近日，貝殼進行战略升級並進行組織架構調整，進軍房地產开發領域。

毫無疑問，貝殼是希望該業務成爲公司的第二增長曲线，進一步推進營收多元化，增強企業的抗風險能力。不過，公司選擇新賽道是機遇與挑战並存，能否消化還需時間驗證！

進軍新賽道

7月12日，貝殼董事長兼首席執行官彭永東發布公开信《翻越第二座山，吹響集結號》，宣布啓動“一體三翼”战略升級並進行相應的組織架構調整。

2021年底，貝殼宣布“一體兩翼”战略，將家裝家居以及租賃業務提升至战略高度，房產經紀仍是重頭戲。本次新增的“一體三翼”，貝殼將組建經紀、家裝、惠居、貝好家四條事業线。

對比來看，貝殼新的一翼就是貝好家事業线，據貝殼介紹該“翼”設立宗旨是以客戶思維，共築好產品、好服務，推動房屋供給側升級。

據短平快解讀了解，此前媒體曾報道貝殼正在謀劃新業務，名叫“9號項目”，以LP等方式出資入股地產項目，控制項目公司的營銷操盤和決策權，即進軍房地產开發領域，而從貝好家宗旨來看，貝殼進軍房地產开發的野心已經一覽無余。

對於貝好家事業线，彭永東表示，住房從短缺時代走來，“有沒有”和“夠不夠”不再是現在的核心問題，“好不好”才是關鍵。大城市裏的成熟家庭，日益成爲購房重要的一極，多居室、大面積，小區品質和居住體驗是他們尤爲看重的，這些偏好意味着新房產品也在呼喚供給側升級，使得通過創新方式改造供應鏈條成爲可能。

同日，貝殼披露人事調整公告。

公告顯示，貝殼提議徐萬剛成爲公司副董事長，待董事會審批；同時，徐萬剛將被委任爲貝好家事業线首席執行官，並繼續擔任執行董事。

另外，徐萬剛不再擔任貝殼首席運營官職務，該職責將由貝殼各事業线相關負責人承接。

公开資料顯示，徐萬剛現年57歲，畢業於成都電訊工程學院，在2004年、2009年分別創立了四川伊甸城房產電子商務有限公司、四川伊甸城不動產經紀有限公司，是房產行業的資深人士。

自2015年12月起，徐萬剛加入貝殼，先後擔任四川鏈家總經理、貝殼西部战區負責人，負責該區域的整體運營管理。2018年5月至2021年4月，徐萬剛擔任貝殼聯席首席運營官，此後自2021年4月起擔任首席運營官，並於當年5月擔任執行董事職務至今。

從徐萬剛的履歷來看，其在貝殼可謂是順風順水，備受重視，而本次公司讓其出任貝好家事業线首席執行官職務，足以見得公司對新事業线的重視程度。

機遇與挑战

貝殼作爲國內最大的中介平台，市場佔有率遠超同行，但以一家中介平台涉足房地產开發領域，貝殼有何優勢、劣勢？

據短平快解讀了解，優勢方面，截至今年Q1，公司擁有門店41257家，經紀人43.58萬人，即公司擁有龐大的營銷網絡及人才，這意味着當貝好家相關房產項目地开盤，能夠得到公司資源的傾斜，更好地觸及購房者。

資金是任何房地產开發企業都繞不過的一道坎。截至今年Q1，貝殼的現金流（含現金、現金等價物、受限資金及短期投資）高達666億元，同期萬科的現金流爲1400億元，從這點來看，貝殼的資金還是較爲充足的。另外，若公司以LP方式參與房產項目开發，則意味着需要的資金會更少。

此外，部分房地產企業面臨着經營困境，亟待出售相關項目以回籠資金、自救，這意味着公司可以以較低的價格拿到某些優秀項目的开發權，當然，這也需要依賴公司管理層的“火眼金睛”了，避免踩坑。

劣勢方面，由於受到房地產行業不景氣的影響，貝殼2021年及2022年均處於虧損當中，歸母淨利潤分別淨虧損5.24億元、13.86億元。今年Q1，公司扭虧爲盈，實現歸母淨利潤27.47億元，在盈利能力出現波動的條件下，貝殼進軍房地產开發的決心有多強，還有待時間驗證。

作爲中介平台，貝殼對於房地產开發的經驗近乎於零，沒有相關人才的儲備以及拿地、开發經驗等等，另外，房地產开發既注重宣傳，也注重質量，前者於公司而言自然不在話下，但如何把控樓盤开發周期以及質量才是重中之重，畢竟這直接關於資金周轉與消費者口碑。

或許公司可以採用高薪來聘請相關人才，但如何管理、整合也是難題之一。

從行業來看，自2022年以來，國家出台了多項行業利好政策，包括降利率、解除限購、保交樓等等，簡而言之，該行業短期內的政策利好不會有太大改變。

利好歸利好，落地執行效果及市場反應才是最重要的。

據國家統計局數據，今年上半年，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，銷售額63092億元，同比增長1.1%。同期，全國房地產开發投資58550億元，同比下降7.9%，其中住宅投資44439億元，同比下降7.3%。

從融資端來看，上半年房企到位資金同比下降9.8%至68797億元。其中，國內貸款、外資分別爲8691億元、28億元，同比分別下降11.1%、49.1%。另外，自籌資金20561億元，下降23.4%。

總體來看，數據並不樂觀，商品房銷售尚未真正回暖，而融資情況也並不樂觀。需要指出的是，受到部分房企爆雷影響，購房者更加傾向於“一手交錢、一手交房”的交易，而碧桂園等房企也在試行現房銷售，未來或將有更多的房企跟進，而這會對房企的資金提出更高的要求。

分析來看，貝殼進軍房地產开發領域可謂是機遇與挑战並存，最終能否抓住機遇，挑战成功，則有待時間驗證了。

爲何是房地產开發？

2022年，貝殼實現營業收入606.69億元，同比下滑24.87%，這也是公司近五年來首次出現營收下滑的年度，公司稱，受市場情緒疲軟以及疫情影響，平台總交易額從2021年38535億元減少至2022年的26096億元。

分業務來看，貝殼核心收入來源，存量房業務、新房業務在2022年實現營業收入分別爲241億元、287億元，同比分別大幅下降24.5%、38.3%。

好消息是，貝殼的家裝家居業務從2021年的1.97億元飆升至2022年的50億元，主要是因爲公司完成對聖都家裝的收購以及並表所致。同時，貝殼的新興業務及其他業務收入同比增長33.4%至28億元，主要是租賃住房管理服務收入的增加所致。

雖然貝殼家裝家居業務及新業務收入同比均有所增加，但該業務佔公司收入的比例較低，2022年佔比約13%，距離其成爲公司新的增長極還有一段很長的路要走。

據短平快解讀了解，今年第一季度，貝殼實現營業收入203億元，同比大增61.6%。公司表示，主要由於在宏觀經濟恢復及連續出台扶持政策的背景下，疫情緩解後積壓的住房需求得到釋放及住房市場預期得到改善，以及本公司家裝家居業務的擴張。

貝殼預計第二季度收入在185億元~190億元之間，同比增幅34.3%~37.3%。值得指出的是，貝殼稱該預測考慮到近期房地產相關政策和措施的潛在影響，這些情況仍存在不確定性，可能繼續對本公司的運營產生影響。

從國家統計局公布的數據來看，上半年房地產的情況並沒有得到根本性改善，何時真正回暖也未知，而高度依賴房地產交易的貝殼，第二季度的營收情況是否與其預期有落差，需等待中報披露才可獲悉。

對於貝殼而言，家裝家居業務以及新業務的體量與經紀業務的體量是不可同日而語，而在房地產行業尚不明朗的外在條件下，培育新的增長極可以進一步促進營收的多元化，增強公司抗風險能力。

更重要的是，對比家裝家居以及租賃，房地產开發的體量無疑更加巨大，而若是企業運營得當，可以快速成爲公司又一核心收入來源，當然，該行業的風險性也是毋庸置疑的，可以用“高收入、高風險”來形容。

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