城中村改造年均投資體量約萬億元，對房地產銷售拉動偏弱，更多利好建材、基建、消費等領域。

周匯/文

7月以來，城中村改造成爲資本市場的焦點話題之一。

2023年以來，中央高級別會議多次提及城中村改造問題。從4月28日中央政治局召开會議，明確提出在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，到7月21日國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，要求加大對城中村改造的政策支持，再到7月24日中央政治局召开會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作，再次指出要“積極推動城中村改造”。

7月28日，超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議在北京召开，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰出席會議並指出，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造是以習近平同志爲核心的黨中央站在中國式現代化战略全局高度作出的具有重大而深遠意義的工作部署。積極穩步推進城中村改造有利於消除城市建設治理短板、改善城鄉居民居住環境條件、擴大內需、優化房地產結構。

這意味着城中村改造重要性再度提升，將成爲超大特大城市改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。中信證券認爲，城中村改造是未來房地產產業鏈最重要的增量業務機會，也是資本市場最爲關注的政策領域之一。

光大證券表示，相較於此前大規模棚改，本輪城中村改造側重於優化房地產和土地要素供給結構，強調用於保障房和公共基礎設施建設，對房地產銷售和投資拉動明顯偏弱，更多利好基建、消費等領域。從體量上看，預計在5-7年建設周期下，城中村改造年均投資額爲6300億-8900億元，考慮到本輪城中村改造以社會資本爲主體，預計每年撬動的信貸資金爲5000億-7000億元左右。

改造核心

從狹義上說，城中村是指農村村落在城市化進程中，在城市建成區範圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊；或全部或大部分耕地被徵用，農民轉爲居民後仍在原村落居住而演變成的居民區。從廣義上說，城中村是指在城市高速發展的進程中，滯後於時代發展步伐、遊離於現代城市管理之外、生活水平低下的居民區。

財通證券認爲，城中村具農村與城市的雙重屬性，通過大規模的城中村改造可釋放消費潛力和內需。

在經濟高速發展過程中，城市周圍農業用地被合並劃入規劃發展範圍，原居住民住宅被城市包圍，形成新的特殊區域，即城中村。因其與城市規劃割裂，整體土地利用低效、發展不均。此外，城中村房屋通常爲簡陋且臨時性的結構，建築安全性較低，缺乏基本公共服務設施，如供水、排水、電力、垃圾處理等。城中村人口密度高、結構復雜，居住條件與治安皆無法得到保障。然而因城中村聚集了大量的小商販、小作坊和小企業，成本較低，業態接地氣，也形成了獨特的經濟活力。

自2020年“十四五”規劃提出“城市更新行動”以來，中國大力推動舊城區功能性改造。近段時間，城中村改造成爲城市發展的重要議題，其對於提升城市整體形象具有重要作用。目前許多城市啓動了大規模城中村改造項目，以期完善基礎設施與公共服務。因其涉及到大量居民的遷移和社會穩定問題，且需要充足的改造資本，是個復雜而長期的過程。

城中村改造可強化城市硬支撐、提升城市軟實力，同時釋放消費潛力和內需。隨着城市人口增加和經濟發展，城市拓展需求增加，但土地資源有限，城中村改造可有效利用城市內部空間，提升土地利用效率，提高城市規劃和管理水平。此外，改造後的城中村將引入更多商業和服務設施，吸引更多企業和人才進駐，促進城市經濟的發展，釋放消費潛力和內需。

從歷史進程和政策演變來看，舊改棚改率先全面鋪开，城中村改造是當下趨勢。棚戶區改造對象爲城鎮中歷史遺留的集中成片危舊住房、破房爛院，2015年《關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》提出補償模式由實物安置和貨幣安置並重轉向貨幣化安置優先，對三四线城市定向貨幣寬松，以此激活三四线城市的庫存去化。然而此種模式同時推高了房價，對社會補償資金需求較高，加重了居民與地方政府債務負擔，容易影響其他城市建設發展。因此自2018年起，國家調整大拆大建的棚改政策，自此規模縮緊。

舊改大致可以2017年爲界劃分爲兩個主要階段。2017年以前各地舊改皆處於探索階段，多數項目包含在其他相關工程或“舊城改造”大系統之中，改造內容爲建築修繕、提升基礎設施，對於老舊小區範圍沒有明確的界定。2017年，住建部在15個城市开始老舊小區改造試點，舊改自此系統化，舊改力度逐漸加大。2019年國務院常務會議進一步推進工作，如今老舊小區改造已發展爲重大民生工程。至2022年全國新开工改造城鎮老舊小區5.25萬個,涉及居民876萬戶。

目前進入城中村改造階段，城中村改造更加溫和，顯示出長周期性特徵。城中村改造的對象與模式決定了資金投入速度穩的特點，但其可有效解決規劃缺位問題，注重生態環境保護與城市可持續發展，同時以多渠道方式融資，並形成供給端與需求端的有效對接，將以細水長流的方式拉動新一輪城市更新。

政策推進

城中村改造是城市更新的組成部分，屬於盤活存量資源、改善民生、擴大內需的方式。此前的“十四五”規劃綱要中提出，“城市更新包括完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造，基本完成大城市老舊廠區改造，改造一批大型老舊街區，因地制宜改造一批城中村”。

自2021年起，國家發改委陸續提出城中村改造，但並未形成系統完整的行動方案。地方城市建設的重心多以老舊小區改造、棚戶區改造收尾爲主，城中村改造的節奏相對較慢。2023年以來，中央層面多次提出積極推進城中村改造，指向其緊迫性進一步提升。

4月28日，中央政治局會議明確提出，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，規劃建設保障性住房。國家金融監督管理總局局長李雲澤在6月份舉行的第十四屆陸家嘴論壇上曾表示，強化對投資的融資保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施等重大項目建設。

7月5日，住建部發布的《關於扎實有序推進城市更新工作的通知》中仍然強調堅持“留拆改”並舉、以保留利用提升爲主，鼓勵城市“微改造”和防止“大拆大建”，劃定項目範圍主要爲既有建築改造、城市生態修復等。

7月14日，國務院常務會議審議通過《關於積極穩步推進超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設的指導意見》。會議指出，在超大特大城市積極穩步推進“平急兩用”公共基礎設施建設。要充分發揮市場機制作用，加強標准指引和政策支持，充分調動民間投資積極性，鼓勵和吸引更多民間資本參與“平急兩用”設施的建設改造和運營維護。

7月19日，《中共中央、國務院關於促進民營經濟發展壯大的意見》出爐。其中提到，支持民營企業參與全面加強基礎設施建設，引導民營資本參與新型城鎮化、交通水利等重大工程和補短板領域建設。

7月21日，國務院總理李強主持召开國務院常務會議，會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，並把城中村改造與保障性住房建設結合好。要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。

根據2022年10月住建部公布的《2021年城市建設統計年鑑》，按照城區人口排序，全國現有超大城市8個、特大城市11個。中國超大特大城市均爲核心城市，是中國穩增長、擴內需、促轉型的基本盤。在城市社會經濟結構中起到重要支撐作用，因此城中村改造可直接影響大量人口生活質量和社會福祉。

7月24日，中央政治局會議再度提出“積極推動城中村改造，盤活改造各類闲置房產”。7月28日，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議召开，何立峰指出，“城中村改造是一項復雜艱巨的系統工程，要從實際出發，採取拆除新建、整治提升、拆整結合等不同方式分類改造。實行改造資金和規劃指標全市統籌、土地資源區域統籌，促進資金綜合平衡、動態平衡。必須實行淨地出讓。堅持以市場化爲主導、多種業態並舉的开發運營方式。”

財通證券認爲，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措，對提高居民生活品質具有重大意義。

首先，於提升生活質量有益處：完善城市功能，提升城市品質；改善人居環境，消除安全隱患；村民住宅轉變爲證件齊全的商品房，提高村民長期的、穩定的經濟收益，同時爲村民從事第三產業提供良好的區位優勢;實現群衆利益的最大化。其次，有助於穩投資、擴內需：一方面，城中村改造可以帶動基建、地產上下遊的投資，並在一定程度上刺激商品房需求；另一方面，城中村改造有助於優化城市面貌，補齊相關短板，改善居民教育、醫療、養老、家政等問題，從而解決大城市發展不平衡、不充分的矛盾，並進一步激發出居民在相關領域的消費需求。

城市“平急兩用”有利於解決大城市發展中面臨的一些突出問題和挑战。首先，“平急兩用”建設有利於緩解大城市人口密度過高、資源環境壓力過大、基礎設施不足等問題，促進城市空間優化布局，提高城市承載力和宜居性。其次，有利於提升大城市應對重大公共突發事件的能力和水平，增加大城市應急資源的儲備和調配能力，爲防控救援提供有力保障。在遇到疫情、自然災害等突發情況時，可以迅速啓動應急預案，將“平急兩用”設施轉變爲隔離收治、救援物資儲備、臨時安置等功能的場所，有效降低風險和損失。

從地方層面看，上海、廣州、深圳、武漢、杭州、成都、濟南、合肥、昆明等部分城市陸續發布城中村改造計劃。其中，廣州、深圳城中村改造涉及的體量較大。

例如，廣州提出，2023年推進127個城中村改造項目，涉及983億元投資規模，佔當年城市更新投資計劃的49%。廣州市住建局表示，目前廣州共272個城中村，城中村村域面積743平方公裏，其中常住人口674萬人，佔全市常住人口的35.8%。6月，廣州市住建局發布《優化城中村全面改造項目審批流程的通知》，加快推動城中村改造項目落地實施。

深圳方面，《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019-2025）》提出，城中村的現狀建設用地佔全市建設用地的31%，居住人口佔全市實有人口約60%。據報道，深圳市城中村共有住房約540萬套（間）、約2億平方米，佔全市租賃住房比例超過60%。2023年，深圳啓動首批40個城中村統籌規劃和整治提升試點，通過對城中村的集中改建，將其納入住房保障體系。

異於棚改

光大證券表示，從中央文件以及各地實施案例來看，此次面對超大特大城市推出的城中村改造與重點面向三四线城市的棚戶區改造，在政策導向、實施主體和投資規模上均有較大差異。

一是，從實施目的來看，城中村改造更側重於對房地產和土地要素供給側的優化，而非棚改時期消化存量住房、刺激住房銷售的訴求，重點通過盤活低效存量用地資源，調整部分用地規劃，增加保障房、公共基礎設施和工商業建設，從而改善民生、帶動居民消費、促進產業結構調整。

當前城中村建設以拆建和改建方式相結合，且拆建比例原則上不超過20%，預計多以原地房票安置爲主，貨幣化安置比例偏低，對存量住房消化有限。何立峰提出，城中村改造採取拆除新建、整治提升、拆整結合等不同方式分類改造，即新建、改建兩種形式相結合。

對於人口流入多、房價偏高、土地資源緊張的大城市而言，城中村改造是有效騰挪空間，增加保障性住房建設的重要渠道。例如，深圳通過對城中村的集中改建，將其納入住房保障體系；廣州市也有意通過城中村改造加強住房保障和人才安居等。

二是，從實施主體來看，城中村改造強調以市場化爲主導，引入多元化融資主體。過去棚戶區改造以政府主導，由市場運作的模式开展，資金來源以財政資金、政策性銀行貸款爲主，加大了地方債務壓力。而在當前地方債務風險加大的背景下，政府給予的財政資源相對有限，更多引入央國企、民間資本參與運營。此前國常會提出，“多渠道籌措改造資金，要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，鼓勵和支持民間資本參與”。

三是，從投資體量來看，城中村改造明顯弱於此前棚改力度。根據住建部數據，2015-2018年，每年棚改开工量均在600萬套以上，其中，2017年、2018年投資額分別達到1.84萬億元、1.74萬億元。根據光大證券的測算，預計特大超大城市城中村總投資額爲4.4萬億元，預計在5-7年建設周期下，城中村改造年均投資額爲6300億-8900億元。

財通證券也表示，城中村改造與棚改、舊改的區別可大致分爲以下幾個方面：

改造對象方面，城中村改造針對的是超大特大城市城中村；舊城改造的對象是舊城鎮、舊廠房、舊村莊等；棚改則是城鎮中不符合整體居住水平的危舊住房。

改造模式方面，城中村改造爲“留拆改增”，即以保留爲主，拆除危房和公共短板嚴重的空間，同時增加公共服務設施，以政府引導、市場主導，企業實施，偏向市場化；棚改是政府爲改善住房條件而推出的一項民心工程，以政府爲主導，通過國企實施，整體偏向政策化；舊改則是綜合整治模式，政府引導，市場开發商主導，整體方向更加市場化、商品化。

改造周期方面，城中村改造要求“成熟一個推進一個，實施一項做成一項”，整體周期較長；舊改也因其有較爲明確的流程管理，有較長的建設周期；而棚改則大拆大建，並因三四线城市拆遷較爲容易而進展迅速。

資金來源方面，城中村改造主要通過財政補貼、專項債等方式解決，同時鼓勵和支持民間資本參與，以可持續運營爲導向；棚改除中央補助資金、地方政府投入資金外就是地方平台借貸，並進行滾動拆改，這同時產生了較大的債務；舊改資金由政府與居民、社會力量合理共擔，各地區有細化規定。

浙商證券也認爲，城中村改造與棚戶區改造在推進原則上存在三大核心差異，即城中村改造推進區域更小，更聚焦於超大特大城市；城中村拆建比例更爲可控；城中村貨幣化安置比例可能更低。從上述三大差異來看，城中村改造對地產投資及銷售的拉動作用可能明顯低於棚戶區改造。

改造模式

不同城市的城中村改造過程中，由於改造主體、拆遷補償方式、改建房屋類型、土地權屬變更及管理體制方面存在不同，各地已經探索出多種不同的城中村改造模式。根據改造主體的不同，財通證券將城中村改造歸納爲三種模式。

一是政府主導模式，又可分爲兩類，一類爲政府把控土地整理工作，如杭州；另一類爲舊改模式，如上海。

杭州城中村改造的主體是政府，政府確定做地主體並把控前期土地整理工作。1998年，杭州啓動撤村建居改革試點和城中村改造工作,逐漸形成“政府主導”具有杭州特色的城中村改造模式。杭州市做地模式下，各個城中村項目的做地主體均由政府直接確定，完全由政府機構或者國企公司把控前期土地整理工作。城中村的改造流程主要可以分爲5步，城市體檢評估、市級城市更新專項規劃、區級更新建設規劃和更新計劃、更新片區策劃和更新項目實施。具體實施過程是由市級做地主體和區級做地主體承擔做地工作：市土地儲備中心代表政府實施土地收購、儲備和出讓的前期准備工作；各做地主體在指定區域範圍內與市土地儲備中心合作开展土地前期开發整理。

杭州城中村改造效果顯著。截至2018年11月，杭州“十三五”期間推進的178個城中村改造已通過拆除重建、拆整結合、綜合整治，基本完成規劃設計。2023年5月，杭州市人民政府發布《關於全面推進城市更新的實施意見》，擬加快推進危舊房改造工作，全面推進老舊小區綜合整治改造，統籌未來社區、完整社區、現代社區創建工作，深化城中村改造工作。

上海的城中村改造則大多通過舊改的方式進行。2014年，上海市出台《關於本市开展“城中村”地塊改造的實施意見》，對城中村改造提出了具體的要求，並开始啓動第一批城中村改造。2016年以前，上海城中村改造以“拆、改、留”爲主，其後堅持以保留保護爲主的“留、改、拆”並舉，更強調完善慢行系統、开放空間、公共服務設施配套等“功能修補”，從而實現功能提升。2022年，上海打響“兩舊一村”改造攻堅战，即舊區改造、舊住房更新、“城中村”改造，目前上海市仍以舊改爲主，整體核心政策突出“政府引導下的減量增效”，以社會參與、有效激勵作爲運作模式。

上海城中村改造模式可分爲土地儲備、農村集體經濟組織自行改造或引入優質市場主體共同改造、公益性項目建設三種，其中採取第三種方式的由農村集體經濟組織申請辦理集體土地徵收手續。資金來源方面，上海是“多渠道籌措改造資金”的典型落地案例，除財政經費、土地出讓金，改造項目由房企和險資共同設立城市更新基金800億元。

上海“兩舊一村”總體目標爲：到2025年，上海中心城區零星二級舊裏以下房屋改造全面完成，小梁薄板房屋改造基本完成；到2027年，小梁薄板房屋改造、上海中心城區周邊“城中村”改造項目全面完成；到2032年，不成套職工住宅改造、上海“城中村”改造項目全面完成。2020-2022年，上海完成中心城區成片舊改185.7萬平方米，於2022年7月提前完成中心城區成片舊改任務。截至2023年4月，上海已批“城中村”改造項目共62個。

二是开發商主導模式，如珠海市城中村改造實行“政府決策，政策推動，市場運作”的方式。

具體而言，珠海主要政策措施和做法是政府調控市區其他地段的房地產开發規模，爲城中舊村改造騰出市場空間。舊城鎮改造將由各區政府（管委會）爲主體，建立投融資平台，採取市場开發方式進行運作。政府扶持房地產开發商參與改建城中村，並嚴格通過公开招標引入有實力的开發商，這樣也可以防止舊村改造出現後患。同時爲了避免开發商逐利而造成其他社會矛盾，珠海市政府也給房地產开發商一些優惠政策，最主要的是“拆1免1.2”，即根據舊村的區位和拆遷量，現狀房屋認定面積1.2倍以內的住宅功能部分，地價不計收；其余部分，地價按新規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價的100%計收。

根據《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中長期計劃》，2023-2025年，全市推動實施全面改造項目64個，供應用地規模共762.99公頃。其中，計劃推進共21個城中村改造項目，到2025年，10個項目全部竣工或首期竣工、4個項目實現新开工、7個項目取得改造方案批復；計劃推進15個舊城鎮改造項目，到2025年，9個項目全部竣工或首期竣工、6個項目實現新开工。

三是村集體主導模式，如廣州。村集體爲主導的改造模式是指政府以優惠的改造政策指導“城中村”改造活動，以村爲操作主體，以集體經濟爲基礎，由村民通過民主協商、集體討論的形式確定本村的改造方案，並通過自籌資金、自行補償、自我安置的原則完成自我改造任務。

廣州村民主導型的城中村改造模式以村集體和村民個人出資爲主，無房地產开發商插手，通過“三個一點”方式落實資金問題，包括當地村的集體經濟或改制後的股份經濟實體拿一部分資金，原村民共同集資和銀行優惠貸款等方式籌資，區政府財政再拿出一部分資金。

2023年，廣州推進中心城區城中村改造，堅持“拆、治、興”並舉，推進127個城中村改造項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產投資目標。

盈利模式

城中村改造因耗時長、資金佔用長，導致了其盈利模式與傳統的房地產开發模式存在很大的不同。

中信證券表示，城中村改造耗時長、難度大。整體規劃制定，拆遷補償談判、回遷方案談判、居民拆遷安置等流程復雜，許多城中村改造項目的時間跨度大於10年。而且，隨着時間的推移，新的城中村改造的耗時時間甚至要多於歷史上的水平。較長的時間跨度使得其對資金的佔用時間較長，和房地產开發拿地後最快半年就可以帶來資金回流不同。

據《廣州日報》7月3日的報道《審批全流程優化城中村改造提速》，“目前廣州已完工的全面改造城中村項目多爲2010年左右批復，批後實施周期平均5.5年……如今，在建城中村的批後實施周期平均已超過7年，隨着周期加長，村民臨遷、融資利息等成本不斷推高，或導致項目因資金短缺推進困難。”

因此，中信證券認爲，部分城中村改造項目的整體盈利能力雖然可能豐厚，但不確定性高。城中村可能是企業避免激烈的招拍掛拿地，控制土地成本，獲得核心區域土地的重要辦法。不過，城中村改造則將面臨更多風險，尤其是回遷進度不及預期的風險，也包括整體規劃建設方面的不確定性。而且，房地產开發項目如果投資決策失准，一般也能降價或者整體出讓。城中村如果回遷不及預期，就不能獲得現金回流，也很難整體轉讓。換言之，城中村改造存在大量現金流出之後，可面臨沒有現金流入的風險。

城中村改造幾乎一定包含多業態，更考驗不動產運營能力。由於城中村所處的位置一般比較核心，而且改造要求多業態並舉，所以往往會有大量的非住宅用地，且通常會要求城中村改造方持有運營這些投資性物業。

長期而言，城中村改造的結束也不意味資金的完全回收，企業將持有大量的持有物業，企業的收益取決於持有物業的運營效率。

中信證券認爲，城中村改造需要开發商對本地市場非常熟悉。城中村改造可能涉及較爲復雜的歷史問題，這往往不是“初來乍到”的公司短時間內可以解決的，對本地市場更熟悉的公司會更有利於城中村改造項目的推進。本地化的公司往往對於市場最爲熟悉，但也有一些全國性公司對於區域情況十分了解。

體量如何

由於城中村改造還處在前期，各城市披露的數據資料較爲有限，加之政策細則尚未完全落實，項目運作模式和節奏並不明晰，仍需要增量信息的確認，光大證券進行了大致估算。

根據國務院於2014年下發的《關於調整城市規模劃分標准的通知》，城區常住人口1000萬以上的城市爲超大城市，城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市爲特大城市。根據這一劃分標准，結合第七次人口普查數據，中國有7個超大城市，14個特大城市，七普數據顯示，總人口共計2.1億人。

光大證券首先根據七普數據披露的各城市自建房戶數佔總房屋戶數比例作爲城中村人口比例，其次結合城區人口數，用於估算超大特大城市的城中村人口數。最後，結合估測的城中村人口和各地人均建築面積，測算總體的城中村建築面積。結果顯示，根據自建房比例估算的城中村建築面積共計爲5.8億平方米。

但從實際情況看，這種測算存在一定程度低估。例如，廣州和深圳存在大量的城中村，《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》提出，計劃至2035年推進舊村改造210平方公裏，對應2.1億平方米；根據2023年數據，深圳市城中村共有住房約2億平方米。但根據上述測算方法，廣州和深圳的城中村面積共計1億平方米，低於廣深官方披露的實際4.1億平方米的城中村面積。因此，根據上述已披露的數據對測算得出的廣州和深圳的城中村面積進行調整。綜上，光大證券預計21個特大超大城市的城中村面積爲8.9億平方米。

從廣州、杭州、上海等地的城中村改造案例來看，由於城中村改造的經營屬性較強，涉及環節較多，包括土地費用、拆遷安置、基礎設施建設、房屋建造、以及相關產業及商業園區建設，總投資成本較高，多超過5000元/平方米。保守假設每平米的投資成本爲5000元，因此，8.9億平方米的城中村面積，對應4.4萬億元總投資額。

目前看，廣州城中村改造對應約5-7年的建設周期。根據廣州市政府披露，目前廣州已完工的全面改造城中村項目多爲2010年左右批復，批後實施周期平均5.5年。如今，隨着周期加長，村民臨遷、融資利息等成本不斷推高，或導致項目因資金短缺推進困難，在建城中村的批後實施周期平均已超過7年。

從資金來源的角度看，城中村改造，本質上與棚戶區改造、城市更新、老舊小區改造的資金來源方式是一致的，只不過政策支持力度不同，資金來源的重點也會有較大差異。與棚戶區改造資金主要來自政策性金融支持不同，本輪城中村改造項目更多強調民間資本參與。結合當前廣東、上海推動的城中村改造情況以及政策層表態，光大證券預計，本輪“城中村改造”的資金來源中，社會資本是重要主體，地方財政資金發揮槓杆作用。同時地方專項債、政策性金融機構信貸放量均是未來可能的政策空間。

綜合來看，按照每年6300億-8900億元的投資體量來進行測算，考慮到目前政策性金融支持的空間與力度均有限，每年需要撬動的社會投資在5000億-7000億元左右。一是，近年來全國財政內預算資金支持棚改建設在1000億元以下，如果細分到超大特大城市城中村改造，那么空間會進一步縮窄；二是，棚改專項債近年來總體發行規模在3000億-4000億元之間，但多以支持在建收尾項目爲主，如果未來向“超大特大城市城中村改造”放量，空間存在較大彈性，謹慎視角下，初步按照每年放量400億-500億元估算；三是，類似政策性金融工具可能會出台，按照2022年10倍槓杆(撬動社會投資規模、政策性金融工具規模)經驗測算，預計規模上限在1000億元左右，綜上本輪超大特大城市城中村改造的政策性金融支持大約在1500億元，每年需要撬動的社會投資在5000億-7000億元左右。

浙商證券表示，綜合2019-2021年間的平均投資規模和部分省市的“十四五”城市更新投資規劃，“十四五”期間城市更新拉動投資規模10萬億-12萬億元以上，期間平均每年拉動投資規模約2萬億-2.5萬億元。

從具體結構來看，考慮到絕大多數省市並未公布城中村改造在城市更新中的投資佔比，用城中村改造的典範城市廣州市的結構進行類推，廣州市2023年城市更新投資規劃約 2000億元，其中城中村改造規模約983億元，佔比約49%。如使用廣州市的佔比結構類推，則“十四五”期間平均每年全國城中村改造投資規模可能位於1萬億-1.25萬億元之間。

但廣州市作爲超大城市，城中村改造的推進力度可能顯著高於全國水平，即全國城市更新中的城中村改造佔比可能低於49%，對應“十四五”期間全國平均每年城中村改造投資規模可能略低於1萬億元。

華創證券則認爲，從對投資的拉動來看，城中村改造的投資體量預計大於舊改，與保障性租賃住房的投入接近，遠小於棚改的投資體量。城中村居民居住面積估算約11.2億平方米，假設每年改造1.12億-2.24億平方米，改造爲拆後重建（若類似老舊小區，則體量較小）。建安投資同樣按3500元/平方米，則對應每年投資在3920億-7840億元左右（未考慮拆遷補償、容積率提升以及城中村非住宅區的改造）。

華泰證券梳理了21個超大特大城市的城中村改造目標，發現過半城市已經對城中村改造制定了量化目標，但由於口徑不一、披露詳細度不一，難以進行加總測算。在披露了計劃投資額的城市中，廣州2023年計劃推進127個城中村改造項目，計劃完成固定資產投資983億元；杭州“十四五”期間城中村改造和拆遷安置房項目建設計劃總投資600億元；青島2023年計劃推進城中村改造項目85個，計劃完成投資175億元。各地年投資額差距較大，單項目年投資額在2.06億-7.74億元，據此粗略估計全國城中村改造年投資額可能爲數千億量級，“十四五”期間累計規模可能超萬億元。

需求拉動

不言而喻，城中村改造對建材需求的拉動最爲直接，財通證券以廣州城中村改造模式爲例，測算了全國城中村改造後能夠帶動新增建材需求規模。

2020年9月，廣州市住建局、市規自局推出《廣州市深化城市更新工作推進高質量發展的工作方案》，並制定“3年、5年、10年”任務清單。2021年3月，廣州市發改委發布《廣州市2021年重點建設項目計劃》，其中涉及部分城中村改造項目。根據統計的部分建設項目，單個城中村項目平均佔比面積約71萬平方米，平均容積率約3。

假設改造完成速度相同，則廣州市2020-2023年年均完成城中村改造11個，同時根據上述計算的單個城中村項目平均佔比面積約爲71萬平方米，2020-2023年年均改造對應佔地面積783萬平方米，對應建築面積2405萬平方米。同樣條件和假設下，2024-2025年年均完成城中村改造建築面積爲5467萬平方米，2026-2030年年均完成城中村改造建築面積爲4374萬平方米。

全國範圍的城中村改造相關指導意見2023年落地，因此合理假設全國城中村改造進度滯後廣州約3年左右。廣州市城區面積爲2256平方公裏（2021年），全國超大特大城市城區面積爲61117萬平方米，根據比例可計算得出，2024-2025年全國超大特大城市年均完成城中村改造佔地面積爲21211萬平方米，建築面積爲65155萬平方米。

但由於廣州城中村數量較多，且較早开始實行城中村改造，因此全國超大特大城市的城中村面積無法簡單通過比例計算得出，因此設置樂觀、中性、悲觀的調整系數分別爲1、0.5、0.2，在中性場景下，2024-2025年全國超大特大城市年均完成城中村改造佔地面積爲10605萬平方米，建築面積爲32577萬平方米。

其中，防水需求包括防水卷材和防水塗料，防水卷材主要應用於屋面，防水塗料主要應用於室內衛生間、陽台、廚房等地。中性場景下，2024-2025年全國城中村改造年均對應新增防水卷材規模約127億元，新增防水塗料規模約78億元，2024-2025年全國年均合計新增防水規模約205億元。

PVC管材需求包括室外落水管及空調冷凝管道。中性場景下，2024-2025年全國城中村改造年均對應新增落水管規模約5億元，新增空調冷凝管規模約22億元，2024-2025年全國年均新增PVC管材規模約27億元。

建築塗料主要用於內牆及外牆場景。中性場景下，2024-2025年全國城中村改造年均對應新增內牆塗料規模約153億元，新增外牆塗料規模約114億元，2024-2025年全國年均新增塗料規模約267億元。

綜合而言，城中村改造對於建材新增需求存在一定拉動，在改造進度持續推進的基礎上，財通證券預測2024-2025年中性場景下全國超大特大城市城中村改造年均新增建材規模約499億元，其中防水、PVC管材、塗料每年分別新增205億元、27億元、267億元。

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