“金融16條”政策延期有助於保持房地產信貸投放平穩有序，降低房企信用風險。政策延期“以時間換空間”，在無需擔憂房地產信貸下調評級風險的基礎上，銀行對公房地產貸款不良率不會快速上升，從而緩釋銀行資產風險。

方斐/文

7月10日，爲引導金融機構繼續對房企存量融資展期，加大保交樓金融支持，央行、國家金融監督管理總局聯合發布《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（下稱“《通知》”），明確提出延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限，將有關政策適用期限統一延長至2024年年底，主要是2022年11月23日發布的“金融16條”中第四條和第八條兩項政策明確延期，其他不涉及適用期限的政策長期有效。

第四條中，原有規定2023年5月23日之前到期，現規定2024年12月31日前到期的房地產企業开發貸款、信托貸款等存量融資可以允許超出原規定多展期1年。第八條中，原有規定2023年5月23日前，現規定2024年12月31日前向專項借款支持項目發放的配套融資在貸款期限內不下調風險分類。

從《通知》的內容來看，此次延期主要涉及兩方面：第一，對於房企开發貸、信托貸款等存量融資，支持合理展期，2024年年底前到期的，可以允許超出原規定多展期1年；第二，2024年年底前向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類，對債務新老劃斷後的承貸主體按照合格借款主體管理。

政策延期降低房企信用風險

自“金融16條”政策發布至今，房企融資出現了小幅改善，但民營房企發行規模仍遠低於到期體量，整體行業債券展期規模也明顯提升，均反映出房企尤其是民營房企仍面臨不小的資金壓力。

根據Wind數據，“金融16條”發布以來（2022年12月-2023年6月），房地產行業國內債券發行規模爲3363億元，同比增長3%，償還規模3229億元，同比增長5%，淨融資額134億元；其中，民企發行國內債券275億元，同比增長23%，到期規模1003億元，同比下降3%，淨融資額爲-728億元。從房企債券延期體量看，2022年12月-2023年6月，共有78只房地產行業債券展期，同比增長1倍；逾期金額合計493億元，同比增長58%，政策對支持存量融資的合理展期有一定的作用。

央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。但現在的關鍵問題在於，當前制約需求和房地產行業銷售的根本原因仍是居民購房信心不足，居民加槓杆動力不足。6月70大中城市的房價數據顯示當前房價面臨持續下行的壓力，這也會進一步加劇市場的觀望情緒。由於房地產行業缺乏實質性的催化劑，市場仍在期待更有效的政策措施。

數據顯示，2023年以來，房地產銷售端仍承壓，1-5月，全國商品房銷售面積累計同比下降0.9%，比1-4月回落0.5個百分點；6月30大中城市商品房成交面積同比下降33%，中斷了自2月以來的正增長趨勢。同時，开發端表現仍低迷，1-5月，房地產开發投資完成額同比下降7.2%，降幅較1-4月擴大1個百分點。

而在“保交樓”等房地產政策的支持下，房地產重點項目竣工加速，1-5月，房屋竣工面積同比增長19.6%，比1-4月提升0.8個百分點。在“金融16條”相關政策即將到期之際，政策延期有望提振樓市信心。在引導金融機構加大力度支持“保交樓”的基礎上，政策延期將持續呵護房企融資和地產銷售復蘇，在盤活存量的同時促進增量。

截至2022年年末，五家披露數據的上市銀行對公房地產風險敞口合計爲2.84萬億元，據此測算商業銀行對公房地產風險整體敞口爲21.9萬億元，佔總資產的比重僅爲7.01%，與2022年半年末相比收縮0.49個百分點。

“金融16條”政策延期有助於保持房地產信貸投放平穩有序，降低房企信用風險，從而緩釋銀行業房地產資產質量風險。截至2022年年末，29家披露數據的上市銀行對公房地產貸款平均不良率爲3.33%，較2022年半年末上升48BP。政策延期“以時間換空間”，將緩釋對公房地產信貸下調評級風險，防止銀行對公房地產貸款不良率快速上升。

避免存量抽貸 鼓勵新增投放 

2022年11月出台的金融支持房地產16條政策，內容涉及房地產开發貸、個人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項借款、保護個人徵信、延長貸款集中制、住房租賃金融等共計16條措施，內容之全面、力度之強大，被稱爲2022年年內“最強政策支持”。

此次政策延期的影響主要體現在兩個方面：一是避免存量房企債務被下調抽貸；二是鼓勵新增專項借款投放。政策總體訴求是穩存量、促增量，給化解房地產風險提供更長的時間。

具體來看，第一，對房地產企業开發貸款、信托貸款等存量融資展期或調整還款安排。爲了推動金融機構延長政策，2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。這樣操作相當於盡管貸款到期，或展期了1年，但由於不影響貸款質量評級，銀行也不會催收，开發商獲得喘息的空間。這不僅有助於促進項目完工交付，在“保交樓”的同時也有助於修復市場預期。

第二，2024年12月31日前向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷後的承貸主體按照合格借款主體管理。對於新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。對於該政策的解讀，前者是鼓勵銀行發放轉向借款支持下的“保交樓”配套融資，後者是對配套融資形成不良的免於追責的強調。

值得注意的是，商業銀行貸款業務都是市場化自主運作，《通知》仍強調商業自愿的首要原則、協商的原則，而不是強制。也就是說，央行只是給出了鼓勵的政策（不調整貸款評級），但商業銀行是否愿意這樣做，仍基於風險收益平衡，如果算不過账，債務關系復雜，後續無貨值覆蓋，或未來銷售端繼續疲軟，則銀行融資投入支持保交樓的力度也會打上折扣。

廣發證券認爲，中國房地產信用底已過，不必擔憂房地產債務信用二次探底風險及銀行地產債務不良壓力加速；只要房子繼續建設，時間會站在銀行房企一端。通過近期觀察可知，部分優質銀行房地產不良生成已开始下降，國有大行也已將大部分已暴露的地產風險確認爲不良。

總體來看，2023年，銀行股表現仍取決於宏觀經濟基本面。“金融16條”政策延期對銀行股的最大利好是將促進房地產市場逐步回暖，從而對穩定銀行資產質量構成利好。

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