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房地產行業周報（點此展开）
4月第1周
政策速覽：蘭州放寬限購限貸，廣州首套房貸利率最低“零加點”
土地市場：越秀關聯交易收購TOD地塊，進一步加持土儲
融資信息：旭輝發行19.6億港元可轉債，一季度房企融資無明顯好轉
企業經營：引入AMC及央企，有望化解企業危機
億翰智庫
# 01
政策速覽
【蘭州放寬限購限貸，廣州首套房貸利率最低“零加點”】
2022年4月第1周，需求端寬松政策持續出台，繼鄭州之後，蘭州成爲第二個出台一攬子寬松政策的二线城市。
蘭州需求端政策要點整體與鄭州新政一致，覆蓋面和力度上還要稍大，尤其是在信貸支持方面。我們認爲對信貸支持對於撬動需求尤其改善類需求更加關鍵，因此蘭州降低首付比例疊加“認貸不認房”，更有助於促進改善類需求釋放。供給端方面，相較於鄭州，蘭州提出通過壓縮預售資金審批時限提高資金撥付效率，雖然並未對監管額度做出調整，但是也將一定程度上緩解房企預售資金監管壓力。由於缺乏良好的人口和發展基礎，蘭州新政本身效果可能有限，但是以鄭州、蘭州爲开端，我們期待更多二线城市逐步打开政策工具箱，出台實質性寬松政策。
除此之外，其他寬松政策圍繞公積金貸款和房貸利率。甘肅、浙江麗水和台州提高公積金貸款額度或降低首付比例，廣州部分銀行首套房貸利率降至最低4.6%，既蘇州之後成爲第二個“零加點”的高能級城市，不過部分銀行重啓的“接力貸”當日即被叫停，說明監管部門對於常規之外的放松政策態度比較謹慎。
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# 02
土地市場
【越秀關聯交易收購TOD地塊，進一步加持土儲】
4月第1周，E50房企中僅有越秀地產通過關聯交易收購一宗TOD地塊，權益爲49%，對價50.1億元，其他房企暫無通過招拍掛方式獲地。
我們認爲雖然政府鼓勵房企收購出險企業的優質標的，但收並購標的本身存在較強的隱形風險，房企需要花費相應的時間和成本去辨別，而對自身相關的合聯營企業的項目相對來說更加知根知底，並購的難度較低，風險較小，因此我們能看到發行並購貸的房企更愿意去收購合作公司的項目。除此之外，收並購項目性價比性價比較低，這些項目多數是在市場高位時獲取的，利潤率本身比較低，當前招拍掛市場的土地利潤率相對來說要更高，就促使企業傾向在招拍掛市場拿地。對越秀來說，作爲地方國企，融資能力本身就比較強，而且TOD是公司長期开發的業務，進一步收購TOD地塊不僅有利於增加公司的土地儲備，而且進一步發揮TOD开發的能力。
# 03
融資信息
【旭輝發行19.6億港元可轉債，一季度房企融資無明顯好轉】
4月第1周，E50房企融資活動較少，總融資45.9億元，環比下降74.1%。境內債方面，僅中國海外發展發行10億元5年期和20億元3年期的公司債，票面利率分別爲3.50%和3.05%，主要用於償還到期的銀行貸款。海外債方面，旭輝集團發行19.57億港元的可轉債，票面利率6.95%，用於補充流動資金和債務再融資。據悉，旭輝集團4月將有一筆14.8億元的公开市場債務到期，企業將以現金購买的方式贖回，該筆債券贖回後，旭輝2022年內暫無剛性到期債券。
從一季度的融資情況來看，房企融資仍未好轉，一季度房企境內債融資同比下降28.1%，盡管3月境內債發行環比大增，但同比仍下降，且發行主體主要爲國央企，民營企業僅部分較爲穩健的房企能夠發債，信用缺失的民企難以獲得合理融資，海外債上房企的償債壓力持續，且融資政策在2021年四季度後有所糾偏和調整外，近期在房企端並無實質性的寬松政策繼續出台。因此我們預計房企融資在短期內仍難以有大的改善，企業資金壓力的緩解仍需等待銷售端的回暖和市場信心的回歸。
# 04
企業經營
【引入AMC及央企，有望化解企業危機】
2022年4月第1周，本周房企事件主要包括評級調整、債務處理、票據或股票回購等。其中德信中國、合景泰富被標普下調評級，建業地產、中梁控股、弘陽地產及時代中國被目的下調評級，雅居樂已要求標普撤銷其信用評級，惠譽確認碧桂園評級；佳兆業的舊改項目引來頭部房企及AMC的接手，寶龍地產、弘陽地產、華遠地產及華發股份成功償還了到期債務，祥生控股2億美元未及時償還，觸發了債務交叉違約，富力地產“16富力04”通過持有人會議成功展期，中南建設將召开持有人會議商討展期事宜。旭輝集團擬要約購买尚未贖回的2022年到期票據，萬科擬以不超過25億資金回購股票，德信中國多次回購2022年票據，剩余未償還數額未1.84億美元。
截至2022年第一季度，出險企業多數仍未覓得大力度的、有效的紓困途徑，不過仍有企業在持續探索新的合作方式，4月2日，佳兆業與招商蛇口、長城資產在深圳籤署战略合作協議，重點圍繞粵港澳大灣區城市更新、房地產开發及商業綜合體經營等領域展开全面合作，這是AMC和頭部央企介入困難房企出險處置落地的首個案例。我們認爲，佳兆業引入招商蛇口與長城資產，或可爲資金緊張的开發商提供資產處置樣本，三方合作中，出險企業獲得資金流動性，大型房企補充優質土地資源，鞏固區域發展優勢，而AMC可以通過盤活項目得到相應的回報，三方實現互利互贏，可成爲化解出險企業危機的模式之一，助力行業快速出清。
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標題：億翰周報【2022年4月第1周】：積極探索危機化解方式，佳兆業引入AMC及央企
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