改變高槓杆，高負債，高周轉模式，开展現房銷售試點，是明確的趨勢。而在這樣的趨勢之下，交付無疑是基礎保證，而高品質的產品交付，以及不斷提升的要求與迭代才是能滿足未來用戶需求的存在。

從這個角度上來講，作爲優質民營地產企業碧桂園，在交付爲王的時代，完成了交付與銷售雙輪驅動的轉身。這樣的轉型，從某種程度上來說，也代表了一些未來地產行業其他企業的發展趨勢。

關於未來，中國房企應該承擔什么樣的責任？中國社會科學院金融研究所所長、國家金融與發展實驗室主任張曉晶曾在演講中指出：

“未來一個時期，我國城鎮化仍處於較快推進階段，房地產業發展仍有相當的需求支撐。盡管常住人口城鎮化率已經達到60%多，但戶籍人口城鎮化率僅有40%多，這二者之間的差距大體就是新市民。顯然，擁抱新市民的城鎮化還有較大空間。同時，中國住房結構性短缺依舊存在，如城鄉不平衡，以及一二线城市與三四五线城市之間的不平衡。”

而如何解決以上矛盾，從而實現在挑战中找尋機遇，是未來房企需要思考的重點。

與此同時，按照中國社會科學院國家資產負債表研究中心（CNBS）最新初步估算，房地產價值佔國民財富的比重還不到40%，仍處在上升階段。從中長期來看，隨着經濟發展和富裕程度提高，住房財富佔國民財富的比重還會有所上升。而對於房企來說，未來仍舊有較大的機會。

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