進入2022年，貝殼的苦日子仍然沒有結束的跡象。

3月10日，貝殼CEO彭永東趁着2021年第四季度和全年財報發布的時機，在電話會議中表示過去的2021年是“充滿挑战、史無艱難”的一年。

然後，由於財報信息顯示，2021年貝殼全年虧損5.25億元，即便經過調整後淨利潤爲22.94億元，卻也同比下降了60%。直接導致貝殼股價暴跌，最高跌幅甚至一度達到23.9%，險些跌破11美元。

不僅如此，財報發布後貝殼立刻开始了又一輪的人員優化，據傳聞或許將波及10%左右的員工。人事動蕩加上利潤下跌，或多或少影響了投資市場對貝殼的信心，其股價在隨後半月中也基本保持低迷狀態。

等到了4月份，貝殼股價終於开始回升的時候，又在4月5日經歷了美聯儲持續收緊導致的美股中概股回調。貝殼股價上升勢頭立刻被打斷，以超過4%的跌幅從16美元掉回14至15美元的區間。

緊接着到了4月6日晚間，萬科A在深交所互動平台回復投資者相關消息時，公然撇开和貝殼的關系。明確表示雖然萬科持有貝殼股權，但是佔比不大，貝殼的股價波動對萬科沒有影響。

一連串的打擊之下，不得不問一句，貝殼還能熬過2022年嗎？

一、20多位中高層領導離職，二手房和新房交易難以爲繼

可以肯定的是，一部分員工是沒有機會陪貝殼繼續熬下去了。

如果算上2021年10月份針對一线房產經紀人的第一輪優化，再到2022年3月中旬財報發布後开啓的第二輪，貝殼在相隔不到5個月的時間裏發生了兩次大規模的人員優化。

根據個別內部人員透露，僅僅是第一輪，就有超過3萬人遭遇“優化”。而且從去年至今，已經有超過20名的中高層管理崗員工，主動放棄期權並相繼離職。

之所以會出現如此規模的員工結構調整，最主要還是受到房地產寒冬期影響，貝殼的核心業務，二手房和新房交易都發生了較爲嚴重的縮水情況。

首先，強監管時代，二手房交易市場趨向萎縮。

貝殼2021年下半年業績下滑的主要原因，還是在於二手房交易業務的衰退。

截至2022年3月，貝殼的股價相比2020年上市後的最高點，跌幅已經達到了80%，甚至已經成爲中概股中除教培行業外，跌幅最高的公司之一。

而根據財報信息，貝殼從2021年下半年开始陷入業績下滑的局面，第三、第四季度分別虧損17.65億元和9.3億元。在第四季度，貝殼房屋交易總量下降30%左右，二手房業務的總交易額同比下跌39.4%。

第一、二季度，貝殼二手房交易業務的營業收入都維持在100億元上下，但到了三、四季度，以近乎“腰斬”的下跌幅度降至60億元左右。

與此同時，2021年國家方面嚴查經營貸、打擊學區房，再加上多個地區監管部門發布樓市指導價、推行房地產稅改革試點等措施，也從二手房交易的收縮。即便後期房地產調控和信貸環境有所回暖，政策引導二手房交易向着更合規的方向小幅度回升，想要恢復到此前的水平也仍需要更多時間的積累。

其次，新房交易受困於疫情，仍然保持低迷。

2021年第四季度，貝殼的新房業務同比下跌了12.2%。

根據貝殼研究院前不久發布的《新房市場季報》，由於受到疫情反復的影響，新房交易市場的修復進程受阻。雖然一线城市整體上已經回歸市場常態，但是二线以下城市依然保持低迷態勢。

相關統計數據顯示，在2022年第一季度，全國62個重點城市中，商品住宅籤約面積同比下降14%。經過持續近一年時間的下滑，甚至已經快要跌至受疫情影響最嚴重的，2020年第一季度的水平。

此外，受疫情導致的低人口流動以及房地產強監管的影響，在“房住不炒”的主基調下，新房交易市場想要有所回暖，或許和二手房一樣需要等待政策的進一步放开，以及信貸環境的進一步改善。

兩大核心業務的衰退，帶來了大量的員工結構冗余。不管是爲了“降本增效”，還是在房地產進入黑鐵時代後尋找轉型出路，通過裁員、轉崗等優化行爲來實現“輕裝上陣”的目的，也就成了無奈卻必然的選擇。

考慮到房地產行業或將長期處於寒冬期的現狀，2022年，可能會成爲決定貝殼生死的關鍵時期，嘗試轉型已經成爲貝殼爲數不多的選擇之一。

二、轉型難度或將超乎想象，貝殼迎來最嚴苛挑战

實際上，在2021年年底，貝殼就已經啓動了“一體兩翼”的轉型战略。

簡單來說，也即是逐漸收縮二手房和新房交易服務的傳統核心業務，爲整裝大家居和普惠居住兩大新業務板塊讓路。

根據國家統計局的數據，截至2021年末，我國城鎮常住人口數量約爲9.14億人。而根據不完全統計，同一時期，國內商品房銷售面積累計達到18.3億平方米。

即便再算上保障房、公租房、小產權房等沒有計入商品房的住房類型，現有的城鎮住房面積依舊無法完全滿足所有人的住房需求。因此，盡管房地產行業正處於寒冬期，但房屋买賣和租賃並不會就此停滯，與之相應的裝修、家具、租房等剛需需求，也仍保持着穩健的增長態勢。

這大概也是貝殼將家居裝修和普惠居住視作未來核心業務的主要原因了。只是轉型的理由雖然合乎情理，但在具體實施上，貝殼或許有些低估了這兩條賽道的難度。

1.家居裝修的口碑市場，很難進一步擴大營收。

在2020年4月23日，當時還是貝殼找房CEO的彭永東，就主持推動着貝殼進入了家裝賽道。彼時，貝殼還推出了名爲“被窩家裝”的家居服務平台，在2021年也取得了“十大優選家居服務平台”的榮譽。

此外，2021年貝殼還收購了聖都家裝，到年底已經在全國31個城市开設了超過110家門店。只是，無論被窩家裝也好，聖都家裝也罷，兩個平台的主要客源流量，都來自於貝殼的二手房和新房交易業務引導。

在核心房屋交易業務趨向萎縮的當下，貝殼的家居裝修業務，很可能會逐漸丟失主要的流量來源。考慮到消費者更傾向於選擇在口碑和產品力上更具優勢，也即是經營時間更長的老牌裝修企業，尚屬於賽道新人的貝殼，或許很難在現有基礎上進一步擴大營收規模。

而且根據不完全統計，大部分裝修企業都存在盈利單薄且不穩定的情況，在超過10萬家企業聚集的裝修賽道中，僅有約4000家企業營收數據突破了1億元大關。天眼查數據庫中，與裝修有關的企業信息已經超過了10萬條，貝殼想要在家居裝修發力，或許要比想象中更艱難。

2.疫情管控越發嚴格，房屋租賃風險性偏大。

貝殼的惠普居住，包括了房產租賃、輕托管、集中式公寓這三項服務。在2022年3月31日，貝殼還宣布針對集中式公寓和分散式房源，將在今年提供10萬套房源，以滿足年輕群體和低收入群體的租賃需求。

看似美好的業務藍圖，卻也有着無法忽視的隱患。疫情防控期間，各地監管部門對租房業務的管控都在逐漸加強，這也意味着作爲管理方，貝殼要擔負更多的人力和防疫成本。

除了人員聚集可能帶來的成本和風險損耗，爲了緩和疫情防控期間人均收入下降的社會問題，各個地區都發布了針對個別群體和企業的租金減免政策。雖然同時也會對租賃方开放補貼，但相比於拓展房源的高成本，終究是杯水車薪。

同時，二手房和新房交易佔據了貝殼營收97%的比重，而現有的裝修和租賃服務只有5億元左右的營收。想要靠新業務翻身，貝殼還需要更多的時間來完成轉型。

只是，已經進入黑鐵時代的房地產經濟，還能等待貝殼多久？(來源：摩根頻道)

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