7月27日，物流基礎設施开發和運營巨頭普洛斯（GLP）表示，將加碼日本冷鏈倉儲、布局越南核心樞紐，再一次展示出其在亞太新經濟基礎設施領域的版圖與雄心。

事實上，普洛斯在中國同樣是一位熟面孔，甚至它在中國的許多動作，都可看作其全球投資喜惡變化的新風向。

而從中國市場的表現來看，目前普洛斯的發展模式已逐漸由“跑馬圈地”模式轉向功能性經營的战略模式，電商巨頭、金融機構、地產商都是它近期最緊密的座上賓。

普洛斯資本擴容，長袖善舞新動作

普洛斯的“輕”經營模式，整體來看，就是等待在運營的項目成熟後，發起基金收購該項目，基金到期後通過資產上市，或發起規模更大的新基金吸收合並舊基金。

借助基金信托實現倍數槓杆，進而加快項目周轉。在這種模式下，普洛斯相較於寶灣等主流物流企業，自持物業要少得多，但收益不見得就少。

7月6日，普洛斯旗下投資及資產管理平台普洛斯資本GCP宣布，普洛斯中國收益基金VIII完成募集，投資規模達52億元。該筆資金將投資位於上海、廣州、中山、廈門、長沙、成都等核心物流樞紐的9處業已穩定運營的現代化物流基礎設施，總建築面積約87萬平方米。

值得注意的是，普洛斯的資本動作還特別注意“惠及”產業鏈相關企業。

5月22日，大功率微型逆變器企業騰聖（TSUN） 完成規模數千萬元的A輪融資，由普洛斯隱山資本投資。3月16日，全程供應鏈數字化解決方案及SaaS服務商洞隱科技宣布完成超億元A輪融資，投資方爲普洛斯旗下隱山資本。

這種動作不難理解，由於疫情及國際環境影響，產業鏈供應鏈的韌性與安全水平已引起市場的關注，而物流基礎設施運營商作爲產業鏈的底盤，協助產業鏈供應鏈保持安全與穩定，“於公於私”都有獲益，相信也是普洛斯近年升級物流及產業基礎設施的內在邏輯之一。

二季度REIT運營傳來喜報

近日，中金普洛斯REIT公布2023年二季報，報告期內共實現收入10180萬元，其中基礎設施項目租金及物業管理服務費收入約9390萬元，可供分配金額約10501萬元，首次募集投資的基礎設施項目約95%到期租約的面積完成續約。其中，息稅折舊攤銷前淨利率71.41%，在行業中位居前列。

而就在一個月前，中金普洛斯REIT首次擴募成功完成。根據發售情況報告書，本次擴募發售募集資金總額約18.53億元。

上述募集資金將用於新購入普洛斯青島前灣港國際物流園、普洛斯江門鶴山物流園、普洛斯（重慶）城市配送物流中心。

可見，這支上市兩年的“倉儲物流類”基礎設施REIT，無論是業績數據還是擴張速率上，都表現得可圈可點。

截至2022年末，中金普洛斯REIT的基礎設施資產已擴展至京津冀、長三角、粵港澳大灣區、環渤海經濟帶、成渝經濟圈核心物流樞紐地區，由10處普洛斯倉儲物流園組成，總建築面積達115.66萬平方米，資產估值70.14億元，總體出租率90.55%。

嚴格來說，中金普洛斯REIT依然有不小的改善空間，但作爲中國首批基礎設施公募REITs之一，在當下大批基礎設施亟待盤活和化解的時刻，有着很大的參考價值。

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