本文來源：興業證券宋健等
房企的穩健經營是物管公司持續發展的基礎：在公司治理層面，大部分物管公司自房企分拆上市，房企是物管公司的控股股東；在業務層面，物管公司來自新盤住宅的增量、美居、案場服務、交付查驗服務以及車位尾盤銷售等均和關連房企的銷售、交付有着密切聯系。
央企物管公司將持續享有估值溢價
央企地產融資成本低且融資渠道暢通，無流動性壓力，經營穩健，爲物管公司創造良好的發展基礎。
央企物管公司在手現金充裕且回款速度快，不存在資金被佔用的問題，資產負債表更加健康。
央國企成爲拿地主力，相應央企物管來自關連方新增合約規模穩定，比民企物管具備更加確定的增長前景，爲其 2024 年及之後的在管面積增長奠定基礎。
關注獨立成長能力強的民企物管
即使下半年地產行業銷售回暖，民企地產也不會立刻恢復拿地，因此更加考驗民企物管公司的獨立成長能力，一是加大市場拓展力度，二是提高社區增值服務能力。
在 2021 年市場拓展合約面積 5000 萬方量級以上的民企物管中，綠城服務和旭輝永升服務來自市場拓展新增合約面積均佔比 60% 以上，社區增值服務毛利貢獻均在 30% 以上。
消費有復蘇跡象，頭部商管公司有望受益
從社零月度數據來看，2022 年 4 月，受疫情影響商品零售消費總額同比下降 9.7%，5 月商品零售消費總額同比下降 5.0%，降幅收窄。
從开業情況來看，4 月份开業量不足去年同期的一半，5 月份开業量接近去年同期，主要受益於 5 月疫情防控取得階段性成效。
在消費復蘇階段，高端購物中心會展現出較強抗風險能力和消費彈性，因此我們看好項目資產質量高、運營能力強的頭部商管公司。
估值分化，地產強則物管強
2021 下半年以來，受地產信用風險溢出影響，恆生物管指數和恆生地產指數同步波動。我們認爲從公司治理和業務經營層面，物管公司和地產公司仍關連度較高，物管板塊目前尚不能走出獨立行情，地產板塊企穩是物管板塊修復的重要前提。
目前物管行業估值分化較爲明顯，央企物管享有估值溢價，PE 均在 20X 以上；獨立成長能力較強且關連房企相對安全的物管公司 PE 區間爲 10~20X。
在 “穩增長” 和 “寬信用” 的大環境下，房地產公司將有更友好的發展環境，行業的流動性風險解除，新房銷售也將逐步回暖。
物管公司有更好的業務成長性，更安全的財務狀態，估值將會有更大的彈性。我們看好經營獨立性高、內生增長能力強、盈利質量佳的物管公司。
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標題：中國房地產行業復蘇加快，港股物管股將迎來大漲行情？
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