當地產行業走到關鍵十字路口，一個長達十余年的規模時代或許就此宣告轉向。人們深思之後，也誕生一個新的疑問：譬如轉型中的萬科，又如龍湖的三大業務板塊，是否有能力抵御衝擊，跨越一個時代的圍欄。

所幸，龍湖沒有讓行業等太久。8月18日，龍湖集團披露了行業首份中期財報，在報告期內龍湖集團實現核心權益後淨利65.9億元，較2022年同期的65.5億元穩中有升；上半年營業收入620億元，其中，由運營及服務業務組成的經營性收入約122億元，保持兩位數增長，並开始佔據更高的利潤佔比。

同樣經歷市場變化的深刻影響，但在龍湖披露的數據裏，卻能看到一家企業如何通過战略的主動性去擁抱變化——將目光聚焦在資產質量，以內生性發展取代債務驅動，主動壓降有息負債，提升資產質量等等，同行或許沒有做錯什么，但留在舞台中央的企業卻做對了更多。

無疑，市場復蘇仍在持續。在新的市場環境下，龍湖已活成了一個契合時代的企業樣本。在龍湖身上，能夠找到房企“活下去”的法則，更能找到一個可持續的高質量發展的模式，而這也是這個樣本，對於行業未來最寶貴的價值。

經營性業務开始主導利潤

將時間拉回到5年前，那是一個房企們探索第二曲线的狂熱年份。

有企業正式向全球智能機器人領域人才拋出橄欖枝，也有企業一頭扎進了足以媲美自身體量的新賽道，加碼新能源汽車，布局食品飲料、醫療健康等，屢見不鮮。彼時，房企們均秉持一個初衷，在地產开發業務滑過規模的頂點之前，找到新的支撐點。

然而，誕生在榮光之時，卻沒能熬過至暗時刻。2022年，洪水驟然落下，行業近乎腰斬的銷售額，將房企們推向最艱難的處境，自然而然，年輕的新業務亦被衝得七零八落。

龍湖被認爲是一場周期波動下保留最爲完好的樣本。在2023年年初，龍湖集團董事長兼CEO陳序平談及於此亦深感慶幸，他表示：“經過這波周期，龍湖應該是僅有的‘开發+運營+服務’格局沒有被稀釋的頭部房企。”

不可否認，關於第二曲线的探索，5年前或許已不算一個絕佳的時間，至少龍湖於开發業務之外的布局便早得多。僅以商業來看，2003年开業的重慶北城天街，即是龍湖商業的起點；而更早的物業管理業務，則可以追溯到25年前龍湖交付的重慶龍湖花園南苑。

經營性業務很難一蹴而就，積累是一個需要時間、資金、能力沉澱的過程。當然，5年前房企們探索新業績支點的思路並沒有錯，起碼龍湖所展現的即是一幅全新的企業模樣。根據龍湖集團中期財報披露，上半年，龍湖集團運營及服務業務同比增長10.4%，122億元的收入體量與55.5%的高毛利率，令無數同行豔羨。

可以看到，當开發業務需求釋放受阻，經營性業務不再只是“錦上添花”。在本期，龍湖運營及服務業務收入的佔比接近兩成，利潤佔比更超過了半數。

利潤構成的變化，直接結果即是帶動龍湖集團整體利潤率的回升。2023年上半年，龍湖整體毛利率提升至22.4%，核心權益後利潤率提升3.7個百分點至 10.6%；更爲可貴的是，在報告期內，龍湖集團在整體營業收入下滑的基礎上，核心權益後淨利同比依然穩中有增，65.9億元是一個創歷史新高的數據。

可以驚喜的看到，龍湖各項經營性業務均展現了向好發展的態勢。具體來看，運營業務板塊上半年實現租金收入63.3億元，同比增長8%。龍湖商業已累計开業商場81座，同店銷售額和客流同比2022年均實現超20%的增幅；龍湖冠寓开業11.9萬間，开業達到或超過6個月以上的房源出租率爲95.9%，較2022年年末提升近5個百分點。

服務業務上半年實現收入58.4億元，同比增長13.0%，毛利率爲31.9%，較上年同期提升8.3個百分點。龍湖智創生活在管面積達到了3.5億平方，在商企空間與城市服務領域不斷拓展服務半徑；快速成長的智慧營造品牌龍湖龍智造，截至目前，已累計獲取建管項目50余個，總建築面積超900萬平方米。

在業內人士看來，復蘇的態勢正逐漸由社會經濟層面的修復，轉向企業利潤的修復，守住業務的盤面即是掌握復蘇的先機。在波動下展現強大韌性，龍湖所構建的开發、運營、服務構成的三大板塊，無疑是行業希望復制的模式。

財務數據裏的“增肌控重”

在提及穿越周期、跨越時代這些宏大敘事時，總少不了一個關鍵前提，穩固的財務盤面。

身處於規模與質量切換的拐點，陳序平曾經用“增肌控重”來解釋龍湖對行業變化的應對。在上半年，龍湖將這四個字的真義寫到了財務的數據之中。

根據披露，截至上半年末，龍湖集團剔除預收款後的淨資產負債率爲61.9%，下降約6個百分點，達到近五年新低，淨負債率爲55.2%，連續7年滿足三道紅线綠檔要求；有息負債總額爲2070.9億元，較2022年末持續溫和下降；淨資產2353.75億元，較2022年末增長0.9%。

在以債務撬動規模的時代，龍湖曾被認爲是一家過於保守的企業，但失之桑榆，收之東隅。多年來，堅持克制謹慎並高度自律的財務策略，讓龍湖在行業由規模向質量轉軌的背景下，展現出更多战略的主動性。

在开發業務中可見一斑。2023年上半年，龍湖實現全口徑銷售金額985億元，同比增長15%。比單純討論規模更有意義的是，報告期內龍湖全盤去化率超90%，回款率超過100%，把不確定性做到了確定性。基於三四线城市的市場收縮，龍湖過去幾年來聚焦核心城市的調倉發揮巨大價值，95%的銷售額來自一二线高能級城市的數據，意味着龍湖將市場的波動影響降到了最低。

在2023年上半年，聚焦核心城市的战略還在延續，龍湖集團期間共獲取20幅新地，權益地價180億元，均位於市場最爲平穩的一二线核心城市，如上海、杭州、西安、成都、深圳等。

开發業務是一個切面，時刻保持战略主動性，是龍湖守住自身嚴苛財務標准的底氣。在眼光最爲苛刻的境內外評級機構眼中，龍湖始終是地產行業最穩健的一批企業，而龍湖集團亦是國內少數幾家境內外全投資級的房企之一。

全投資級意味着安全的財務指標，被機構集體認可的可持續盈利模式，也意味着暢通的國內外融資渠道，以及令人豔羨的低融資利率。在2023年中期，龍湖集團期末平均借貸成本爲4.26%，依然位於行業低位，平均账期進一步拉長至7.19年。

優質的資產，同樣是龍湖築高財務圍欄的資本。據龍湖集團CFO趙軼表示，因爲很多商業持續开業，上半年龍湖的經營性物業貸同比增加了100億，達到了400億。據介紹，經營性物業貸的账期很長，龍湖目前的整體額度大約爲900億，“這個相對來說給了一個很大的定心丸，爲公司的長期發展奠定了一個基礎。”

事實上，龍湖財務的護城河還在不斷擴寬。截至上半年末，龍湖集團的外債佔比已降至21.6%，其中97%的外債已做掉期，相比很多房企在匯率波動下動輒幾十億級別損失，龍湖已提前規避匯兌風險。

而在報告期之外，龍湖在過去不到50天的時間裏，已累計償還共計83.7億元公司債，至此，2023年內境內到期公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。另據透露，於2024年1月到期的153億港幣銀團貸款，龍湖已提前償還72億港幣，並計劃在年內全部提前償還剩余部分。

趙軼在業績會上透露：“公司從2027年开始才有到期美元債”。這也就意味着，在2027年以前，龍湖已無美元債壓力，在債務上掌握更多的战略主動。

高質量發展的房企樣本

降負債的底層能力，即是實現擺脫以負債驅動的發展模式，打破曾經地產行業由規模、槓杆建立的閉環。

在2023年中期，龍湖集團透露，在上半年，龍湖集團整體已產生正向的經營性現金流。可以看到，面對行業從高規模負債向高質量發展轉型的背景，已經有房企給出了內生式驅動的全新解法。

不可否認，如今的房地產行業依然是一個十萬億體量的支柱產業，但房地產市場供求關系發生重大變化。而行業也在猝不及防間，加速脫離了過往高毛利、高地價、高槓杆的舊模式，轉型迫在眉睫，值得慶幸的是，在一些企業案例中，可以找到供借鑑的房企高質量發展模型。

曾經因爲低槓杆+商場的印象，龍湖常常被業界拿來與香港的新鴻基作對標，而如今，龍湖憑借日趨成熟的三大業務板塊，已有了三井、住友等世界傳奇房企的影子：开發板塊，持續打磨產品品質，聚焦改善性需求；運營板塊，對應當前增量市場向存量市場發展的趨勢；服務板塊，則將進一步把握新型城鎮化帶來的紅利，以輕資產的形式帶動企業快速發展。

無疑，任何一個市場，都無法避免地進入增量與存量並存的新市場環境，一個行業的共識是，未來的房地產市場將湧現更多個人的住房改善需求、物業的存量改造需求以及城市配套煥新需求。而龍湖的三大業務板塊，正對應城市更新、資產盤活、智慧城市建設等大趨勢下，全新的市場需求。

例如，在蘇州科技城，曾經老舊的人才社區，通過龍湖的運營及服務能力，如今已煥然一新。在這其中，運營業務中的商業投資業務對項目內8000平米的底商進行改造，冠寓負責項目後期的運營；服務板塊內的龍湖智創生活負責後期社區的物業服務；龍湖龍智造爲項目升級改造提供包括室內設計、裝修施工等定制化、一站式的智慧建造服務。通過一系列存量市場能力的運用，龍湖讓一個舊租賃社區重新成爲區域企業招商引資、人才引進的重要抓手。

可以看到，三大業務板塊對應多航道業務構成的“一個龍湖” 生態體系，正以多元化、高品質的產品與服務，在不同空間爲龐大的客戶群體提供服務，突破時間與空間的界限，實現高效協同與相互促進的正向循環。

基於穩步壓降有息負債規模、提升資產質量、正向經營性現金流的內生式增長，以及“1+2+2”航道協同所構建的行活能力，龍湖的高質量發展模式已有雛形。

圍繞高質量發展，在2023年中期，陳序平對龍湖有了新的期許：憑借各個航道產業產生正向現金流實現內生式驅動，未來龍湖將進入到一個低槓杆、低成本、強運營、正現金流的新發展模式。

這是龍湖的新战役，有關一個可持續的高質量發展的新命題，也有關行業的未來。

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