業績面：保利發展在今年一月份公布的2021年業績快報顯示，其去年營收總額2850億元，同比增長17.2%，表現良好；淨利潤275.7億元，同比降低-4.74%，表現較差。由於業績快報已經公布三月有余，所以對當下的行情的影響較弱。在分析萬科A和招商蛇口的2021年財報時我們提到，以2021年6月爲轉折點，之前兩者營收和淨利雙增，之後增收不增利，同屬房地產开發板塊的保利發展也符合這一特徵。背後的原因是2021年前兩個季度和後兩個季度，房地產銷售市場呈現出的完全不同的冷熱表現。根據中指院數據：2021年1-12月，全國50城商品住宅月均成交約3324萬平方米，同比增長4.6%，但下半年成交面積同比下降超20%。既然房地產商的淨利潤與商品住宅的成交面積關系密切，那我們就可以通過對今年前三個月的商品住宅成交面積來推算保利發展在今年一季度的淨利潤增減。

根據中指院數據：2022年一季度，重點100城市新建商品住宅月均成交面積約2963萬平方米，同比下降40.5%，與2019-2021年同期均值相比下降19.0%，較2019年同期下降17.0%，市場情緒整體偏低。可以看出，自2021年6月开始的房地產市場成交低迷的趨勢仍在延續，保利發展一季度淨利潤同比增速預計還將在負值區間內繼續擴大。業績面與長线交易對標，所以我們對於保利發展和整個房地產开發板塊內個股的長期走勢抱有悲觀看法。中短期內，受到消息面、情緒面、大盤超跌反彈的影響，房地產开發類個股或許會出現暫時性走強。

三道紅线：地產行業的“三道紅线”，表面看是倒逼地產商降低負債，實際是考驗地產商現金流的充裕程度和融資能力是否暢通。橫向比較看，萬科A的貨幣資產有1494億元，資產負債率爲79.74%；招商蛇口有795億元，資產負債率爲67.68%；保利發展有1321億元，資產負債率77.93%，其處在中上水平。另外，由於保利發展屬於央企，與中國恆大、融創中國等民企相比存在先天優勢，所以其融資渠道也是中上等水平。

行情面：自3月16日至今，保利發展累計上漲24.41%，最高觸及18.88元，該水平是2006年上市以來的最高價。受隔夜美盤大跌影響，今日开盤保利發展跳空下跌，截至午盤跌幅爲2.57% 。技術分析來看，當前股價依舊處於上漲波段，短期阻力位尚未形成（但大概率在18.86元），後續延續漲勢的概率較高。上證指數和深證成指雖然都處於空頭趨勢，但存在築底的特徵，對保利發展的漲勢拖累較小。美股受到俄烏衝突的影響持續大跌，悲觀的投資情緒將會傳導至A股市場，交易者需要密切關注隔夜美股表現。

保利發展技術走勢：

ATFX供圖

總結：ATFX分析師團隊觀點：房地產商淨利潤的下降，一方面來自於行業發展不景氣，另一方面來自於前些年高價拿地。在三道紅线和銀行業“兩道槓”的雙重擠壓下，不建議對地產股抱有長期持有的想法。

ATFX風險提示及免責條款：市場有風險，投資需謹慎，以上內容僅代表分析師觀點，且不構成任何操作建議。

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