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松江，歷史悠久，文脈深厚，有着“上海之根”的美譽。這裏有山、有水、有城、有景、有韻，景色秀麗，配套完善，人傑地靈……

但近年來，松江新城的新房市場熱度，始終不及嘉定、青浦等地，積分制以來更是屢遭“滑鐵盧”。2022年，松江7個批次28次推盤，8000余套房源，獲得5000余組認購，平均認購率60%左右，僅3次觸發積分。

近日，鳳凰網房產在走訪松江新城板塊時注意到，板塊新房市場在大量供應的情況下，內卷相當嚴重，不少樓盤加入到打折大軍來，然而“花式”促銷卻難掩寒氣。

Part.1

新城配套日益完善

規劃之初，新城界限東起通波塘，西至油墩港，南起滬杭鐵路，北起規劃中的旗天路。而在新一輪規劃中，北起賣新公路、花辰公路，南抵申嘉湖高速公路，西至郊區環线（原A30），東接閔行，由新城南片區、新城北片區、工業園區和科技園區4個片區組成。

松江新城是开發時間較長的新城，最初大學城的建成帶來大量大學師生，提高了板塊內人口素質與人文底蕴，這是新城的雛形，也是有別於其他新城最大的特色。目前，新城已經成爲規模、環境好的新型城鎮，交通和配套方面也日趨完善。

交通上，除了有地鐵9號线，還有有軌電車示範线T1、T2的加持；商業上，在這些年的發展中，松江新城不僅有了松江印象城、萬達廣場、三湘商業廣場，還有之前零零散散开業多年的商業廣場，未來還有建設中的商務區商業，都直接提升了板塊的價值。

而松江新城的學校可以說是整個松江板塊教育資源這方面最強的。它不僅有上海師範大學附屬外國語小學、華東師範大學松江實驗中學，還有華東師範大學實驗高級中學這樣的區重點，另外還有上海赫德雙語學校這樣的國際化學校。

從幼兒園到高中，從私立到公辦再到國際學校，松江新城板塊爲板塊內的居民提供了一站式、全齡段的教育服務。

Part.2

新房銷售使出“渾身解數”

松江新城新房熱度降低早有端倪。去年12月份，恆都雲灣首开入市，推出398套建面約73-92公寓，備案均價47100元/平方米，共計74組客戶參與搖號，搖號比約18.6%。

今年以來，受樓市大環境影響，板塊新房熱度持續下降，爲了去化，許多樓盤紛紛推出促銷活動打起了“價格战”，有項目最低折扣可至95折，並贈送車位。

就在上個月，大學城片區的龍湖松江御湖境爲快速去化尾盤，推出3套95折送車位鉅惠房源，今年3月份，項目首开推出300套房源，开盤當日去化約81%；今年4月份，項目加推134套房源，开盤當日去化約57%。

截止到目前，網上房地產顯示，項目可售房源還有58套，整體去化率約87%。

位於松江新城國際生態商務區的中國鐵建星樾雲澗的“搶客战爭”也較爲激烈。項目在啓動中介分銷賣房的同時，近日還推出了95折的優惠和送10萬元車位券。

據悉，項目於去年11月份首开，推出523套建面約99-158精裝高層+疊墅，整盤均價約55400元/，共計259組客戶參與搖號，搖號比約49.5%。

今年3月份，項目加推，268套房源开盤當天去化約82%，截止到8月15日，網上房地產顯示，項目可售房源還有37套，整體去化率約95%。

大學城片區的中企譽品銀湖灣，更是首开之際便用上“優惠促銷”的招數，據案場銷售介紹，“我們項目不需要積分的，現在認籌的話，還可享總房價97折的優惠，優惠力度還是非常大的，一套總價700萬的房子，能省下二十多萬”。

然而“花式”促銷難掩寒氣，小鳳凰於近日實探了項目售樓處，雖然項目尚處於認籌中，但售樓處冷冷清清，僅有2組購房者在看房，網上有消息稱，項目認購首日零認購。

同一個板塊、同樣優惠促銷，爲何中企譽品銀湖灣與其他樓盤境況截然不同呢。

主要原因是因爲項目的整體競爭優勢不明顯，雖然板塊配套比較齊全，但是中企譽品銀湖灣項目位於大學城片區的外圍，周邊多空地，距離各項配套比較遠，生活便捷性一般；另外此次开盤，項目公寓均價爲57545元/平方米，價格優勢並不算大；還有就是近年來，中華企業在滬开發樓盤多次爆發質量門，外界對其信任度下降。

Part.3

房價畸高，二手房倒掛不斷縮小

爲什么松江新城的新房賣得不盡人意呢？

最直接的原因，是因爲當下的松江新房，比其它新城都會略貴一些。

作爲上海較早發展起來的新城，板塊已經成熟，當然在房價上會要比其它同規劃能級的區域要高出一截。

目前，松江新城幾個片區中，大學城片區擁有整個松江新城最好的學區，所以新房售價最高，聯動價高達6.05萬/平方米；

松江新城東片區开發相對較晚，距離地鐵略遠，片區內新房在4.8萬/平方米；松江新城片區是松江新城建設最完善的地區，片區內的新房售價在4.9萬/平方米；就連邊緣地區車墩板塊新房聯動價都到了3.66萬/平方米。

反觀其他幾個新城，嘉定新城新房售價最高也才5萬/平方米；青浦新城新房售價整體在4.5萬/平方米；奉賢新城才剛4萬/平方米出頭。

此外，松江新城二手房行情持續低迷，也對新房去化產生一定影響。

曾經的松江新城，之所以受到購房者歡迎，原因之一就是存在一二手房價差。

現如今，不僅新房限價上調至6萬/，二手房也從去年开始一跌再跌，三湘四季花城、合景天悅、首創錦悅、信達藍尊等小區無一幸免。

三湘四季花城小區高峰期掛牌價可達到8萬+，成交價6萬+，如今7月份成交價已跌進5萬/。

2020年交付的合景天悅，2021年時二手房成交價在6.2萬/平方米，今年5月份，小區成交一套二手房，成交價依舊是6.2萬/平方米，兩年前买毛坯的價格，現在可以买到精裝房。

松江新城板塊新房和二手房價差逐漸彌合，新房限價優勢消失，讓一部分人不再將松江新城的新房列入購房選擇範圍。

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