“整體來看，LPR下調對刺激房地產的效果微乎其微，專家認爲更重要的是居民對收入和就業前景的預期對房地產市場影響更大。”

編輯 |  周炎炎

新媒體編輯 | 實習生 陳歸辭

今日，五年期LPR未如期下調引起市場熱議。

8月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，貸款市場報價利率（LPR）爲：1年期LPR爲3.45%，5年期以上LPR爲4.2%。其中，1年期LPR較上月下降10個基點，5年期以上LPR與上月持平。

針對五年期LPR“未按常理出牌”的主要原因，市場基本形成共識：爲存量按揭利率調整預留空間，以及在當前銀行淨息差位於歷史低點的情況下，一定程度有助於平衡銀行利潤。

值得注意的是，21世紀經濟報道記者多方採訪了解到，今年6月五年期LPR出現了10個基點的下調，但業界認爲效果還未顯現出來。因此五年期LPR不需要非常頻繁地降低，要結合當前降低房貸利率的政策，先要積極消化既有的“降息”政策。另外即便此次五年期LPR不變，按照以往慣例，各地房貸利率或仍整體下調20個基點。整體來看，LPR下調對刺激房地產的效果微乎其微，專家認爲更重要的是居民對收入和就業前景的預期對房地產市場影響更大。

01  五年期LPR按兵不動，未來或有一攬子政策出台

從五年期LPR下調的效果來看，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，五年期LPR從2020年8月份啓動以後，如此大力度、密集的下調並沒有給房地產市場帶來很大的改善。一方面是整體市場下滑的慣性和決定的因素導致的，並非5年期LPR下調能夠改變的；另一方面，從4月份以來到現在，剛需退場的速度非常快，導致改善型的鏈條轉不動，所以通過五年期LPR的下調來刺激剛需和改善需求，效果可能在下降。這或是此次五年期LPR未下降的一大原因。

盤古智庫高級研究員江瀚告訴21世紀經濟報道記者，一般情況下，五年期LPR代表着中長期的信貸支持，這類政策“按兵不動”，很有可能說明未來會有一攬子的刺激政策或方案出爐。

“5年期以上LPR報價‘按兵不動’，給存量按揭利率調整預留空間。”中國民生銀行首席經濟學家溫彬稱，當前人民銀行已明確提出“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”，存量按揭利率的調降已成定局。在當前居民投資和資產配置行爲發生改變、新發放住房貸款利率已實現大幅下調，但效果較爲有限的情況下，存量按揭利率調降能夠更好地起到穩預期、穩地產、穩信用的作用，且能夠通過降低貸款置換行爲，減少空轉套利風險，規範市場秩序。

東方金誠宏觀分析師李曉峰表示，8月LPR報價調整中，5年期以上期限品種按兵不動，最爲出乎市場預料。7月以來樓市運行偏弱，行業信用風險引發市場關注。7月24日中央政治局會議對房地產市場供求關系做出最新判斷，明確要求“適時調整優化房地產政策”。由此，市場普遍預期接下來有必要通過引導居民房貸利率較大幅度下調來降低購房成本，扭轉市場預期。

李曉峰稱，8月5年期以上LPR報價按兵不動，很可能意味着後期“調整優化房地產信貸政策”會單獨出台具體措施，其中或包括更大力度實施首套房貸利率政策動態調整機制，以及下調二套房貸利率下限等。總體上看，下一步引導新發放居民房貸利率下行是大勢所趨。

從近期政策的表述上也能看出來，房貸政策寬松是大方向。

8月18日，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合召开電視會議，學習貫徹中央決策部署，研究落實金融支持實體經濟發展和防範化解金融風險有關工作。其中針對房地產信貸提出：調整優化房地產信貸政策。要繼續推動實體經濟融資成本穩中有降，規範貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。發揮好存款利率市場化調整機制的重要作用，增強金融支持實體經濟的可持續性，切實發揮好金融在促消費、穩投資、擴內需中的積極作用。

上述電視會議中提到“統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系”。招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼表示，這就要求金融機構應重視存量與增量產品之間、不同機構產品之間的價差問題，其中商業銀行要正視存量房貸與新增房貸利差過大的問題。在金融管理部門多次表態之後，預計利率偏高的存款房貸利率調整方案將加快出台。

在人民銀行2023年下半年工作會議當中，也提到促進企業綜合融資成本和居民信貸利率穩中有降，因城施策精准實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

02  一定程度有助於平衡銀行利潤 

一位資深券商人士告訴21世紀經濟報道，降低MLF利率之後，而沒有降低5年LPR，是爲後面存量按揭利率降低創造條件。按揭規模大，降低存量利率，會進一步壓縮銀行淨息差，本次五年期LPR不降低，能夠一定程度平衡銀行利潤。

李曉峰認爲，由於5年期以上LPR報價也是除居民房貸之外的其他企業和居民中長期貸款的定價參考，本月5年期以上LPR報價保持不動，也有助於穩定其他中長期貸款利率，進而穩定銀行淨息差。

董希淼亦表示，5年期以上LPR保持不變，有助於商業銀行穩定息差水平，保持利潤合理增長，增強支持服務實體經濟的持續性和高質量發展的穩健性。

8月18日，國家金融監督管理總局發布披露的數據顯示，今年上半年商業銀行累計實現淨利潤1.3萬億元，同比增長2.6%，增速較去年同期下降4.5個百分點。

8月17日，人民銀行發布《2023年第二季度中國貨幣政策執行報告》（以下簡稱《報告》）。該報告首次設專欄討論《合理看待我國商業銀行利潤水平》，指出“商業銀行維持穩健經營、防範金融風險，需保持合理利潤和淨息差水平。”

人民銀行表示，由於市淨率等原因，A股銀行通過外援渠道補充資本的能力較爲有限，因此維持一定的利潤增長是內源補充資本的重要方式。考慮到金融周期和經濟周期往往不完全同步，銀行信貸風險暴露需要一段時間，應有一定的財力准備和風險緩衝。允許銀行通過合理方式維持自身穩健經營，可以提升其持續支持實體經濟發展能力。

董希淼認爲，金融管理部門應加大對銀行的指導，引導銀行以更長遠的視角履行社會責任，繼續讓利廣大企業和居民。下一步，人民銀行應適度下調政策利率，適時實施降准，繼續爲銀行提供低成本資金；商業銀行應用好存款利率市場化調整機制，有序降低存款利率，持續壓降負債成本，繼續推動LPR特別是5年期以上LPR下行，促進實體經濟融資成本穩中有降，爲促消費、穩投資、擴內需提供更好的支持和服務。

03  居民仍然最關注存量房貸利率何時下調

目前房貸利率大多是“LPR+基點”的形式，因此本月五年期LPR未降低令不少“房奴”失望。相比五年期LPR，“房奴”都在翹首期盼存量房貸利率到底何時下調。

7 月 14 日，人民銀行在國務院新聞發布會上罕見表態，提出了存量房貸利率調整可以直接降或間接降，即“按照市場化、法治化原則，人民銀行支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款 ”。

該表態引起市場較大反響，雖然目前各大銀行遲遲不予以正面表態，但存量房貸利率下調的信號越來越明顯。

7月21日，常州日報公衆號發表文章稱“已有銀行同意下調存量房貸利率”。7月26日，興業銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優惠券。隨後該文章被刪除。

8月3日，鄭州出台15條樓市新政，鼓勵依法有序調整存量個人住房貸款利率。

陝西省人大代表馬忠科也正式提出了降低首套存量房貸利率的建議，對此8月16日，國家金融監督管理總局陝西監管局發布《對省十四屆人大一次會議第179號建議的答復函》中稱，針對央行表態降低存量房貸利率，該局將及時督促轄內銀行機構妥善做好應答工作，回應民生關切，後續將密切關注政策變化和進展，按要求貫徹落實。

前述人民銀行等三部門電視會議提到，要求調整優化房地產信貸政策，規範貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。多位業內人士認爲，這也是後續降低存量房貸利率的強烈信號。

“根據此前一些城市降低房貸利率的操作慣例，即便此次（五年期）LPR不下調，各地房貸利率總體上約有下調20個基點的可能。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，若按100萬貸款本金、30年期等額本息計算，類似操作下，前後月供額大約可以減少120元。他認爲，各地對於此次五年期LPR不下調不必過於敏感，同時要積極利用各種優惠政策，主動下調房貸利率，以激活合理住房消費需求。

“五年期LPR保持不變，說明重點在於對此前既有的降息動作要積極消化。”嚴躍進告訴21世紀經濟報道記者，今年6月五年期LPR出現了10個基點的下調，當前正處於對此類既有政策消化的關鍵期。也就是說，六月份降的效果都還沒有顯現出來，年期LPR不需要非常頻繁地降低，要結合當前降低房貸利率的政策，先要積極消化既有的“降息”政策。後續五年期LPR還有下調的空間，但關鍵要看三季度整個經濟形勢的復蘇態勢。

值得注意的是，相比房貸利率，李宇嘉認爲更重要的是居民對收入和就業前景的預期，這一因素對房地產市場影響更大。目前一线城市遲遲沒放“大招”，可以看出政策底线可能比市場預期要弱一點。這種情況下，市場的觀望情緒更濃鬱。

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