來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）  

這輪樓市“深度”調整持續至今，除了佔盡體制優勢的多數央國企過得不錯外，撐到現在還能活下來的，可以說都很不簡單。

特別是截至目前仍未出險的，這類民營房企真的已所剩不多，曾是“粵系千億房企”的雅居樂，便是其一。

業內還是挺佩服雅居樂掌舵人陳卓林，上次“劫難”還是在2014年，被昆明檢察院“指定居所居住”而離开公衆視野，幾個月後即重回雅居樂履職。

2016年起，全國樓市迎來新一輪上漲周期，雅居樂該年銷售額528.2億元，但憑借在海南、雲南等熱門旅遊目的地雄厚的土儲優勢，加上在熱點城市高頻擴儲，2018年提前圓夢千億銷售額目標。

2019年，雅居樂銷售額1179.7億元，同比增幅近15%；2020年銷售額1381.9億元，同比增幅逾17%，但2021年樓市“前揚後抑”突然切換，打亂了全年1500億元目標節奏，銷售額只有1390.1億元，2022年“斷崖式”下降到652.3億元。

這背後，是樓市持續已達2年的深度調整，但截至目前似乎仍未徹底明確“築底”，絕大多數房企的銷售額也都慘不忍睹，只是跌幅輕重各異罷了。

截至目前，已有幾十家房企爆雷，但爆雷名單仍在繼續，沒爆雷的比如碧桂園、雅居樂等仍在苦撐，想盡各種辦法保信用，難能可貴。

按碧桂園近日的對外表述，爲確保現金流安全，將積極考慮包括但不限於壓降各項經營支出、加快回款安排、積極拓展融資渠道、管理及優化債務償還安排等，同時積極尋求政府及各方監管機構的指導和支持。

截至去年底，雅居樂總借貸約595億元，其中人民幣計價借貸額346億元，涉及銀行借款及其他借款388億元、優先票據121.1億元，境內公司債、商業ABS、番禺ABS及可交換債券合計85.8億元。其中，可交換債券12.23億元，由雅居樂擔保雅生活股權質押。

同期末，雅居樂淨負債率57.3%，較上年末50.8%還上升6.5個pct，現金及現金等價物84.6億元，較上年底228億元直线劇減，跟抓償債有關，一年內到期短債240億元，短債償付壓力非常大。

8月1日，碧桂園澄清外界傳聞其建議配售新股計劃，稱現階段不考慮建議交易。不過，雅居樂卻按耐不住了。要知道，去年底那一輪內房股掀起權益融資潮，碧桂園、雅居樂可是一前一後。

雅居樂今日上午曾披露，擬以每股1.18港元配售3.46億股，配售價較股份昨日收盤價每股1.38港元折價約18.12%；募資淨額約3.87億港元，擬用作償還現有債項再融資等。

從股價走勢看，7月24日，雅居樂股價曾跌至1.07港元/股新低，此後4個交易日受益於樓市政策“大拐點”築底反彈上攻，累計漲幅27.78%。

外界猜測，或受股價這幾天持續上漲，雅居樂管理層借此趁機加快配股融資，但也不惜折價近兩成，造成今日股價开盤後下挫，已持續低於配股價。

幾天前，雅居樂曾公告預計上半年將盈轉虧，對比去年同期未經審核綜合淨利潤33.54億元，初步審閱集團未經審核管理账目，預計今年上半年可能錄得未經審核綜合淨虧損。

雅居樂解釋說，主要系房地產行業銷售下行，導致整體物業銷售面積下降，以及預期匯兌損失，跟碧桂園近日預告其上半年淨利預虧原因“如出一轍”。

截至去年底，雅居樂手上土儲建面規模4016萬方，其中大灣區土儲規模1033萬方，長三角土儲規模454萬方，在香港兩個優質項目土儲約2.04萬方。

日前，雅居樂披露上半年銷售額282.3億元，同比下降約28.4%，均價14792元/，較去年同期12848元/漲近2000元。

再看雅居樂2022年銷售均價12600元/，較2021年14303元/降價約1700元，說明去年大幅促銷犧牲利潤跑量，或引發今年內“盈轉虧”等。

雅居樂此前曾透露2023年可售資源1500億元，今年目標銷售約650億元-700億元，但會暫緩拿地計劃，希望能在兩年至三年內恢復正常。

7月下旬以來，樓市政策迎來“大拐點”，對雅居樂等部分未出險民營房企，可謂“雪中送炭”。

從本月24日最高層會議上，已明確一個重大信號，即房地產市場供求關系已發生重大變化，政策應“適時調整優化”。換句話說，低迷樓市需要加大松綁力度，以大力支持合理剛需及改善需求。

住建部積極響應，已开出多副藥方：其一，降首付比例及貸款利率；其二，改善性換購稅費減免；其三，“認房不用認貸”。

近來，北京、深圳、廣州及長沙等一二线重點城市早就摩拳擦掌，急不可耐了，具體松綁或優惠細則均在緊鑼密鼓酝釀之中。這引起房地產股持續齊漲，將助力各大房企再融資等。

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