華泰證券發布研報稱，7月24日，中央政治局會議指出：“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類闲置房產。”與上次政治局會議相比，該行總結以下主要變化：1）沒有提及房住不炒，2）定調房地產市場最新形勢判斷：供求關系發生重大變化；3）首提適時調整優化房地產政策；4）“支持”剛改需求更改爲“更好滿足”。此次政治局會議提振了房地產行業政策方面的預期，期待後續因城施策進一步發力，看好具備充裕供應彈性的城市和在主流城市有充裕貨值和補貨能力的優質房企。

華泰證券主要觀點如下：

定調房地產市場供求關系發生重大變化

從2019年开始，除了少數時間會議未提房地產，“房住不炒”基本貫穿在每一次政治局會議中，此次是第一次沒有出現該表態。取而代之的是“房地產行業供求關系發生重大變化的新形勢”，該行認爲這個“新”針對的是過去很長時間房地產市場供不應求導致房價持續上漲，從而必須“房住不炒”的“舊”形勢。而如今該行看到今年房地產市場在短暫修復後重歸回落，2023年上半年商品住宅銷售面積、銷售金額分別同比-2.8%、+3.7%，房價先升後降，其中6月70城新建住宅、二手住宅價格環比-0.1%、-0.4%，居民端對房價只漲不跌的預期也有所減弱，據央行二季度調查數據，對下季房價，僅15.9%的居民預期“上漲”，較一季度下降2.6pct。在當前適時對房地產行業重新定調，是彌足珍貴和及時的。

期待會議後因城施策進一步推動優化

在新形勢下，如何適時調整優化房地產政策？意味着過去在市場長期過熱階段陸續出台的政策存在邊際優化空間，乃至逐步退出。本次表述“因城施策用好政策工具箱”與去年7月會議接近，該行統計到22年來，各地共出台放松政策835條，內容涉及限購、限貸、公積金、購房補貼、稅費減免等方面，但從2023年一季度以來相關政策出台節奏明顯趨緩，且很多重點城市核心區政策依然存在較大改善空間。該行相信在政治局會議之後，會有很多重點城市政策會逐步落實政策優化，如核心城市的限購限貸限售、認房又認貸等政策的寬松等。

盤活與改造存量資產，新模式轉型的必要一環

本次會議指出“要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類闲置房產”。7月國常會發布的文件中該行總結了城中村改造四大要點：1、主體責任方面，明確城市人民政府負主體責任；2、資金籌措方面，要多渠道籌措改造資金，政府出資之外，還要鼓勵和支持民間資本參與；3、改造方向方面，並非以商品住宅爲主，而是要高效綜合利用土地資源，把城中村改造與保障性住房建設結合好，努力發展各種新業態，實現可持續運營；4、推進節奏上，要求穩中求進、積極穩妥，成熟一個推進一個。後續需要關注各個城市細則，該行認爲具備資源優勢的地方國資將會優先受益於此次政策推進。

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標題：華泰證券：政治局會議首提適時調整優化房地產政策 適應新的房地產供求關系

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