4月5日晚間，招商蛇口、佳兆業雙雙宣布擬攜手長城資產共同建立战略合作關系，一同在城市更新、房地產开發、商業綜合體經營等領域开展合作。

這一合作有利於招商蛇口在粵港澳大灣區及其周邊區域的深耕鞏固，亦有助於促進佳兆業城市更新項目轉型、盤活商業及住宅項目資產，緩解短期流動資金困難。

剛剛過去的業績會“高潮”中，多家房企在談及對出險企業收並購時均表示須謹慎行事，此次各方與佳兆業的合作模式或許可爲出險房企的資產盤活之路提供新的解題思路。

匯生國際融資總裁黃立衝向《國際金融報》記者分析表示，身爲國資，招商蛇口承擔着爲市場紓困的責任，長城資產此番則負責融資，“相當於合作开發或爲佳兆業旗下項目進行融資，這是政府爲保交樓努力的一部分，也將成爲未來房企紓困的主流模式”。

佳兆業尋“救兵”

近期，招商蛇口、長城資產、佳兆業三方籤署了战略合作協議，各方將按照市場化原則，積極推動優勢資源的共享與協同，優先選擇其他兩方作爲合作夥伴。

根據協議，三方的合作主要涉及城市更新，商住开發與商業運營，文旅、遊輪渡輪三個領域。

城市更新方面，招商蛇口、長城資產、佳兆業將發揮各自優勢，共同創建適宜的合作模式和合作機制，探討建立合資公司等合作載體。三方將以佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區核心城市的城市更新儲備資源爲基礎，以“成熟一個、合作一個”爲原則，不斷將成熟項目置入三方合作平台。

針對存量商住开發、商業綜合體運營等項目，各方將共同探討通過股權合作、資產轉讓、聯合運營等方式开發盤活；增量項目則結合各方優勢，聯合獲取开發。大灣區文旅、渡輪等業務方面，三方亦通過各自優勢展开合作。

目前，這一協議仍屬於框架協議，其中涉及的各項後續事宜仍有待商定，三方將建立高層會晤機制並成立專項工作小組，推動战略合作的深化實施和落實。

數日前的業績會上，招商蛇口管理層坦言正在與多家房企接觸，言語間無不透露出謹慎的意味，而佳兆業正是其公开表示合作的第一家出險房企。

在同策研究院研究總監肖雲祥看來，此番籤訂合作協議的很大一部分原因是由於佳兆業資產基本面較好，該公司資產多布局在珠三角、大灣區地區，且城市更新項目較多，運作經驗豐富。

截至2021年6月末，佳兆業城市更新板塊共擁有213個項目，佔地面積約5370萬平方米，大灣區儲備佔比99%，其中深圳、廣州兩地貨值佔比高達70%。

高能級地區的城市更新項目一向被業內看好。以深圳爲例，保利置業管理層在近期的業績會上表示看好深圳舊改項目，公司目前已在該城獲取兩個項目，盡管尚未實現正現金流，但入市的部分銷售去化十分可觀，“深圳的土地非常稀缺，舊改項目還是有比較好的一個前景”。

而長城資產的介入亦爲招商蛇口分攤了風險。公开信息顯示，長城資產是國有四大資產管理公司，致力於收購、受托經營金融機構不良資產，在不良資產處置、整合等方面優勢明顯。

肖雲祥指出，於招商蛇口而言，引入長城資產就是爲了規避、管控風險，部分無法找到資產管理公司入局的开發商只能獨自操作，“資產管理公司也不是什么都‘喫’”。

紓困新模式？

對於能爲佳兆業提供多少助力，多位業內人士向記者表示，這一合作模式更重要的落腳點在於盤活資產，保證項目繼續推進，“先解決眼前困難，降低佳兆業資金鏈壓力”。

今年1月，一份網傳文件顯示，包括招商蛇口等在內的9家國/央企被要求通過收並購資產的方式爲11家中高風險房企提供流動性支持，佳兆業便是需要被支持的一方。

隨後，招商蛇口注冊發行了今年行業首筆並購中票，但這筆資金卻並未投向出險房企。

事實上，不僅是招商蛇口，多家獲得銀行並購融資額度的开發商至今亦未有所動作，大家對收並購的態度皆十分謹慎。華潤置地首席战略官謝驥在日前的業績會上直言，當前市場環境下，房企需要從新的角度看待收並購可能帶來的機會。

中金公司分析師張宇在研報中指出，盡管此前政策層面已允許收並購貸款不計入“三道紅线”，但央/國企亦須考慮自身健康發展，且面臨着國資委等主管部門對財務指標的考核，實際收並購意愿並不強烈。

導致市場收並購推進不暢的另一難點在於賣方的價格訴求與买方的資產收購意愿難以達成平衡。

於賣方而言，以過於低廉的價格處置資產將加速其從流動性危機走向資不抵債的進程；而對买方來說，收並購標的往往夾雜着債務等因素，成分復雜、盡調周期較長，不如公开市場的項目“幹淨”。

自從“踩雷”理財產品以來，佳兆業一直在積極處置資產，試圖以此緩解公司所面臨的流動性問題。張宇指出，目前房企只能通過在手現金、有限的銷售回款和項目層面的資產處置，來盡量等待實體市場逐步回暖。

在黃立衝看來，由於佳兆業體量較大，債務較多，其不太可能實現上市公司層面上的接盤。如今，佳兆業旗下不少項目無法推進，尤其是涉及到拆遷、安置的舊改項目的停滯，將在一定程度上衝擊地方經濟發展，這也導致當地政府牽线其他开發商盤活資產。

他強調，若买下或入股已經啓動的舊改項目，投資方的壓力就僅限於某個項目，而不需要承擔母公司的風險。“在政府指引下，引入其他國資开發商推進項目开發將成爲未來房企紓困的主流模式”。

肖雲祥則認爲，盡管引入資產管理公司可規避部分風險，但這並不是唯一的資產盤活方式。其指出，盤活模式的選擇與收購方策略、風險辨別、處置能力、資金實力以及雙方的合作意愿等息息相關，“最終由雙方來確定適合的、都可接受的合作模式”。

記者  吳典

編輯  左宇

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標題：招商蛇口下場，佳兆業等到了援軍？

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