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今年以來，力高集團被多家評級機構相繼下調信用等級，說明其風險敞口在無限放大。

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降級

4月22日，惠譽將力高集團（01622.HK）長期外幣發行人違約評級（IDR）從“B+”下調至“CCC-”，並將其高級無抵押評級從“B+”下調至“CCC-”。

惠譽指出，由於銷售額下滑，到2021年底力高集團的現金狀況惡化，其控股公司層面的現金爲21.5億元，將不足以償還即將到期的債務。

今年以來，力高集團被多家評級機構相繼下調信用等級，說明其風險敞口在無限放大。

2月25日，聯合國際將力高集團的國際長期發行人評級從‘BB-’下調至‘B’；3月6日標普下調其長期發行人信用評級至"B-" 列入負面信用觀察名單。

《小債看市》統計，目前力高集團共存續7只美元債，存續規模10.03億美元，其中將有4只美元債於一年內到期。

存續美元債情況

值得注意的是，力高集團離岸債券融資成本較高，其存續美元債票面利率最高達13%，且債券價格一路下跌，再加上短期內集中到期，公司面臨的償債壓力不小。

近日，力高集團完成2022年8月到期年息11%的優先票據及2023年5月到期年息13%的優先票據的回購要約及同意徵求，但被市場認爲是一種不良債務交換。

另外，今年3月阿裏司法拍賣官網顯示，力高集團旗下南昌力投58.5畝地塊擬被拍賣，起價3.99億元。

據悉，南昌力投房地產开發有限公司於2019年2月22日經贛州銀行給予授信6億元房地產开發貸款額度，期限2年，以上述被拍賣的土地抵押，截止目前該筆貸款本金余額爲3.98億元。

近年來，力高集團豪擲千金大手筆拿地，土儲一路飛漲，但其存貨周轉能力卻持續下滑，銷售規模未實現同步增長，同時高負債壓迫其步履沉重。

02

資金緊張

據官網介紹，力高集團創建於1992年，是一家以地產开發爲主，集康養、商業、科技、物業、文旅、教育等多元化產業於一體的大型綜合企業集團。

2014年，力高集團在港交所主板上市，綜合實力多年位列中國地產TOP100。

力高集團官網

從股權結構看，力高集團的控股股東爲環宇國際控股，持股比例爲39.06%，公司實際控制人爲黃若虹。

2021年，力高集團實現合約銷售約爲470.11億元，同比增長14.7%，涉及建築面積約535.71萬平方米。

自去年下半年以來，力高集團的銷售額連降，今年前三月僅實現銷售55.45億元。

據克而瑞數據，2021年力高集團以348.7億操盤金額位居房企第71名；以373.1萬平方米操盤面積排第48位，屬於百強房企。

克而瑞數據

2021年，力高集團新獲取20幅土地，截至報告期末，集團總土地儲備約爲2290萬平方米。

近年來，力高集團豪擲千金大手筆拿地，土儲一路飛漲。

2018年-2020年，力高集團土儲分別爲1000萬平方米、1456萬平方米以及2340萬平方米，增速分別爲104%、45.7%和60.7%。

而同期，力高集團銷售額分別爲219.86億、274.12億以及409.75億元，增速均低於土儲增速。

值得注意的是，由於拿地耗費大量資金，2018和2020年力高集團經營性現金流淨額均爲淨流出狀態，分別爲-22.56億和-11.94億元。

經營性現金流情況

在業績方面，2021年力高集團實現收入203.96億元，同比增63.8%；實現歸屬股東淨利潤8.84億元，同比減少31.8%。

實現歸母淨利潤

2019年以來，力高集團毛利率和淨利率水平快速下滑，尤其是2020年毛利率由34.34%大幅下滑至22.59%，淨利率由18.04%下滑至11.59%。

毛利率水平

截至2021年末，力高集團總資產爲893.07億元，總負債730.48億元，淨資產162.59億元，資產負債率81.79%。

近年來，力高集團的財務槓杆水平不斷上升，在2020年末資產負債率達到峰值84.94%，其槓杆風險值得注意。

財務槓杆水平

在“三道紅线”方面，力高集團剔除預收款後的資產負債率爲78.1%，淨負債率48.7%，非受限現金短債比爲1.44，踩中一條紅线歸爲黃檔。

《小債看市》分析債務結構發現，力高集團主要以流動負債爲主，佔總負債的84%。

截至2021年末，力高集團流動負債爲612.92億元，主要爲其他流動負債，其一年內到期的短期債務合計98.22億元。

相較於短債壓力，力高集團的流動性明顯不足，其账上現金及現金等價物有75.34億元，較2020年末下降22%，不能覆蓋短債，存在一定短期償債壓力。

除此之外，力高集團還有117.56億非流動負債，主要爲長期借貸，其長期有息負債合計96.21億元。

整體來看，力高集團剛性債務有194.43億元，主要以長期有息負債爲主，帶息債務比爲27%。

從融資渠道看，力高集團主要依賴於借款和發債，還通過股權以及信托等方式融資，融資渠道並不算多元。

在資產質量方面，近年來力高集團存貨規模上升較快，且存貨轉換周期不斷拉長，說明其在土地市場加速擴張時，銷售業績卻未實現同步增長。

總得來看，力高集團業績和盈利能力下滑，經營性現金流持續淨流出；有息負債高企，存在一定短期償債壓力；“三道紅线”踩中一條，再融資壓力較大。

03

大手筆拿地

1992年，閩商兄弟黃若虹、黃若青在泉州創辦力高集團，四年後其在泉州第一個房地產項目“瑞士花園”落地。

此後，以福建爲大本營，力高集團業務不斷擴充。

2012年，力高集團總部從香港搬遷至深圳，布局珠三角地區，兩年後於香港聯交所主板上市。

力高集團董事會主席黃若虹

上市後，力高集團規模增速較慢，2016年銷售才達到101.35億元，勉強邁入百億俱樂部。

2017年至2019年，力高集團銷售額分別爲131.9億、219.86億和274億元，同比增速爲30.2%、66.6%、24.7%，不及往期。

事實上，力高集團從未停止其對規模的訴求，其土儲由2017年末的489萬平方米增至2019年末的1460萬平方米。

不過，在土儲不斷增加的同時，力高集團的存貨周轉能力卻在下滑，銷售規模卻未實現同步增長。

2018年，力高集團進行品牌升級，在房地產主業之外，加快了多元業務拓展步伐。

以社區爲入口，力高集團重點开拓社區商業、健康醫養、教育、科技、文化旅遊、物業6個產業板塊。

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